안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은
딩동댕2입니다~
무더운 여름에도 뜨겁게
임장하는 동료분들을 응원합니다 :)
앞마당을 하나씩 하나씩 만들다보면
임장 가는 것도 익숙해지고
임장보고서를 쓰는 것 자체가 어렵지 않다!
라고 느끼시는 분들 많으시죠...?
(힘들긴 하지만...)
처음에 저도 인구 장표 하나 만드려고
데이터 찾고, 엑셀 가공, 생각 정리까지 하루 걸렸었는데...
어느샌가 강의에서 나온 자료와 설명들 참고하고
능력자 동료분들의 나눔글을 레버리지도 하여
정해진 양식대로 데이터를 척척 넣어
임장보고서가 익숙해지기 시작했습니다.
하지만 익숙함과 동시에
임보 권태기가 옵니다.
인구, 직장, 교통, 환경, 학군, ...
지역을 제대로 이해한 것이 아닌
데이터를 넣고, 입지 나열만 하다보니
실질적인 투자와 연결되지 않다는 느낌이 듭니다.
이러한 임보 권태기를 어떻게 극복해야 할까요?
틀에 박힌 임보를 극복하고 싶다면,
임장부터 제대로 해보세요.
오감을 이용해 임장 해보세요
임장할 때 어떻게 하시나요?
보통 지역을 직접 발로 밟으며 시각을 이용해
사람들, 주변환경, 아파트 등을 보며
그 지역을 이해하는 경우가 많을 것입니다.
저는 눈으로 보는 것 뿐만 아니라
귀로 듣고, 코로 냄새를 맡으며
지역을 이해하려 합니다.
예전 서울 금천구를 임장했을 때입니다.
1호선이지만 독산역 옆에 있는
역세권 아파트들을 임장하는 중이었는데
갑자기 코끝을 찌르는 불쾌한 냄새가 났습니다.
...?
주변이 생각보다 아파트가 모여 있어서
살기 나쁘지 않다라고 생각했었는데
지도를 보니 그 이유를 알 수 있었습니다.
안보이니 자세히 확대해서 보면...
....?!
바로 빗물펌프장 인근에 있는
재활용처리장, 축산폐기물 처리 시설 등에서
나온 악취가 올라오는 것이었습니다!
임장을 했을 때가 여름 장마철이었는데
비가 오고 나면 악취를
더 생생하게 느낄 수 있었습니다.
실제로 인근에 있는 아파트에서는
악취로 인해 거주 불편함을
느끼는 것을 확인할 수 있었습니다.
같은 금천구 다른 생활권에서
단지 임장을 했었을 때입니다.
나름 짱짱한 구축 단지구나~
나쁘지 않네~
라고 생각했었는데,
갑자기 낯선 소리가 들려왔습니다?
祝愿在炎热天气下工作的同事们一切顺利！
...?
재활용을 버리는 거주민들 사이에서
중국어로 대화하는 소리를 들었습니다.
조금 더 주변을 살펴보면
중국어로 된 간판들이 즐비해있었고
궁금증이 생겨 검색을 하다보니
인근에 있는 초등학교가
다문화 학생이 많다는 기사를 찾을 수 있었습니다.
...?!
그저 의식하지 않고 보는데만 급급했다면
거주민들의 비선호 요인을 놓칠 뻔 했습니다.
느낀 것을 분석해보세요
단순히 느낀 것을 느낀 것으로 남기면
사실 아무 의미가 없습니다.
투자자이기 때문에
실제 거주민들이 불편함을 느끼고
아파트 가격에 반영되는지 파악해야 합니다.
임장에서 오감으로 느낀 내용들을
한번 더 임장보고서에 녹여서
실제 거주민들이 불편함을 느끼는지
, 그리고 그것이 아파트 가치와 가격에
영향을 주는지 파악해 봅니다.
비슷하게 1호선 역세권이지만,
빗물펌프장이 있는 A단지와
유해시설이 없고, 보다 균질성이 있는
B단지와 비교했을 때,
실거주 수요인 전세가격이
B단지가 더 높게 형성됨을 알 수 있었습니다.
즉, 비선호 시설의 존재가
거주민의 선호도에 반영됨을 알 수 있습니다.
/
외국말이 들렸던 금천구에 있는 C단지도
지하철역에서 비슷한 위치에 있는
관악구의 D단지와 비교해보면,
이미 아파트 가격 자체가
1억 이상 차이난다는 것을 알 수 있습니다.
외국인의 존재가 아파트 가치에 반영됨을 알 수 있습니다.
기존 앞마당과 비교해보세요
여기까지만 해도 물론 좋지만,
임장에서 느낀 요인들을 토대로
다른 앞마당 간 비교를 하며
지역을 더 극명하게 느낄 수 있습니다.
사실 금천구는 서울 내에서도 5급지로
투자처로 잘 고려하지 않는 곳 중 하나입니다.
하지만 단순히 금천구를 당장의 투자처로 보기보단,
다른 지역을 이해하는데 도움되는 비교군으로
이해해도 좋을 것 같습니다.
따라서 기존 앞마당과 비교를 해보며
지역 특징을 이해하면 비교평가를 하는데 의미가 있습니다.
예시로 앞에서 말씀드렸던 5급지 금천구와
4급지 서대문구를 비교해보겠습니다.
생활권마다 다소 차이가 있지만
금천구와 서대문구 모두
직주근접, 준수한 교통, 언덕 지형을 갖고 있습니다.
그러나 겉으로 보기에 똑같은 특징에도
큰 차이가 있습니다.
금천구는 상대적으로 소득 수준이 낮은
구로/가산디지털단지를 직주근접 할 수 있는 반면,
서대문구는 고소득 직장이 있는
도심 업무지구를 직주근접 할 수 있습니다.
또한, 금천구는 업무지구를 가기에 다소 불편한
1호선을 끼고 있는 반면,
서대문구는 2,3,5호선을 갖고 있어
주요 업무지구까지 가기에 편리합니다.
마지막으로, 금천구와 서대문구 모두 언덕 지형을 갖고 있지만,
금천구에는 앞서 말씀드렸던 비선호 요인들을
갖고 있기 때문에 상대적으로 선호도가 떨어집니다.
이러한 질적인 특징들로 인해
구로구는 5급지이고,
서대문구는 4급지가 됩니다.
다소 어렵게 느껴지나요?
저 역시 이 과정이 한 번에 되지는 않았습니다.
그리고 지금도 이 과정이 결코 쉽지 않습니다.
그저 더 잘하고 싶다는 생각,
그리고 그 과정에서 알아가는 즐거움 덕분에
지치지 않고 꾸준히 오래할 수 있었습니다.
임장보고서가 다소 루틴해졌다면
임장에서 느낀 어느 것들 모두
임장보고서에 녹여보세요.
그리고 '아하!' 하는 즐거움을 찾길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :-)
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