"갭투자 금지라는데 지금도 부동산 투자가 가능해요?" 현재 시장에서 집 사는 2가지 방법

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서 입니다.

여전히 한낮에는 따가울 정도로 햇살이 강한 것 같아요. 모두 건강 유념하시면서 직장생활, 육아 그리고 재테크 공부하셨으면 좋겠습니다. 몸이 무너지면 정신도 무너지기 쉽더라구요. 특히 요즘 감기가 기승이니 감기 조심하시면서 꼭 건강 유념하시면 좋겠습니다 ^^

최근 기사를 하나 갖고 왔어요. 

"갭투자 전면 금지, 내일부터 6달 내 전입 의무화… 가계부채 관리 강화…"

듣기만 해도 쉽지 않은 용어와 말들이 있지만, 이 중에 가장 눈에 들어오는 건 ‘갭투자 전면 금지’라는 말입니다. 이런 시장에서 부동산 투자가 가능한지 불가능한지 명확한 답을 알고 싶은 우리들 마음에 돌을 던지는 기사 제목이죠. 최근 부동산에 관심을 가지신 분들이라면 아시겠지만 현재 정부는 각종 대출 규제를 시행 중에 있습니다.

갭투자가 불가능하다고 하는 이유

지금 금융권에서는 여러 정책을 발표하고 있지만, 그 중에 가장 큰 부분을 말씀드리자면 집을 살 때 나오는 대출, 즉 주택담보대출의 정책과 전세로 살고 싶을 때 신청하는 전세자금대출 정책을 집중적으로 보시는 게 좋습니다.

집이 없으신 경우라면, 게다가 대출금액을 6억원 이상 필요로 하는 ‘고가주택 매수희망’ 상황이 아니시라면 현재 집을 살 때 받으시는 주택담보대출의 영향은 거의 없다고 볼 수 있습니다. 집을 매수하고자 하실 때 나오는 대출이 보통의 경우 70%이고, 1주택이 있으신 경우 50%까지 나오는 상황입니다. 즉 8억짜리 집을 사실 때 ‘내가 집을 사본 적이 없다면’ “8억 x 70% = 5.6억” 까지는 대출이 나오고 있는 상황인데, 대출 금액이 6억을 넘지 않기 때문에 대출 실행이 어렵지 않으실겁니다.

(일반적인 경우를 말씀드린 것이며, 꼭 대출상담은 은행에서 직접 받아보시길 권유드립니다.)

그리고 중요한 게 ‘전세자금 대출’입니다. 보통 투자로 집을 사실 경우, 매수를 희망하는 집을 계약하신 후 집값의 일부를 “계약금+중도금”이라는 명목 하에 돈을 매도인에게 송금한 뒤 나머지 잔액은 세입자의 보증금으로 충당되게 됩니다. 이 경우 전세입자는 대출상품을 이용하는 경우가 굉장히 많습니다. 우리가 일반적으로 몇억이나 하는 전세금을 현금으로만 오는 경우가 아주 많지는 않기 때문입니다. 현재 이렇게 ‘소유권이 바뀌고 있는 집’에 대해서 대출이 전면 금지되고 있는 상황입니다.

이 내용으로 각종 언론에서 ‘갭투자 불가’라는 기사를 보시고 계신 상황입니다.

그래서 가능하냐구요? 네 가능합니다.

한가지 여쭤보겠습니다. 대한민국에 있는 모든 사람이 집을 팔고자 할 때 집이 비워진 경우에서만 팔 수 있는 걸까요? 생각보다 세상엔 다양한 사연을 가진 분들이 많고, 그 상황에 따라 갑작스럽게 집을 파는 경우도 허다합니다. 어떤 말을 드리고 싶냐면 우리가 부동산을 통해서 보는 매물들을 생각보다 각자의 상황과 사정이 있고 그에 따라서 우리에게 좋은 기회를 준다는 점입니다.

내집마련을 하시는 경우가 아닌, 상대적으로 적은 돈을 이용해 현재 가장 안전하게 매수할 수 있는 방법은 크게 2가지가 있습니다.

하나는 ‘세안고’ 매수입니다. 전세입자나 월세입자가 살고 계신 상태 그대로 매수한다는 뜻으로 “매매가 - 전세/월세 보증금”을 차감한 금액만 지불하고 그 집을 사는 방법입니다. (월세안고를 매수하신다면 보증금 외 매월 들어오는 월세도 바뀐 집주인이 받게 됩니다.) 그 차액만 지불하시면 그 집의 등기부등본상 집주인은 새로운 매수자가 됩니다.

이 경우 “매매가 - 전세/월세 보증금”에 대해서 현금이 준비되신 상황이라면, 매수하실 수 있습니다. 이때 주의하시면 좋은 점은 ‘기존 전/월세 세입자가 퇴거하는 날짜가 얼만큼 남았느냐’ 입니다. 세입자가 있는 그대로 매수를 했기에, 세입자가 기존에 맺은 전/월세 계약서 내 명시된 거주가능 기간은 지켜드려야하기 때문입니다. 만약에 만기가 얼마 남지 않으면 다시 전/월세를 셋팅하셔야하는데 이 경우 시장상황, 대출 상황에 따라 여의치 않을 수 있습니다. (단, 그 집에 들어가고 싶은 다른 세입자가 대기하고 있는 경우라면 충분히 짧은 세입자 퇴거 시기가 짧은 집도 쉽게 세입자를 구할 수 있습니다.)

두번째는 ‘점유개정’, 즉 ‘주전세’ 방법입니다. 이 방법은 기존에 살고 계신 집주인 분을 세입자로 거주하시게끔 하는 것이며, 매수자가 집주인 - 매도인이 세입자가 되는 방법입니다. 아마 몇몇분들께는 생소한 방법일 수 있으나, 앞서 말씀드린 것처럼 세상에는 다양한 이유로 집을 파는 사람들이 있고, 급전이 필요하신 급한 매도인께서 선택하는 방법 중 하나입니다. 이럴 경우 역시 “매매가 - 전세/월세 보증금” 차이만으로 집을 매수하실 수 있습니다.

다만 이 경우에도 주의하셔야 할 점이 있습니다. 기존 집주인이 전세입자로 사는 경우 금융권에서 일반적인 경우로 인정해주지 않아 집주인 대상으로 전세대출이 나오지 않을 확률이 높습니다. 즉, 기존 집주인이 해당 집을 대상을 담보로 대출을 많이 받아 거주하고 계신 경우, 그 대출을 다 말소하는 방법이 대출로는 힘들다는 이야기입니다.

우리가 집을 살 때는 항상 ‘집 상태로 대출이 없는 = 근저당이 없는’ 상태로 매수하셔야합니다. 근저당이 가득한 집을 명의로 갖고 올 땐 쉽게 이야기해서 빚덩이인 집을 갖는 것과 마찬가지이기 때문입니다. 매수하실 때 항상 부동산 사장님에게 ‘등기부등본’을 떼어달라고 말씀드리며 ‘을구’에 근저당이 없는지를 확인해달라고 하셔야합니다. 그리고 특히 주전세일 때 이런 부분을 놓치실 수 있는데 꼭 체크하셔야 안전하게 매수하실 수 있습니다.

이 외 대출을 이용하지 않고 거주를 희망하는 세입자가 있는 경우 매수 후 전세계약을 통해서 매수도 가능하시지만, 매수 경험이 많지 않으시다면 세입자가 구해질 때까지 불안하실 수 있으시니 우선적으로 추천드리는 방법은 아닙니다.

투자에서 언제나 변하지 않는 한 가지

이 글을 읽으시면서 ‘음 그렇지’ 하시면서 글을 읽으시는 분들이라면 혼란스러운 시장에서도 방법을 잘 알고 계신 점이 대단하시다는 말을 전해드리고 싶고, ‘몰랐는데 이런 방법들이 있었잖아?’ 하시는 분들께는 이제부터 알아가시면 된다고 말씀드리고 싶습니다. 그리고 사실 이런 방법보다 더 중요한 하나가 있습니다.

어떤 시장이 오더라도 부동산의 가치를 가늠해보는 일, 그 가치와 가격이 적정한지를 판단하는 게 훨씬 우선된다는 것입니다. 아무리 ‘매수 기술’에 도가 트더라도 ‘가치와 가격에 대하여 판단할 수 있는 스스로의 기준’이 없으시다면 매번 결정을 못하시게 되실 겁니다. 그리고 스스로의 기준이라는 원칙을 기반이 확실하시다면 시시각각 변하는 외부적 상황에 대해선 ‘방법을 찾는 태도’로 항상 대응해가시면 언제든지 투자할 수 있는 사람이 되어가실 겁니다.

그리고 하나 더 말씀드리고 싶은 건 가치와 가격을 가늠해보는 일은 정말 어렵다는 것입니다. 캐릭터를 생성해서 RPG 게임처럼 단기간에 레벨업하여 스킬을 획득하는 개념보다는, ‘경쟁자가 없는 레이싱 게임’처럼 계속해서 트랙을 돌다보니 트랙이 익숙해지고 그러다가 우연히 지름길도 발견하며 속도도 단축되는 그런 개념입니다. 이 때, 레이싱 게임을 할 때 가장 중요한 건 레이싱 게임에 있는 차가 아니라 그 하단에 있는 ‘미니맵’ 입니다. 게임을 좋아하는 분들은 아시겠지만, 내가 어느 트랙에 어느 구간에 있는 지를 아는 게 게임을 하는 데 매우 수월하게 만들어줍니다.

가치와 가격을 가늠하는 게 매우 필요한 투자에서도 개인이 참고할 수 있는 미니맵이 필요합니다. 그 미니맵은 성과를 낸 사람들이 겪은 시행착오와 경험입니다. 어떤 것이라도 좋습니다. 책도 좋고 강의도 좋습니다. 그 사람이 직접 겪은 것이고, 그걸로 결과까지 만들어낸 사람이라면 그 내용을 스스로의 미니맵으로 삼으셔도 좋습니다.

항상 건강 유념하시고 행복한 하루 되시면 좋겠습니다^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 도움이 되면 좋겠습니다.

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