[여름태양보다 뜨거운 불4조! 이런 조 반나이 쳇바퀴탈출] 김다랭 튜터님과 함께한 투자코칭

안녕하세요. 쳇바퀴탈출입니다.

저는 25. 02월 한가해보이멘토님과 투자코칭을 받고, 25. 4월에 1호기를 매수했습니다. 

첫번째 코칭에서는 큰 방향으로 1호기 투자에 대한 방향

4급지 0호기에 대한 자산재배치, 다주택자로 갔을 때 

포트폴리오를 그려주시며, 큰 틀의 방향을 잡을 수 있었습니다.

1호기를 투자 후 6.27 대책이 나오면서 투자자들이 조금 주춤하지만… 

호가는 크게 내려가지 않는다고 느꼈습니다.

그러면서 아직도 제가 매수한 0호기는 마이너스인 상황에서.. 
더 똘똘한 집으로 자산재배치를 하고싶다는 욕심이 생겨 

빠르게 두번째 투자코칭을 신청하게 되었습니다.

두둥!! 김다랭튜터님께 배정이되었고, 

8월 실전반 수강, 잔금(전세계약)을 같이 하면서 투자코칭은 9월에 진행할껄 그랬나? 

‘많은 준비를 못한 상태로 신청한거아닌가 받기 전에는 후회하는 마음’ 이 있었습니다. 

그렇게 두번째 다랭튜터님과 투자코칭을 시작했습니다. 

전 매도 후 방향으로 질문을 이것저것 준비했는데….반전이 …

결론적으로는 보유하세요. 보유하는 것만으로도 좋은 투자가 될 수 있어요, 일단 가격이 싸요 

어? 내 단지가 싸다고? 지금 내가 산 금액이 고점인데… 근데 돌이켜 보면 단순히 내가 고점에 샀다는 생각에 

내가 매수한 금액이 적정한지? 판단해 본 적은 없었다. 단지 23년도에 내가 산 매매가를 다른 상급지와 비교하며

한탄만 했지 현 시장에서 내 단지의 가격이 어느 정도 선인지? 그 주변 시세보다는 어떤지? 그 부분을 놓치고 있었다.

▶ 0호기 가격을 확인해봤다. 

1)같은 생활권내 선호하는 단지는 9억초반 거래고, 저층은 1억차이가 났다.  내가 매수한 단지도 비슷한 금액으로 

25.06월에 거래가 됬음을 확인했다. 

2)동일 생활권 역세권 단지는 8.55억 / 저층 8.2억 이였다  

3)선호생활권 후순위단지 : 8월 9억 까지 거래가 되었고, 저층은 8.3~8.3억 거래가 되고 있다.  

4)동일생활권 신축단지 :  11억거래/ 저층은 10.1억거래  

   선호생활권 신축단지 : 15.6억 거래 

→ 선호생활권 선호단지는 전고 -5% 정도로 거의 회복했다. 

    내가 매수한 단지가 세대수가 적어 거래량이 많지 않지만 선호생활 후순위 단지와 비슷한 수준이다. 

   아직 이쪽 단지의 매수흐름이 오지 않았지만 선호생활권 물건이 소진되면 이쪽으로 흐름이 올 지 봐야겠다. 

동일 급지에 가격을 살펴봤다.. 

1)관악구 관악우성 9.2억 거래/ 저층 8.5억 , 드림타운 9.8억/9.2억(저층), 9.4억/ 8.65억 

2)서대문  청구1차 8.8억/ 저층 8억, 홍제원현대 9.25억 / 저층 9억 , 청구3차 8.65억 / 7.98억(200세대구축)

3)동대문구  장안래미안1차 8월 10.75억/ 저층 9.4 억 ,  답십리대우 9.2억 / 저층8.53억  , 

                  전농삼성래미안 7월 9.4억/저층 8.4억 

4)동안구 비산동  e편한세상  8.2억 / 비산삼성래미안 7.5억 

 ▶응? 동안구가 성북구랑 비슷하네 ,, 성북이 싸네.??  

    다른 4급지에 비해 가격이 저렴하구나. 대부분 구축도 9억선을 넘겼고, 준신축은 10억선도 넘어갔네.     

   그렇다면 내 단지는 역세권/ 소규모/ 연식이 괜찮은 단지로 아직 매매가는 싸구나.  

   ✅내단지 매매가 저평가다. 매도 할 타이밍이 아니다. 매도할 타이밍은 내 단지보다 선호단지의 가격이 비슷해질 때 내 단지가 고평가가 되어있을 때니 그때가 매도하자 ! 

장기목표가 30년도 15억이라고 하셨는데?  구체적인 계획이 부족해요 . 그리고 지금 시장은 긴 호흡으로 바라보는 게 중요해요. 목표달성을 했을 때 보상을 주세요.

✅6개월 단위로 계획을 세워보세요. 

✅계획을 세우고 목표달성 시 보상을 하기 

✅ 청약을 가입하세요. 청약은 개편 될 수 있으니 적은 금액이라고 납부하시는 걸 추천드려요. 

남편과 상의해서 중장기 계획표를 만들기로 했다.  

지금 시장에서는 내 현재 상황에서는 보유하는 것 만으로도 충분한 가치가 있으니 긴 호흡으로 시장을 공부하면서 

준비해나가야 한다고 하셨습니다. 

오늘저녁은 비젼보드 만들기!! 

1호기를 끝내고 0호기를 좋은 더 좋은 물건으로 바꾸고 싶은 마음만 급급했다. 

하지만 다랭 튜터님은 객관적으로 내 자산을 봐주시고, 

되려 내가 하려고 했던 것을 진행했을 때 어떤 리스크가 있는지 말씀해주셨다. 

그러면서 00지역을 말씀해주시며, 그 단지와 내가 보유한 단지의 가격이 같다면 어디가 저평가같나요 ? 

0호기의 단지가 저평가인거죠 ? 이렇게 비교해 봐야해요..

내가 손해 볼만큼 매력적인 단지인가?  그래서 내가 이걸 팔아서 무얼 살 수 있지? 

끊임없이 비교해서 갈아타기 할 좋은 물건이 있을 때 그때 매도를 고민해야한다. 

단.. 연간 저축액을 넘는 손절은 위험해요.. 손절 금액이 앞으로 줄 수 있어요. 

그때는 매도 체크리스트를 기억하시고 해당되는지 체크 후에 결정하세요...

마지막으로 튜터님께서 

 “ 사랑하는 사람과 함께 음식을 먹는것. 그것이 바로 행복이다.” 

마지막 문구를 이야기를 듣고 빨리 집에 가려다 남편과 오랜만에 둘이서 점심을 먹었습니다. 

튜터링을 마치고 나오면서 왜 우리 계획 제가 다 적었지만 예전부터 얘기한 거 말했는데 기억못했냐고 구박도 조금 했고 ㅋㅋㅋ 

남편이 안 듣는 거 같지만 다 듣고 머리에서 중요한 부분 기억하고 브리핑도 하더라구요~ 

매도에 체크리스트 와 1가구 2주택 세제혜택을 생각해서 갈아타기전략이 좋았다고 하더군요. 역시나 열심히 들었군… 했습니다.

0호기에 대한 못난이 취급을 미안해하며 객관적으로 제 자산을 어떻게 평가 해야하는 지를 알 수 있었습니다.

그리고 현재 내가 무얼 해야하고 하지 말아야하는 지..  명확해지는 튜터링이 였습니다.

1호기 후 너무 빠르게 투코를 받은 게 아닌가? 라는 생각보다 잘못된 방향으로 시간과 돈을 들이지 않고

시간을 줄여 좋은 방향으로 잡을 수 있는 기회었구나.. 

결론 받길 잘했다!!!!   

참고) 저희가 대화를 많이 하는 부부인데요 튜터님… 질문한 내용에 남편이 기억을 잘못하네요…. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

✅할일 

1.  대출 먼저 상환해라. 리스크해소가 먼저다.  취업해라
2. 청약재가입(2만원)
3. 연저축액을 늘려라. (취업준비가 먼저다)
4. 지방가지말아라 → 3~4급지를 꾸준히 만들어나가라(1달반~2달)
5. 목표자산계획 배우자와 열심히 해라. 

6. 매도 기준을 잘 생각하고 고민이 될 때 그 기준이 부합할 때 매도 후 갈아타기를 하는 거다. 

   → 절세혜택을 잘 생각해서 두 채를 보유해서 일시적 1가구 2주택 가능한지 체크해서 갈아타기를 체크해라.