서울 3호기로 갈아타며 느낀 것, 환금성에 관한 이야기 [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

지난 번 투자경험담을 복기하면서

24년, 25년의 규제시장에서 갈아타기의

과정과 그 안에서 느낀 감정,

느낀 점에 대한 복기글이다 보니

서울 3호기의 매수 과정과 의사결정의 디테일함을

글 안에 모두 적기가 어려웠습니다

https://weolbu.com/s/GBywbGElfK

어제 독서TF 모임에서

너무 감사하게도 서울 수도권의 투자 경험담으로

대출 규제에서 실전 갈아타기 주제로

경험담 발표를 했습니다

지난번 투자보다 더 중요하게 생각한 부분에 대해

자세한 이야기를 하려고 합니다

서울 3호기 투자를 하는 데 있어서

검토했던 단지와 물건들의 특징은

선호도입니다

첫 번째 단지는 4급지 구축 대장의 40평 매물이었습니다

월부에서는 40평대 투자를 하지 않는데

왜일까요?

환금성 때문에 40평대 단지는

패스하는 것이 일반적입니다

바꿔 말하면 환금성이 좋은 40평대 단지는

투자할 수 있다는 것인데요

제가 검토했던 1순위 매물은

40평대이면서 거래가 잘 되고

해당 지역 내에서도 사람들이

최선호 하는 구축 단지었습니다

이 단지의 40평대는 33평과 

비슷한 거래를 보이는데요

40평대이면서 거래도 많지만

가격도 33평과 비슷한 수준의 가격이었습니다

결국 두 번째 매물도 선호도 때문에 선택했습니다

제가 가진 투자금으로 지금 같은 시장에서

잔금이 안되기에 세안고나

주전 물건에만 투자할 수 있었는데요

선호도 높은 구축을 하기에는

낮은 세안고 밖에 가격이 안 만들어지기 때문에

선호도가 빠지는 곳의 낮은 세안고 물건이 보였습니다

４급지의 선호가 애매해지는 구축 단지보다

5급지의 최선호 하는 신축 대장이 나을 수 있겠다

생각했는데요

용의 꼬리 보다 뱀의 머리가 낫다는 말

들어 보셨을 겁니다

급지 차이가 압도적으로 나지 않는다면

선호도가 애매한 단지를 내려가서 잡는 것보다

한 급지 아래의 선호도가 최상인 단지를 할 수 있다면

오히려 나을 수 있습니다

그리고 저는 그 안에서

RR 매물을 조금 더 비싸게

매수하는 선택을 했습니다

매수할 당시 더 싼 4층의

11.3억의 매물이 있었습니다

제가 매수한 매물은 로열 동이면서

앞이 뻥 뚫린 뷰로

조합원 매물이라 옵션도

빵빵한 매물이었습니다

단지의 매물의 선호도를 고려해서

조금 더 비싸지만 선호도 좋은

매물을 선택했는데요

이런 선택의 이유에는

상승장에는 가격이 더 벌어질 수 있고

매도가 쉽다는 것입니다

매도세가 없는 시장에서 팔아야만 한다면

선호도가 높은 지역이나

지역 내에서 선호도 높은 단지,

RR 매물이 매도에는 용이한데요

일반 매물과 RR 매물의

가격 차이가 크지 않아

돈을 조금 더 들이더라도

더 좋은 매물을 선택했습니다

결국 선호도라는 것은

환금성으로 연결됩니다

평생 가져갈 것이 아니라면 언젠가는

매도를 해야 하는데요

최근 매도를 2건 진행하면서

선호도라는 것이 환금성에 큰 영향을

미친다는 것을 알 수 있었습니다

(그렇다고 좋은 것을 비싸게 매수하라는 것이 아닙니다)

환금성이 좋으면

사려는 사람들이 더 많이 옵니다

내가 원할 때 빠르게 팔 수 있습니다

그리고 좀 더 비싸게 팔립니다

월부에서 환금성의 기준을 드리지만

정말 최소한의 기준입니다

1-3층, 탑층 제외

300세대 이상

결국 환금성은 선호도와 연결되는 것이므로

투자 단지와 매물을 선정할 때

이 지역에서 사람들이 선호하는가?

지역 내에서 어디까지 선호하는가?

그럼에도 살아야 하는 이유가 있는가?

해당 단지에서 좀 더 괜찮은 매물인가?

마지노선을 잘 정하고

투자로 매수하는 것이기에 약점이 있더라도

사람들이 좋아하는 단지와 매물을

선정하는 것이 중요합니다

정리하면

환금성 = 선호도

환금성을 기준으로

충분히 환금성이 좋다면

(선호하는 입지와 단지라면)

40평대도 투자로 고려할 수 있다

환금성이 좋은 단지와 매물은

시장에서 빠르게 반응이 오고

많은 사람들이 매수하려고 하며

더 잘 팔리고 비싸게 팔릴 수 있다

큰 차이가 없다면 가격이라면

RR을 매수하는 것이 좋다

입지적으로 큰 차이가 없다면

지역 내에서 선호도가 떨어지는 애매한 단지보다

조금 하급지의 선호되는 단지가 나을 수 있다

(그래도 단지 대 단지로 꼭 비교해야 합니다)

투자 경험담 발표의 기회를 주신

독서TF 일원분들과 튜터님들 다시 한번

감사합니다💚

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다💙

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

✨투자 후기는 이렇게 쓰면 더 많은 분들이 읽고 도움 받을 수 있어요!

1. 제목에 OO시 OO구 + 아파트 투자 후기 2가지를 포함하면 좋아요.

• 예) 서울시 관악구에 드디어 등기쳤습니다! 월부 입성 1년만에 아파트 투자 후기

2. 본문에 2가지를 포함하면 더 많은 분들이 후기를 읽을 수 있어요.

첫째, ‘아파트 투자 후기’ 라는 말을 자연스럽게 1회 이상 넣어주면 좋아요.

둘째, 내가 월부에서 수강한 강의와 도움 받은 부분을 구체적으로 이야기하면 좋아요.

그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️