[임장보고서 써 반나이 Series #7] 임장보고서 "공급" 이렇게만 쓰세요

안녕하세요.

순간에 감사함과 즐거움을 채우는

투자자 반나이입니다.

지난번에는 환경에 대해 이야기를 나누었습니다.

오늘은 리스크와 직결되는

'공급'에 대해 이야기를 나눠보겠습니다.

(너무 늦어버렸네요... ㅠ)

가볼까요?

[임장보고서 Series]

#0. 임장보고서 왜 써야해요? 잘 쓴 임장보고서란 무엇인가요?

https://cafe.naver.com/wecando7/11585443

#1. 임장보고서의 순서 이렇게만 쓰세요

https://cafe.naver.com/wecando7/11587385

#2-1. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part1.

https://cafe.naver.com/wecando7/11589960

#2-2. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part2.

https://cafe.naver.com/wecando7/11589961

#3. 임장보고서 직장 이렇게만 쓰세요

https://cafe.naver.com/wecando7/11591330

#4. 임장보고서 교통 이렇게만 쓰세요

https://cafe.naver.com/wecando7/11592224

#5. 임장보고서 학군 이렇게만 쓰세요

https://cafe.naver.com/wecando7/11593368

#6. 임장보고서 환경 이렇게만 쓰세요

https://cafe.naver.com/wecando7/11595497

#7. 임장보고서 공급 이렇게만 쓰세요

#8. 임장보고서 시세 이렇게만 쓰세요

#9. 임장보고서 단지분석 이렇게만 쓰세요

#10. 임장보고서 결론 이렇게만 쓰세요

#11. 앞마당 사후관리 이렇게만 하세요.

공급 왜 써야해요?

수도권 공급도 없는데 안쓰면 안되나요?

임장보고서에서 공급을 왜 쓰세요? 라고 물어보면

대부분 이렇게 말씀하십니다.

"피해서 세입자 구하려고요!"

"역전세 맞지 않기위해서 공급파트를 씁니다!"

맞습니다. 투자한 단지에 세입자를 구하려 할때

인근에 공급이 겹치면 생각보다 더 투자금이

들 가능성이 매우 높습니다.

어? 그러면 수도권은 공급 별로 없는 데 안써도 되나요?

뭔가 그럴수도 있을 것 같습니다.

수도권에서는 공급이 많지 않으니까 역전세는 안맞을거 같으니

안써도 되지않을까 라는 생각이 들 수 있습니다.

결과를 먼저 말씀드리면 모두 다 공급을 써야합니다.

시간도 없는데 왜 써야할까요?

첫번째로, 모든 공급이 정확한 입주시점을 알 수 없기때문입니다.

위는 노원구에 계획중인 재개발/재건축 지역입니다.

대체로 안전진단 단계로 아직 초기단계임을 알 수 있습니다.

그러면 아직 멀었으니까 공급 안써도 되지않을까요?

라고 생각하실 수 있습니다.

실제로 해당 재개발/재건축은 지금은 활발하게 진행되는 곳이

많지는 않습니다.

하지만 지금 시장분위기에서 조금 더 좋아지게 되면 이야기는 달라집니다.

4,5급지도 상승장이 되면

기존 분담금때문에, 시간때문에 재건축/재개발 의지가 없던 사람들이

갑자기 한마음 한뜻으로 움직이기 시작합니다.

그리고 생각보다 빠르게 재개발/재건축이 진행되어 예상한 리스크보다

더 빠르게 리스크를 맞이할수도 있습니다.

따라서 공급도 꼼꼼하게 어느지역이 지금 입주예정인지를 시기와 관계없이 파악해야합니다.

두번째로, 공급은 리스크기도 하지만 환경개선이기도 합니다.

대부분 한번쯤은 들어본 그 단지

마포구 염리상록 단지를 보겠습니다.

이 단지는 과거 아현뉴타운이 들어오기 전에는

짜글이 속의 구축에 불과했습니다.

하지만 인근에 입주가 들어오기 시작하면서

해당 단지의 가치는 인근 단지가 들어오기 전 대비 4배나 상승하였습니다.

즉, 공급은 환경개선의 의미도 있습니다.

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지방은 물론이고 수도권도 입주 없어도

공급 반드시 써야겠죠?

공급 어떤거 쓰면 될까요?

정해진 양식은 없지만 저는 크게 4가지는

빠뜨리지 않고 꼭 넣는 편입니다.

첫번째는 지역과 인근 지역 입주별 매/전 지수입니다.

대표예시로 수원을 가져왔습니다.

인구파트에서 인구교류가 가장 많은지역을 확인한 결과

수원과 인구교류가 많은곳은 화성과 용인이었습니다.

따라서, 수원의 입주 뿐 아니라 화성, 용인의 입주까지 포함하여

전세지수를 지수를 그려봅니다.

(저는 후후아빠님, 너츠님의 자료를 주로 이용합니다.)

https://cafe.naver.com/wecando7/11587808

그리고 아래와 같은 3가지 순서를 따라해보며

앞으로 임장지에 가장 큰 영향을 줄 입주는 어디가 있을지 고민해봅니다.

1. 연별로 주요 입주단지 위치를 체크한다.

2. 전세지수가 꺽였을때 어느 지역에 입주가 많았는지 확인한다.

3. 앞으로 1~2년뒤 입주많은 지역을 확인하고 리스크를 생각해본다.

그러면 그래프에서 확인할 수 있는것처럼

수원의 자체 입주와 동탄입주가 수원의 전세가에 큰 영향을 줌을

파악할 수 있습니다.

따라서, 앞으로 동탄에 입주가 있다면 수원이 흔들릴 수 있겠네?

까지 생각할 수 있으면 됩니다 ㅎ

두번째는 지역의 입주위치와 연도별 확인입니다.

단순히 호갱노노를 캡쳐하는 것이 아니라

직접 지도위에 올려보며 어느정도의 규모로 어느위치에 올라오는지

확인해보시는 것을 추천합니다.

그랬을때 어느 지역에 어느 연도에 입주가 있는지 파악할 수 있고

투자단지의 리스크를 검토해볼 수 있습니다.

세번째는 공급캘린더입니다.

어느해에 어느위치에 입주가 많다는 것을

한눈에 볼 수 있는 테이블입니다.

행에는 지역, 열에는 월을 표기하여 어느 연,월,위치에

입주가 있어서 리스크가 있을지를 쉽게 파악할 수 있습니다.

그러면 구체적인 투자계획을 세워볼수도 있겠네요!

마지막은 재개발,재건축 현황입니다.

현재 재개발 재건축이 어디에 어느단계로 이루어져있는지를

확인해보며 어느정도 뒤에 입주가 시작될지를 가늠하고,

어디가 가장 환경개선이 크게 이루어질지도 짐작해봅니다.

리치고를 이용하면 조금 더 쉽게

재개발/재건축/리모델링 현황파악이 가능하니

참고하시면 좋을 것 같습니다.

이제 리스크와 환경개선을 모두 담은

공급part 작성해볼 수 있겠죠? ㅎㅎ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!