단지임장이 하고 싶어질 방법을 알려드립니다. 

안녕하세요,


꾸준히 오래가는 투자자 꾸오입니다.

앞선 칼럼에서 분위기 임장을 통해 생활권을 나누고, 

그 안에서 사람들이 어떤 곳을 더 선호하는지 살펴보았습니다.

이제 다음 단계는 단지임장으로 넘어가보겠습니다. 

많은 분들이 이런 고민을 하십니다. 

”단지임장에서 무엇을 봐야할 지 모르겠어요.“ 
”분위기임장과 매물임장은 재밌는데 단지임장은 재미가 없어요“
”단지임장을 하고나서도 어떤 단지가 좋은지 모르겠어요” 
“가격이 기억이 안나요.”

사실 이건 모두 제가 겪었던 어려움이기도 한데요, 

비슷한 고민을 한 적이 있으셨다면 오늘 글이 도움이 될 거예요. 

📌단지 임장을 하는 이유


분위기 임장에서 생활권이라는 큰 그림을 그렸다면, 

단지임장은 “ 생활권에 사는 사람들이 어떤 아파트를 더 좋아하는지” 

를 구체적으로 보는 과정입니다.

같은 생활권, 같은 투자금이라도 A단지와 B단지의 선택에 따라

수익/수익률이 달라질 수 있습니다. 

따라서 A와 B 단지의 디테일을 파악하고 진짜 가치를 구분할 수 있어야 합니다. 

그런 의미에서 단지 간 가치를 첨예하게 분석할 수 있는 능력은

곧 투자자의 실력과도 연결됩니다.

✅ 단지 임장의 핵심은 ‘선호도’ 파악

단지 임장이 재밌어 지려면 결국 

단지 간 가치를 파악하고 비교할 수 있어야 합니다.

많은 분들이 단지 임장을 하면 곧바로 세부적인 디테일을 확인하려고 합니다.


예를 들면 동간 거리, 커뮤니티 시설, 주차장 상태 같은 것들이죠.

물론 이런 요소들도 상품성, 쾌적도 등 측면에서 중요하지만 

단지 임장의 첫 번째 목적은 “사람들이 더 선호하는 단지가 어디인지” 를 파악하는 것입니다.

그래서 단지 임장에서는 먼저 핵심 입지 요소(직장, 교통, 학군, 환경) 를 기준으로 

선호도를 정리한 뒤, 그 다음 단계에서야 세부 요소들을 보는 것이 효율적입니다.

✅ (단지 임장 전) 준비

단지 임장에 선명한 가치 파악과 궁금증을 남겨보기 위해 

이제는 ‘시세지도’ 를 먼저 그려봅시다.

그리고 나서 시세지도 위 입지를 올려보고  

‘단지 임장 전 저평가 단지’ 를 뽑아봅니다.

시세 지도 그려보기
단지 임장에 가기 전, 

손품으로 조사한 데이터를 바탕으로 시세 지도를 직접 그려봅니다.

1. 아실을 통해 생활권 별 단지가 표시된 영역을 캡쳐합니다. 
2. 그 위에 평형/매매가/전세가/전세가율/투자금을 올려봅니다. 
3. 그리고 나서 지하철, 학교, 분임을 통해 파악한 생활권 상권 및 분위기 등을 고려하여 단지간 가치를 메겨봅니다. 
4. 예상된 가치 순위와 가격을 보며 ‘단지임장 전 저평가된 단지’ 를 뽑아 보고 그 이유를 적어놓습니다.


간혹 이런 생각이 드실 수 있습니다. 


“시세를 보고 가면 가격에 대한 선입견이 생기지 않나요?”


하지만 실제로 가보면 아직 단지를 잘 모르기 때문에 가격은 잘 기억이 안 납니다. 
오히려 임장을 다녀온 뒤  적어둔 저평가 단지가 정말 저평가 단지인지 아닌지 확인하는 과정을 통해 매물 임장 전 궁금증을 남기거나 생활권 내 사람들이 선호하는 가치에 대한 깊은 고찰이 가능해집니다.

✅ (단지 임장 중) 집중해야 할 1차 요소

단지임장을 하면서 생각해둔 입지 분석이 정말 맞는지 확인이 필요합니다.

1. 직장 접근성

- 이 단지에서 출퇴근길은 어떤지, 경사는 있는지 밤에도 혼자 걸어다닐 수 있는지?

2. 교통

-  지하철 접근성 뿐만 아니라 단지 앞에 버스 정류장이 있는지? 지주 다니는지? 어디까지 얼만큼 빨리 도착하는지?

3. 학군

-  단지에서는 초등학교까지 통학하는 모습이 보이는지, 통학길은 위험하지 않은지? 
- 초등학교 뿐만 아니라 영어 유치원, 국공립 어린이집은 가까이 있는지? 그곳에 다니는 아이들이 많을지?

4. 환경

- 주변에 상권·편의시설(마트, 병원, 공원) 등 선호 시설 인프라가 많은지? 비선호 시설(철로, 송전탑, 유흥가 등)이 많은지? 
- 단지는 구축이지만 잘 관리가 되어 있어 쾌적한지? 여러 아파트가 모여있어 거주하기 좋은 느낌이 드는지?

등 지도에서만으로는 확인할 수 없던 미세한 차이까지 확인해봅니다. 

여기서 중요한 포인트는 실거주자의 관점인데, 

위의 예시 들이 잘 와닿지 않고 어려우시다면  

단지마다 “내가 이곳에서 산다면 만족할 수 있을까?”
 질문을 자문하고 스스로 대답해봅니다.

✅ (단지 임장 중) 집중해야 할 2차 요소: 세부적인 상품성 파악

핵심 요소를 본 다음에야 단지의 디테일을 살펴볼 차례입니다.

단지의 상품성을 볼 때는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

1. 변하지 않는 요소

- 동간 거리
- 평지, 언덕 여부
- 단지 규모 (세대수, 택지의 균질성)
- 브랜드, 시공사
- 커뮤니티 및 조경

→ 이 부분은 한 번 정해지면 바뀌기 어렵습니다.

2. 변할 수 있는 요소

- 주차장 상태
- 외벽칠 상황
- 놀이터 상황
- 입주민 분위기
- 연식

→ 시간이 흐르면서 개선되거나 악화될 수 있는 부분입니다.

두 요소 중 변하지 않는 것들을 우선 집중하여 보되, 

궁극적으로 모든 요소를 판단하실 수 있으셔야 합니다.

단지 간 디테일 차이가 결국 단지 자체의 상품성 즉, 

쾌적하고 편리한 정주 여건을 만들어내기 때문에 추가적인 선호도 차이를 만들어 냅니다. 

특히, 지방과 같이 입지의 독점성이 떨어지는 지역들에서는 

이러한 상품성들이 더욱 중요해지게 되죠.

이러한 디테일 파악이 결국에는 보지 못했던 가치 판단을 만들어내게 되고, 

이를 볼 수 있는 실력까지 올라간다면 단지 임장에서 더 큰 재미를 느끼실 수 있을 겁니다.

만약 단지임장을 10번 이상 해보지 않았다면, 

이러한 디테일 파악을 위해 체크리스트를 작성해보시길 추천드리면서, 

단지임장하는 방법과 단계 별 단지 임장시 봐야될 기준들을 첨부드립니다.  

[포가라 님] 한걸음 더 성장하는 단계별 단지임장법 https://weolbu.com/s/GpOpIv6ucg

[재이리 님] 비교평가가 절로 되는 단지임장의 신세계 https://weolbu.com/s/GpOXDI2CoY

✅ (단지 임장 후) 꼭 해야 할 것

임장을 마치고 나면, 
단지 임장 후 저평가 단지를 뽑습니다.

가기 전에 예상했던 저평가 단지 vs 실제로 돌아와서 보니 저평가된 단지
두 결과를 비교해보면서 차이를 기록하는 겁니다.


단지 임장 전/후 저평가 단지를 비교해보고 
예상과 실제가 다르다면, 어떤 요인들로 인해서 선호도 측면에서 차이가 나는지를 기록합니다.

그 차이를 만든 특징이 바로 단지의 핵심 포인트입니다. 

마지막으로 그래프를 붙여보고 과거와 현재의 가격 흐름, 전고점, 하락 후 상승률을 

비교해보며 사람들이 어느 단지를 더 좋아하는지 확인합니다.

마지막으로 생활권/단지 선호도를 한판 정리를 한 뒤 

생활권 선호 요소와 가격을 올려봅니다.

이 과정을 반복하면 임장 전, 중, 후 총 3 번 

단지의 가치와 가격을 머릿 속에 긁어볼 수 있다는 장점이 있습니다. 

더불어, 임장 전 단지의 가치를 예상해보고 임장을 하며 

생각과 실제를 매칭해보며 생각이 맞아가는 재미를 익히고 

임장 후 궁금증을 정리하고 스스로 답을 내려보며 

단지와 단지 간 가치를 머릿속에 더 오래 남길 수 있습니다.


분위기 임장은 생활권을 나누는 과정이었다면,
단지 임장은 그 생활권 안에서 “어떤 단지가 더 살기에 좋은 단지인지”를 

구체적으로 가려내는 과정입니다.

단지 임장을 제대로 하면, 

생활권의 매력도를 단지의 상품성과 연결할 수 있습니다.
 

다음 단계인 매물 임장에서는 

그 단지 안에서 실제로 투자할 매물을 찾게 됩니다.
 

첫 단추(분위기 임장)를 잘 끼웠다면, 

두 번째 단추(단지 임장)에서는 옷의 무늬와 색깔이 뚜렷이 보일 것입니다.
 

여러분의 임장이 한 층 더 깊어지길 응원합니다.

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#5. 단지 임장이 재미없는 분들께, 단지임장이 하고 싶어지는 방법을 알려드립니다. :

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