바로 어제, 9월 7일, 다시 한 번 부동산 시장이 술렁였습니다.
이재명 정부 출범 이후 두번째 부동산 대책이 발표됐기 때문입니다.
지난 6월 27일 발표된 부동산 대책은 6.27 “대출 규제”라고 불리울 만큼
놀라운 강도와 범위로 대출의 길목을 강하게 조였었는데요.
이번 ‘9.7 부동산 대책’에는 과연 어떤 내용이 포함돼 있을까요?
지금부터 정부 공식 보도자료를 통해 하나씩 알아보겠습니다.
가장 먼저, 9.7 부동산 대책의 첫번째 갈래,
대출 규제 강화부터 시작해 볼게요.
9.7 부동산 대책 1. 대출 규제 강화
먼저 대출 규제 강화 분류의 대책은 총 4가지로 아래와 같아요.
(참고로 여기서 반복되어 말하는 규제 지역은 강남 3구인 강남, 서초, 송파 그리고 용산구를 말합니다.)
첫째, 규제 지역 내 주택담보대출 LTV 상한을 기존 50% → 40%로 축소
원래는 집값의 절반인 50%까지 대출을 받을 수 있었는데,
이제는 40%까지밖에 대출이 나오지 않게 됐습니다.
예를 들어 10억짜리 아파트면 대출이 예전이라면 5억이 나왔을텐데, 이제는 4억이 나오는 거죠.
물론 비규제지역이라면 LTV는 그대로 70%입니다.
둘째, 수도권과 규제지역 내 주택매매와 임대사업자의 주담대를 전면 금지
(즉, LTV=0)
다시 말해 집을 사고 팔거나 임대를 높는 사업자 대출을 금지한다는 말이에요.
대출이 없으니 이제 수도권과 규제지역은 현금이 없다면
사업자들은 집을 사기 어려워보입니다.
이 정책은 가계 부채가 증가했기 때문에
가계 대출을 안정화하고 투기 목적의 수요를 차단하려는 목적이 주요해보입니다.
셋째, 1주택자의 수도권, 규제지역 내 전세대출 한도를 2억원으로 일원화
이미 집이 한 채 있는 사람이 전세대출을 받으려면
대출 받을 수 있는 한도가 그동안은 보증기관에 따라 달랐어요.
서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 3사가 모두요.
하지만 이제는 3사의 전세대출 한도가 2억원으로 통일됩니다.
넷째, 주택담보대출 금액별 주택신용보증기금(HUG) 출연요율을 차등 적용
조금 어려워 보이는 이 말은, 아주 간단히 생각하면
대출 금액이 클 수록 보증료를 더 많이 낸다! 라고 보시면 됩니다.
즉, 대출을 많이 받을 수록 부담이 커지는 거죠.
아래 표를 보면 대출금액이 평균을 초과 또는 2배 초과하는 구간일 수록
기준요율이 높아진 것을 확인할 수 있어요.
하지만 이 제도의 시행은 26년 4월입니다.
2025년 평균 대출금액을 기준으로 4월부터 더 높은 보증료가 붙게 될 거예요!
이 4가지 모두, 정부의 가계 부채 관리 방안 중 하나로
대출을 최소한으로 받도록 하는 정부의 대책입니다.
가장 크게 대출을 조이는 방안은 아무래도 LTV 50% → 40% 축소인 첫째 방안인데요.
사실, 이미 6.27 대책 때 1인당 대출 한도를 6억원으로 제한했기 때문에
대출이 크게 줄어들었다는 체감이 크지는 않을 것 같습니다.
예를 들어, 20억 아파트를 산다고 해도, 40% LTV라면 8억을 대출 받을 수 있지만
이미 대출 한도 제한으로 6억 밖에 대출을 받을 수 없기 때문이에요.
추가로 1주택자의 전세 대출이 줄어드는 규제에 대해 SNS에서는 이런 반응도 나오고 있어요.
아무래도 다른 곳에 전세를 살고 있던 1주택자들이
2억원 한도밖에 전세 대출이 나오지 않으니,
실거주로 돌아설 것이라는 예측인데요.
실제로 어떤 형국이 펼쳐질지는 앞으로를 두고 봐야겠습니다.
지난 6.27 부동산 대책 때도 규제가 있었음에도 불구하고
오히려 그 이후에 강남 3구와 용산에는 신고가를 경신한 아파트들이 다수 나왔기 때문이에요.
그럼 다음으로는 9.7 부동산 대책의 두번째 갈래인 주택 공급 확대를 살펴볼까요?
9.7 부동산 대책 2. 주택 공급 확대
주택 공급 확대에는 두 가지 배경이 있는데,
바로 지방은 미분양 해소의 집중,
수도권의 수요 보완조치, 공급 활성화 조치입니다.
이를 해결하기 위해 정부가 내놓은 주택 공급 확대의 가장 메인 목표는 바로
수도권 135만호 신규 착공입니다.
정부는 2026년부터 2030년까지 총 5년 동안
서울과 수도권에 총 135만호, 연간 27만호를 새롭게 착공하겠다고 밝혔어요.
이 공급 물량은 최근 3년 평균 공급 물량보다 1.7배 많은 수준인데요,
특히 목표 물량을 ‘착공’ 기준을 관리하여 공급 체감도를 높이겠다고도 정책 방향을 덧붙였어요.
그럼 총 135만호나 되는 공급 확대를 좀 더 상세히 들여다 볼까요?
1. 수도권 신규 공공택지 3만호 발표 검토(25년 하반기)
먼저 정부는 안정적인 공급 기반을 확보하기 위해 25년 하반기까지
수도권에서 신규 공공택지를 검토하겠다고 밝혔습니다.
이 외에도 우수입지에 공공택지 분양 추진을 위해
정부는 수도권 공공택지에서 25년 4분기에 0.5만호, 26년에 2.7만호 분양 예정이라고 밝혔는데요.
그 중에서도 3기 신도시에서
25년 4분기 0.9천호, 26년에는 5.2천호 분양을 추진할 계획입니다.
2. 공공택지 LH 직접시행 주택 공급 활성화
다음으로 공공택지는의 주택 공급 사업주체를 민간이 아닌 LH로 전환합니다.
토지용도도 비 주택을 주택으로 전환하여
공공성을 강화하고, 물량도 확대하면서 속도도 빠르게 하려는 목적인데요.
민간에서 진행했을 때는
부동산 호황기에는 개발이익을 누리지만 불황기에는 공급이 지연되거나 중단되는
수급의 문제가 발생하여 전면 전환된 배경이 있어요.
보다 근본적인 문제 개선을 위해
LH가 조성한 주택용지는 민간에 매각하지 않느다는 원칙 법제화할 예정입니다.
3. 3기 신도시 조기화 전략 및 사업 관리 강화
또한 정부는 3기 신도시의 부지 확보와 조성(이주, 철거 등)을 가속화해
0.5년 이상 조기화를 목표로 두고 있습니다.
3기 신도시는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장으로
아래와 같이 5곳입니다.
4. 1기 신도시 재건축 “주민제안방식” 도입
마지막 공급 확대의 큰 줄기는 1기 신도시 재건축인데요.
원래는 1기 신도시를 공모 방식으로 선정하였는데,
이제는 주민제안방식을 도입하겠다고 밝혔습니다.
공모 과정이 행정 부담이 크고, 주민들 동의를 빠르게 받기가 어렵기 때문인데요,
공모 준비 기간 없이 주민 과반 동의를 받아 제안하면 되는 방식으로
최소 6개월 이상 기간을 단축할 수 있을 것으로 보입니다.
9.7 부동산 대책 3. 시장 투명성 강화
부동산 시장 감독 기능을 강화하기 위해 정부가 내놓은 것은 우선
부동산 범죄 적극 대응 조직 ‘신설’인데요.
국토부·금융위·국세청·경찰청·금감원 등이 함께할 예정입니다.
그리고 토지거래허가구역 지정 권한이 본래는 허가구역이 시, 도지사에게만 있었는데
이제 국토부 장관에게 부여하기로 했어요.
지역에 상관없이 시장 과열이 우려되면 신속히 규제하려는 생각으로 보입니다.
아울러, 고가 주택 거래를 포함해 모든 거래에서 자금 출처 검증을 강화하고,
세무조사와 기획조사를 병행해 투기성 자금 유입을 차단하겠다는 방침도 덧붙였습니다.
9.7 부동산 대책, 10줄로 핵심 요약 정리하면?
규제지역 주택담보대출 LTV 50% → 40% 축소
수도권·규제지역 주택매매·임대사업자 주담대 전면 금지(LTV=0)
1주택자 전세대출 한도 2억원 일원화 (SGI·HF·HUG 모두 동일)
대출금액별 HUG 보증료 차등 적용(2026년 4월부터 시행)
수도권 135만호 신규 착공(’26~’30, 연 27만호) 추진
신규 공공택지 3만호(’25 하반기 발표 검토), 안정적 공급 기반 마련
공공택지 LH 직접시행 전환 → 2030년까지 6만호 추가 공급
3기 신도시 사업 조기화 → 부지 확보, 이주, 철거 속도 제고
1기 신도시 재건축 주민제안방식 도입, 절차 단축 및 공급 속도 높임
시장 투명성 강화(토지거래허가구역 지정 권한 국토부 장관에게 부여 등)
오늘은 어제 바로 발표된 9.7 부동산 대책을 발빠르게 알아봤는데요.
이재명 정부의 현재 방향은 돈줄은 막지만
집은 더 짓고 시장 질서를 바로잡겠다는 방향이 분명해 보입니다.
특히 공공택지를 LH가 직접 시행하고 135만호나 되는 물량이 공급되면서
공공분양이 확대될 가능성이 매우 높은데요.
장기적으로 자산을 키워가는 관점에서는,
단순히 정부의 공공임대에만 기대기보다
꾸준히 자산을 쌓아가는, 내집마련 계획이 매우 중요해 보입니다.
정부의 정책이 발표될 때마다 흔들리거나 불안해하기보다,
나만의 보금자리와 든든한 자산을 가지고 노후를 준비하는 것이
결국 가장 바람직한 길일 거예요.
그럼, 월급쟁이부자들은
오늘도 여러분의 내집마련과 행복한 노후를 응원하겠습니다.
(사진 출처 : AI 이미지 생성 활용(Chat GPT), 스레드, 국토교통부 주택공급 확대방안)
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