안녕하세요, 너나위입니다.
뜬금없이 일요일에 이번 정부의 첫번째 공급대책이 나왔습니다.
많은 분들께서 관심이 있으시리라 생각합니다.
구체적인 내용 파악을 해서 조만간 유튜브 영상으로도 촬영할 예정인데, 아무래도 기다리고 계신 분들이 있을 수 있으니 최대한 빨리 칼럼으로 개략적 소개를 해드리고자 합니다.
시간이 없으신 분들은 일단 이 글만 읽으셔도 이번 대책의 목적과 배경, 세부내용이 어느 정도 그려지실 수 있으리라 생각합니다.
이제 잘 읽어봐주세요.
| 9.7 주택공급 확대방안 개요
현재 부동산 시장에 존재하는 공급 부족 우려를 불식시키고 6.27 대책의 시장 영향력을 꺼트리지 않겠다는 의지의 표현입니다.
이에 따라 다음의 내용을 골자로 대책 개요를 세웠습니다(내용이 워낙 많아 주요 내용만 요약해도 아래 정도입니다. 모르는 내용이 있더라도 쭉 읽어보세요. 해설은 제가 그 다음에 해두겠습니다)
[정책 목표]
정부는 수도권에 향후 5년(26-30)간 총 135만호, 연간 27만호 신규 주택을 착공한다.
[배경]
수도권은 최근 민간, 공공 모두 착공 실적이 매우 저조하여 공급 부족 우려가 심화되고 있어 이에 대한 대응이 필요.
지방은 최근 시장 침체, 과다 물량으로 인해 미분양 적체가 심화되고 있어 이에 대한 대응이 필요.
[주요 내용]
1. 수도권 공공택지 주택 공급을 딜레이 없이 하기 위해 공공 역할 강화하여 지연 요소 개선한다.
- 기존처럼 용지를 민간에 매각한 상태에서 주택경기에 따라 민간의 적극적 사업진행이 더뎌질 경우 사업지연이 많았으므로 주택 건설을 LH가 직접 하여 지연 요소를 없애겠음
- 서리풀, 과천 등 우수 입지에도 29년 예정 착공을 차질없이 진행
- 3기 신도시 등 교통 개선도 차질없이 추진하겠음
2. 노후시설 유휴부지 활용, 정비사업촉진하여 선호도가 높은 도심 공급을 확대한다.
- 역세권 등 도심 내 주요 노후 공공임대주택 용적률 상향 재건축(2.3만호)
- 노후 공공청사 주택 전환(2.8만호)
- 미사용 학교용지 주택 전환(0.3만호), 유휴부지(0.4만호)
- 1기 신도시 정비사업(6.3만호)
- 정비사업 절차, 기존 거주민 재정착 지원 등 개선하여 사업기간 최대 3년 단축(5년간 23.4만호)
- 공공 및 민간 정비사업 모두 용적률 인센티브 공론화하여 기간 단축(이게 제일 중요한데 언제 어떻게…?)
3. 위축된 민간 주택사업 여건 개선 위해 규제의 대폭 개선, 신속 공급 모델 도입한다.
- 소음기준, 과도한 기부채납 등 규제를 합리적으로 개선
- 모듈러 공법 등을 통한 신속 공급
- 신축매입임대(5년간 14만호), 공공지원 민간임대주택(5년간 2.1만호) 착공
4. 거래질서 확립, 수요 관리 내실화한다.
- 정부의 시장 감독 강화
- 불법행위 조사 및 분석 고도화
- 부동산 범죄 적극 대응 위한 조사, 수사 관련 조직 신설
- 시장 교란 행위 방지를 위한 세무조사 실시
- 자금출처 제출 항목 구체화 하여 거래 투명성 강화
- 토허제 지정을 지자체 뿐 아니라 정부(국토부)도 즉시 할 수 있도록 권한 부여
- 규제지역 LTV 상한을 기존 50%에서 40%로 강화
- 기존 규제지역 주택매매임대사업자 대출 제한(LTV 0%)을 수도권으로 확대
- 1주택자 수도권 내 전세대출 한도 2억으로 제한
- 주택담보대출 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용(기존 대출 종류별 → 대출 금액별)
| 9.7 주택공급 확대방안 해설
제가 위에 굵게 표시해둔 게 상대적으로 기존 대비 변화가 있다고 여겨지는 것들입니다.
(나머지는 기존에도 말이 나왔지만 사실상 눈에 보이는 결과들이 있지는 않았던 것들입니다)
첫번째, 주택 건설을 LH가 직접 하여 지연 요소를 없애겠음
국토부 발표대로 된다면 의미가 있을 것입니다. 그러나 단순히 집을 짓는 게 문제가 아니라, ‘LH에서 건설한 아파트’에 대한 사람들의 인식이 문제입니다. 투자나 임장을 해보신 분들은 아시겠지만, 민간 건설사와 LH 건설 퀄리티의 격차는 상당히 큽니다. 이를 단기간에 해결할 수 있을지가 오히려 더 큰 문제입니다.
집을 지었는데 막상 지은 집을 보니 사람들이 좋아하지 않을지도 모릅니다. 그 문제에 대한 해법이 존재하지 않습니다.
두번째, 서리풀, 과천 등 우수 입지에도 29년 예정 착공을 차질없이 진행
정확합니다. 현재 사람들의 매수 심리를 잠재우려면 양질의 주택을 우수한 입지에 공급한다는 확신을 줘야 합니다. 그래서 서리풀, 과천 등을 지정해서 언급하셨다고 생각합니다. 그런데 저 지역들의 물량 자체가 많지 않을 뿐더러(서리풀 2만, 과천 1만) 착공 목표가 29년입니다. 결국 ‘우수입지에 신규택지 형식으로 공급이 잘 될까?’란 불안감을 잠재우기에는 ‘결국 정부도 뾰족한 수가 없는건가?’ 하는 의구심을 가지게 합니다.
세번째, 공공 및 민간 정비사업 모두 용적률 인센티브 공론화하여 기간 단축
현재 서울의 경우엔 정비사업이 핵심입니다. 서울 외 수도권은 어느 정도 신규 택지 공급을 통해서도 수요 대기를 이끌어낼 수 있습니다. 그런데 아이러니하게도 현재 엄밀하게 말하면 수도권 시장이 문제가 아니라 서울 시장이 문제입니다. 그러므로 ‘서울 정비사업’에 대한 ‘와… 이렇게까지 파격적이라고?’할 만큼의 대책이 아니면 사람들의 마음이 쉽게 가라앉지 않을 수 있습니다(MB 정부 때의 강남에 보금자리 반값아파트 이야기가 괜히 나온 게 아닙니다. 당시 08면 말 대책 발표, 09년 말 청약, 12년 입주 개시의 소위 말해 미친 속도였습니다. 그런 청사진이 안 보인다는 게 문제입니다)
저는 사실 MB 때 만큼의 파격적 정책을 기대했습니다. 내집마련을 기대하시면서도 불안해하시는 많은 분들의 표정이 떠올라서 정책 원문을 다운받아 읽어내려갈 때 떨리는 마음까지 들었습니다.
그런데 공공 및 민간 정비사업 사업속도 개선의 핵심인 인센티브 관련 논의는 공론화하겠다는 게 전부인 내용을 보았을 때 조금 허탈하기도 했습니다. 서울 정비사업이 어렵다면 MB 때와 같이 신규택지라도 파격적으로 공급하겠다는 청사진이 보여야 하는데 조금 우려가 됩니다.
네번째, 신축매입임대(5년간 14만호), 공공지원 민간임대주택(5년간 2.1만호) 착공
현재 시장에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 사람들은 ‘점점 조급해지는 실수요자’들입니다. 임대주택공급은 그 나름대로 사회적 안전망의 구축에 매우 지대한 역할을 하는 것은 사실이나, 앞서 말씀드린 ‘점점 조급해지는 실수요자’들에게는 전혀 소구되지 않는 테마입니다. 동시에 5년간 14만채를 사들이려면 어마어마한 예산이 필요합니다. 숫자와 청사진은 있으나 근거와 세부 플랜이 없어 우려가 됩니다.
다섯번째, 규제지역 LTV 상한을 기존 50%에서 40%로 강화, 1주택자 수도권 내 전세대출 한도 2억으로 제한, 주택담보대출 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용(기존 대출 종류별 → 대출 금액별)
규제지역 LTV 상한을 40%로 낮추는 건 사실상 시장 효과가 없습니다. 대출 최고 한도가 6억인 상황에서 규제지역(강남3구, 용산) 내 대부분 아파트는 40%나 50%나 어차피 6억 한도에 다 걸리기 때문입니다(규제지역에는 매매가 15억 이상인 아파트가 이하인 아파트보다 더 많습니다. 그러니 LTV는 의미가 없습니다)
1주택자 수도권 내 전세대출 한도를 2억으로 제한하는 것은 전세 주고 전세 살지 말라는 뜻입니다만, 어차피 전세는 월세로 전환되고 있습니다. 전세 주고 전세 살 사람들은 ‘2억 대출 한도로 받아 전세 vs 그냥 월세’ 선택지 사이에서 자신에게 유리한 선택을 할 뿐입니다.
주택담보대출 금액별 주신보 출연요율을 기존의 대출 종류별에서 대출 금액별로 차등 적용한다는 것은 결국 대출을 많이 받을 때 주신보 출연요율이 높아짐에 따라 대출금리를 더 비싸게 받게 하겠다는 것입니다. 즉, 대출을 이전보다 더 비싸게 받게 하겠다는 것입니다. 그런데 이런 식의 대출 규제가 점진적으로 확대되면, 앞서 말씀드린 파격적이고 확고한 공급 대책이 없는 상태에서는 ‘점점 조급해지는 실수요자’들에게 ‘이제 더 늦어지면 대출을 더 적게, 그리고 더 비싸게 받을 수 밖에 없어’라는 잘못된 시그널을 줄 수 있습니다.
| 어떻게 해야 할까?
시간 관계상 우려되는 부분만 적어보았습니다(글의 특성상 너무 길어지면 이해하기 어려워하시는 부분도 있고, 보다 깊은 해설은 유튜브를 통해 해보려 합니다)
그러나 긍정적인 부분도 있습니다.
우선, LH 직접 사업 시행이라는 대목에서 정부가 의지가 아예 없는 것은 아니란 생각을 했습니다. 사실 구체적 액션 플랜에서는 다소 아쉬우나, 이런 마음가짐과 태도를 가지고 있다는 것에선 저도 놀랐습니다.
다음으로, 정책 관련 회의체를 구성하여 정기적으로 지표를 점검해나가겠다고 하니 지금 제가 말씀드린 우려들에 대해 깊게 숙고하시고 이후 정책 실행에 참고해주실 수 있었으면 좋겠습니다(정비사업, 신규택지 모두 파격적이어야 합니다)
실수요자분들에게 당부드리고 싶은 것은 ‘결국 내집마련이라는 본질에 집중한 원칙’을 다시금 환기하시라 말씀드리고 싶습니다.
기대 이상이라 느끼든, 다소 실망이라 느끼든, 이제 사람들이 기다리던 공급 대책의 본체가 드러났습니다. 시장의 불확실성이 점점 제거되고 있습니다. 이 이야기는 결단을 내릴 사람은 결단을 내릴 것이란 이야기입니다.
만약 내집마련을 고민하고 계신다면, 내집마련의 제1원칙, ‘감당가능한 재원으로 살 수 있는 가장 좋은 집을 미루지 말고 사자'에 집중하세요. 정책이 날씨(상황)라면, 내집마련은 출근(해야 하는 일)입니다. 날씨가 좋을 때 출근하면 좋지만, 그게 아니라고 마냥 기다릴 순 없는 법입니다.
저는 개인적으로 많은 분들이 너무 늦지 않게 내집마련을 하셨으면 하는 바람입니다.
1,2년은 다소 흔들리고 힘들 수 있겠지만, 결국 5년, 10년 시간이 지나면 내집마련 한 사람보다는 안 한 사람이 후회하는 경우가 많으니까요.
아! 물론 예전같지 않기에 잘 골라 사셔야 하는 건 꼭 주의를 기울이셔야 하는 부분입니다. 그리고 월부의 다른 글들에 ‘어떤 집을 골라야 하는지’에 대한 이야기도 많으니 잘 찾아 읽어보시면 분명 큰 도움이 될 것입니다.
시간이 촉박하여 다소 급하게 적었지만 quick review 정도일지도 기다리시는 분들이 있을테니 양해부탁드립니다.
많은 분들께서 원하는 내집마련 하셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
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