1세대 1주택 양도세 비과세 요건・계산・기준 정리 "12억 초과 시에는?"

• 한 집을 2년 이상 보유 또는 거주했다면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
• 그러나 양도가액 12억원 초과 시에는 양도세가 발생하는데요.

• 비과세 추가 요건, 예외 규정, 중복 공제 혜택까지! 세무사가 직접 답변 드립니다.

   

목차

1. 1세대 1주택 양도세 비과세 기본 요건은?
2. 1세대 1주택 양도세 비과세 받기 위한 추가 요건과 예외 규정
3. 1세대 1주택 양도세 비과세 추가 혜택 : 장기보유특별공제
4. 세무사가 직접 답합니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 Q&A

안녕하세요? 김철종 세무사입니다.

만약 여러분이 살던 집값이 올랐다고 가정해보겠습니다. 집값이 올랐으니 팔려고 합니다. 하지만 팔려고 하니 또 세금으로 판 돈의 반절이나 내야 한다면 또 어떨까요?

네, 오늘은 바로 양도세 이야기를 하려고 합니다. 그 중에서도 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 정리할 예정입니다.

많은 사람들이 집을 팔 때 양도세로 수천만원을 내는데, 사실 특정 조건을 충족하면 이 세금을 내지 않아도 된다는 사실, 알고 계셨나요? 몰라서 놓치는 일 없도록 대체 1세대 1주택 양도세 비과세란 무엇인지, 많이 빠지는 함정은 무엇인지까지 집중하시면 좋겠습니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 기본 요건은? (+12억 초과 규정)

(참고 : 양도세란? 양도소득세 세율연혁표)

1세대 1주택 양도세 비과세 기본 요건은 짧게 한 줄로 요약하면 아래와 같습니다.

• 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 : 양도일 현재, 거주자인 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(또는 거주)하고, 이 1주택만을 보유한 상태에서 매각함
• 단, 양도가액 12억원 초과 시에는 초과분에 대한 양도세 발생함

(양도가액 : 집 팔 때 실제로 받은 돈(매매가))

조금 어렵게 느껴지실 수 있어서 쉽게 풀어보겠습니다.

한 집에 사는 가족이 집 한 채만 갖고 있고, 그 집에 2년 이상 살거나 갖고 있다가 팔면 세금을 안 내도 된다는 말입니다. 하지만 그 집을 판 값, 매매가가 12억원을 넘으면 12억원을 넘는 부분에 대해서는 세금을 내야 한다는 거죠.

결국 1세대 1주택 양도세 비과세의 핵심은 3가지입니다.

1. 1세대냐
2. 2년 이상 보유 또는 살았느냐
3. 양도가액 12억 초과분은 과세

만약 내 양도세가 얼마 발생할지 모른다면 양도세 계산은 국세청 홈택스에서 자세히 해보실 수도 있습니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 받기 위한 추가 요건과 예외 규정

물론 모든 집이 이 기본 요건을 충족하는 것은 아닙니다. 추가 요건이나 예외 규정이 있습니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 추가 요건

추가 요건으로는 당연한 이야기이겠지만, 해당 1세대의 세대원 전원이 다른 집을 보유하고 있어서는 안 됩니다. 이 때 기준은 1세대이기 때문에 배우자, 자녀까지 포함됩니다.

그리고 조정대상지역에서 산 집이라면 2년 이상 실제 거주해야 비과세가 가능한데요. 보유한 것만으로는 비과세를 받을 수 없고 “실거주” 해야만 합니다.

[추가요건]

• 취득 당시 조정대상지역은 보유 뿐만 아니라 2년 실거주
• 세대 전원 무주택

1세대 1주택 양도세 비과세 예외 규정

예외 규정은 크게 3가지 경우의 수로 나눠볼 수 있습니다.

첫째, 일시적 2주택의 경우입니다. 기존 집이 있는 상태에서 기존 집을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 새 집을 사고, 새롭게 집을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 집을 팔면 비과세가 가능해집니다. 일시적으로 1세대에 2주택이 되지만 3년 이내 정리하면 1세대 1주택으로 보는 것이죠.

둘째, 특정 조건을 갖춘 농어촌주택, 고향주택은 추가 보유해도 주택 수에 포함되지 않습니다. 때문에 비과세 판정에 불리하지 않지만 농어촌주택, 고향주택 조건을 갖추었는지는 꼭 확인해보시기 바랍니다.

셋째, 상속으로 취득한 주택의 경우, 기존 집을 팔면서 비과세 판정 시 주택 수에 포함하지 않습니다. 단, 상속주택을 팔면 양도세 과세될 수 있으니 1세대 1주택 양도세와 별개로 생각하셔야 합니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 추가 혜택 : 장기보유특별공제

1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 때도, 추가적으로 세금을 더 줄일 수 있는 방법이 있습니다. 바로 장기보유특별공제입니다. 공제율을 얼마만큼 적용받느냐에 따라 세 부담이 크게 줄어들 수 있어 고가 주택을 보유한 분들께 꼭 필요한 정보입니다.

장기보유특별공제란

장기보유특별공제란 말 그대로 집을 ‘장기로'(오래) 보유했을 때 세금을 깎아주는 제도입니다. 집을 오래 보유하면서 생긴 양도차익 중 일정 비율을 공제해줘서 세금을 줄여주는 거죠. 1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제 기본 조건은 3년 이상 보유해야 한다는 점입니다.

계산식은 소득세법 상 표를 보면 아래와 같은데, 이 표는 보유 또는 거주기간이 1년 추가될 때마다 각 4%(보유 및 거주한 경우 8%)씩 오르는 구조입니다.

(출처 : 국가법령정보센터, 소득세법 양도소득금액과 장기보유 특별공제액)

[장기보유특별공제 계산]

• 보유연수 × 4% + 거주연수 × 4%
• 최대 80%까지 공제 가능

따라서, 과세대상 양도차익이 3억인 아파트를 10년을 보유했고 실제로 5년 거주했다면 아래처럼 계산해볼 수 있습니다.

• 장기보유특별공제 전 : 양도차익 3억원
• 보유연수 10년 × 4% = 40%
• 거주연수 5년 × 4% = 20%
• 총 공제율 = 60%
• 장기보유특별공제액 : 양도차익 3억의 60% = 1억 8천만원

• 장기보유특별 후 : 양도소득금액 1억 2천만원

   

세무사가 직접 답하는 1세대 1주택 양도세 비과세 Q&A

Q. 원칙은 1세대 1주택 양도세 비과세가 맞지만, 잠깐 일시적으로 2주택이 된 경우에도 비과세가 가능할까요? 실제 적용 가능 여부와 실패 사례가 궁금합니다.

A. 갈아타기 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다. 세법은 이런 경우를 고려해 일시적 2주택 비과세 특례를 두고 있습니다. 조건을 충족하면 양도 시점에 2주택자라 하더라도 비과세를 적용받을 수 있지요.

다만, 다음 요건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 기존주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택 매도
3. 기존주택은 매도 시점에 다른 비과세 요건(예 : 2년 보유 또는 거주)을 충족

실무에서는 3년 기한을 놓치거나, 기존주택을 취득한 지 1년이 안 된 상태에서 새 집을 산 경우 문제가 생깁니다. 이런 경우 비과세를 받을 수 없습니다. 따라서 갈아타기를 계획한다면 반드시 이 요건을 고려해 매도·매수 일정을 잡으셔야 합니다.

Q. 조정대상지역에서 1세대 1주택 비과세를 받으려면 ‘2년 실거주 요건’이 있다고 하던데, 단순히 전입만 해도 인정될까요? 국세청이 보는 실거주 기준이 궁금합니다.

A. 맞습니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 비과세를 받을 수 있습니다. 단순히 보유만으로는 인정되지 않고, 실제 거주해야 합니다.

• 원칙 : 세대 전원이 주민등록상 전입하여 거주
• 예외 : 취학, 근무, 질병, 요양 등 부득이한 사유로 일부 세대원이 거주하지 못해도 나머지 세대원이 거주했다면 인정

실거주 여부는 원칙적으로 주민등록표 초본으로 판단하지만, 경우에 따라 과세당국은 전기·수도 사용량, 관리비 납부내역, 카드·교통카드 사용내역, 우편물 수령 주소 등을 근거로 실제 거주 여부를 꼼꼼히 확인하기도 합니다. 따라서 단순히 전입신고만 해놓고 실제로 살지 않았다면 인정받지 못할 수 있다는 점 꼭 유의하세요.

Q. 집을 언제 팔아야(매도 시점) 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까요? 단순히 보유 2년, 조정지역이면 실거주 2년 채우고 팔면 되는 건가요?

A. 기본적으로는 맞습니다. 취득일부터 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역은 2년 거주 포함)를 충족한 뒤 매도하면 비과세를 받을 수 있습니다. 다만, 양도와 취득 시점 산정 기준을 정확히 아셔야 보유 기간 2년을 계산할 때 오차가 없으실 것 같습니다. 그리고 양도와 취득의 원칙 기준일은 잔금일입니다.

• 원칙 : 잔금일 기준
• 예외 : 잔금일보다 소유권이전등기 접수일이 빠르면 그 날이 기준

계약일로 착각하시는 분도 계시는데, 아니라는 점 꼭 기억하셔야 합니다. 그 외에 분양권으로 취득한 주택, 조합원입주권의 경우에는 원조합원인지 승계조합원인지에 따라 보유기간, 1세대 1주택 비과세 판단 등이 달라질 수 있습니다. 따라서 여기에 해당되시는 분들도 특히 유의해서 판단하셔야 겠습니다.

마지막으로

이전에 썼던 비과세인 줄 알고 팔았다가 세금 2억 더 낸 사연에 대해서도 소개드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^

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