안녕하세요? 김철종 세무사입니다.
보유 주택을 팔고 나면, 매도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 매매차익에 대해 주택 양도세로 신고·납부해야 합니다. 이 때 양도차익은 아래 산식과 같이 계산합니다.
양도차익이 적어지면 양도세 역시 줄어드는데, 위 산식과 같이 양도차익을 줄이는 요소로는 취득가액, 필요경비가 있습니다.
취득가액은 부동산 취득 당시 실제거래가액을 의미합니다. 일반적으로 취득가액은 매입 당시 매매계약서 상 금액이 되며, 취득가액을 확인할 수 없는 등 예외적인 경우가 아니라면 취득가액은 매입 당시 확정된다고 보시면 되겠습니다. 이 외에 취득세, 등록세, 인지세 등 취득 시 지출해야 하는 부대비용도 취득가액에 포함됩니다.
필요경비로는 자본적지출액, 양도비 등이 있는데, 부동산 중개수수료가 대표적인 양도비 항목에 해당됩니다. 대표적인 자본적지출액 항목으로는 리모델링, 인테리어 비용 등이 해당될 수 있는데, 오늘은 양도세 공제 가능한 리모델링, 인테리어 비용에 대해 살펴보고자 합니다.
소득세법에서 정하고 있는 ‘자본적지출액’이란 아래에 해당되는 것으로서, 자산의 내용연수를 연장시키거나 그 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 의미합니다.
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
- 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
- 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
- 재해 등으로 인하여 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 그 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
- 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 것
- 증축공사비용
물론 위에 해당된다고 해서 무조건 자본적지출액으로 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.
자본적지출액으로 인정받기 위해서는 그 증빙을 갖춰야 하는데, 당초에는 자본적지출액에 대한 법적 증빙(신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서)을 수취·보관해야만 인정받을 수 있었으나,
2018년 4월 1일 이후 지출분부터는 법적 증빙을 갖추지 못했더라도 실제 지출 사실이 이체확인증 등 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에도 자본적지출액으로 인정받을 수 있게 되었습니다.
따라서, 리모델링이나 인테리어를 계획중이신 분들이라면 법적 증빙서류는 수취하지 못하더라도 공사계약서, 견적서 등 기본적인 입증 서류에 더해 지출 금액을 입증할 수 있는 이체확인증 등도 함께 보관해주시는 편이 좋겠습니다.
그럼 자본적지출액 항목에 대해 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 많은 분들이 오해하시는 것 중 하나가 리모델링, 인테리어 비용 전부를 인정받을 수 있다고 생각하시는 부분입니다. 앞서 살펴본 것처럼 리모델링이나 인테리어 지출 금액이 자본적지출액으로 인정받기 위해선, 해당 지출로 인해 보유 주택의 내용연수가 연장되었다거나 자산 가치가 상승했다고 볼 수 있어야 합니다. 만약 여기에 해당된다면 자본적지출액으로 보아 필요경비 공제가 가능한 반면, 해당되지 않는다면 수익적지출로 보아 필요경비로 공제받지 못하게 됩니다.
이에 대해 과거부터 많은 예규, 심판례 등이 해석 사례가 누적되어 왔는데, 자본적지출액으로 인정된 항목들은 대략 아래와 같이 정리해볼 수 있겠습니다.
- 발코니 샤시 비용
- 방 등 확장공사비
- 난방시설 교체비
- 싱크대 공사비, 가스공사비
- 상하수도 배관교체공사
- 보일러 교체비용
반면, 자본적지출액으로 인정되지 않아 필요경비 공제가 불가한 항목들은 아래와 같이 정리해볼 수 있습니다.
- 벽지 또는 장판 교체비용
- 싱크대 또는 주방기구 교체비용
- 외벽 도색작업
- 문짝, 조명 교체비용
- 보일러 수리비용
- 옥상 방수 공사비
- 타일 및 변기 공사비
- TV, 에어컨, 냉장고, 가스레인지, 식탁 등 비품 구입
정리해보겠습니다.
리모델링 또는 인테리어 공사를 했다면 지출 금액 전액이 자본적지출액에 해당될까요?
그렇지 않습니다. 공사계약서, 공사견적서 등을 통해서 확인되는 리모델링 또는 인테리어 공사 항목 중 위와 같이 자본적지출액에 해당되는 항목들만 인정받을 수 있겠습니다. 공사 항목 중 벽지나 장판 교체비용, 싱크대 교체비용, 타일 및 변기 공사비 항목에 대해서는 인정받지 못하는 것입니다.
결국, 리모델링 또는 인테리어 공사비 전액 중에서 자본적지출액에 해당되는 일부 항목들만 필요경비 공제가 가능하며, 양도세 신고 전에 공사계약서, 견적서, 지출증빙 등에 근거하여 필요경비 공제 가능 항목 점검 및 검토가 필요하다는 점에 유의해주시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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