관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
4주차 강의는 전체적인 시장의 흐름부터
각자의 상황에 맞는 앞마당 늘리는 방향과
투자까지 이어지는 구체적인 행동지침까지
알차게 배울 수 있었던, 현시장 투자의 한판 정리 같았던 강의였습니다.
주우이 강사님의 투자 사례 및 여러 사람들의 Q&A를 통해
맨처음에 귀가 닳도록 들었었지만 잃어버릴 뻔 했던,
잃지않는 투자의 원칙을 다시금 되새길 수 있었어요…!
그리고 마지막에 이야기해주셨던 힘든 일에 대한 경험과 조언을 들으며ㅠㅠ
필수도서였던 그릿의 내용과 맞물려
힘든 상황에서도 포기하지 않고 나아가는 것이
목표를 달성하는데 정말 중요한 부분이겠구나 라는 생각을 하게되었습니다 .
- 현재 시장 상황
가치 대비 저렴한 아파트와 가격이 많이 오른 아파트가 혼재하는 시장이기 때문에 잃지 않는 투자를 하는 것이 중요한 시장!!
생각보다 상승속도가 빠른 상황
=>많이, 빠르게 오른 만큼 하락폭 또한 클 수 있다는 리스크를 항상 염두에 두고 투자를 진행할 것.
√ 지속적인 지표 확인하기(KB지표, 공급지표, 매물량지표, 거래량지표, 가격심리지표)
- 전고점 넘은 단지를 보는 기준
-어느 순간이 되면 대부분의 아파트가 전고점을 넘을 것.
이 순간 중요한 것은 ‘저환수원리’의 기준에 맞으며, 같은 투자금으로 투자할 수 있는 곳들과 비교해 상대적으로 저렴한지를 확인는 것이다.
-전고점 넘은 아파트를 매수한다고 하더라도 나에게 있을 수 있는 리스크를 아는 것이 중요하다.=상승폭이 높을수록 발생할 수 있는 하락폭도 클 수 있음
=>다주택 목표라면, 리스크 피하기 위해 전고 대비 저렴한 것 우선적으로 검토해야함
- 투자전 체크해볼 것
(저환수원리에 맞는 아파트 중)
① 같은 매매가를 가지고 있는 아파트 중 가장 좋은가?
② 동일한 투자금으로 살 수 있는 아파트 중 가장 좋은가?
√ 네이버부동산-관심있는 물건의 매매가, 투자금과 같은 금액의 아파트 필터링해서 찾아보기
- 자산재배치 관련
-자산재배치는 투자로 잃지 않겠다라는 확신이 들었을 때 진행한다.
-조급하다고 투자를 잘 하는 것은 절대 아니다. 오히려 내 실력을 쌓는 시간을 가지는 것이 중요하다.
-자산 재배치의 조건 : 재배치한 금액으로 더 좋은 아파트를 살 수 있는 실력
- 가치판단 하는 방법
-서울 수도권에서 장기적인 가격 형성에 영향을 미치는 요소는 단지 선호도보다는 입지.
-단기적인 관점에서는 사람들이 선호하는 단지를 투자하는 것도 나쁘지 않다.
-but 현재 가격이 같다면 다음 상승장에서는 입지 좋은 곳의 가격이 더 오를 것이라는 사실을 염두에 두고 선택할 것.
-또한 전고 시기 20평대와 30평대의 차이에 비해 현재 평수별 차이가 크지 않다면, 30평대 선택하는 것이 좋은 선택일 수 있음
- 하급지 신축 vs 상급지 구축
-현금흐름이 있다면 구축, 현금흐름이 없다면 신축
-땅을 산다는 관점과, 아파트를 산다는 관점의 차이
-하지만 2~3억대 투자금의 경우에는 구축과 신축의 전세상승분 차이가 크기 때문에 신축을 선택하는게 더 좋은 선택일 수 있음
√ 2억대 신축 투자 가능한 지역이 어디인지 찾아보기
- 수도권 구축 아파트
구축의 어려움
① 수리 : 가격기준을 가지고 있기(24평 1,500/ 30평 2,500)
② 하자 : 화재보험 들어두기
③ 전세 : 수도권 전세는 적당하지만 꾸준히 오른다.
-오래된 아파트를 투자할 때는 땅의 가치에 기준을 두고 투자하는 것이 원칙
-> 주변의 더 구축 아파트의 전세가격 흐름을 확인해서 전세가 받쳐주는 곳이라면 투자 OK
-용적률이 가격에 반영되어 있지 않은 경우가 많다.(ex 평촌)
√ 용적률 확인하기
- 구축 투자시 꼭 확인해야 하는 부분
-입지독점성 : 인근에 땅이 있는지,
-입지독점성이 있는 구축 아파트들은 재건축 또는 리모델링 이슈가 있는 경우가 많다.
(용적률 210% 이하, 중대형평형으로 구성된 곳이 더 좋음)
-구축 매수시점 : 재건축 리모델링 이야기가 나오지 않을 때
매매가 충분히 저렴하고 전세가 올라와 있을 때
-tip : 재건축보다 리모델링 가능성이 높은 아파트 매수시에는 동, 층, 호를 잘 보고 매수해야 한다.
사이드쪽 호수는 더 크게 넓혀질 가능성이 있음
- 소규모 단지&5급지 투자
-소규모 단지를 보는 방법
: 재건축 어려울 수 있으므로 연식 좋은 것 선택
매도 생각해서 입지좋은 곳으로 선택
그 중에서도 세대수가 많고 주변 아파트로 둘러쌓여 있는 아파트를 선택하는 것이 좋다.
-5급지 투자
: 잃지 않는 투자의 관점에서는 OK
다만 반응이 오기까지 기다리는 기간이 길 수 있고, 상승폭이 상대적으로 작을 수 있다는 점 고려
- 현실적인 앞마당 관리법
- 정찰별단지 뽑기- 지역별로 5개 이상(+알림설정)
-대단지&대장단지/투자 검토 단지/저평가 단지
- 매일 확인하기
- 네이버 부동산으로 매일 확인하고 괜찮은 매물 올라올 때마다 전화
3. 전수조사
- 해당 지역 전수조사하여 조건 더 좋은 매물 있는지 확인
4. 매물 예약
-비교할 단지 포함해서 3군데 매물 예약->단지 당 1개의 물건만 3시간 간격으로 예약->하나의 물건 보고나서 인근 부동산 돌며 더 싼 매물 찾아보기->단지별로 같은 과정 반복해서 각 단지에서 가장 좋은 매물 1개씩 가지고 비교해보기
- 투자할 물건을 잘 찾는 방법
-내가 할 수 있는 투자에 대해 명확하게 인지하고 모든 것을 다 해본다는 생각으로 접근해야 한다.
-전세낀 물건만 보면 제한적일 수 있다. 주인전세, 전세 대기자 있는 아파트도 같이 봐야함
-부동산에 자주 방문해야 한다-꼭 투자할 것이라는 확신을 심어주기 위함
- 하고 싶은 일 vs 해야할 일
-성공한 사람들은 놀고 먹지 않는다. 대부분 해야할 일을 어느 정도 관리의 영역으로 만들어 놓고 그 외의 시간을 하고싶은 일로 채운다.
-해야할 일에 대한 우선순위를 정하는 것이 중요하며 필요한 시간을 미리 확보해두는 것이 중요하다.
-하고싶은 일을 먼저 하는 것보다 해야할 일을 먼저 하면서 밀도있게 시간을 보냈을 때, 얼마 지나지 않아 해야 할 일 보다 하고싶은 일을 훨씬 더 많이 하게 되는 날이 올 것이다!
- 포기하지 않고 나아가는 방법
-어려운 상황속에서도 루틴을 만드는게 중요.
-루틴에서는 양이 중요한게 아니고 꾸준히 하는게 중요함
-힘든 일은 겹쳐서 오는게 인생이다. 이 때 내가 할 수 있는 행동은 할 수 있는 것에 집중하는 것.
-성공한 사람의 공통점
①목표가 구체적이다.
② 목표 안에서 의미와 재미를 찾는다(스스로 동기부여)
③ 될 때까지 반복
- 현재 바로 투자하기 위해 해야할 루틴
√ 5순위 시세표
: 금액대별 가장 좋은 아파트 파악하는 과정
업데이트 주기는 한 달에 한번(앞마당 하나씩 만들 때마다 업데이트)
현재상황에서는 2주에 한번이 적당함
더 좋은 단지가 나온다면 밀어내는 방식
=>좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있다면 지역 전수조사하기(매매 보합or 하락 / 전세상승)
