안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.
최근 서울 수도권 기사를 보면 정말 뜨겁다는 생각이 듭니다. 그리고 강남/서초 등 우리나라에서 내노라하는 입지에서는 하루에 5천만원씩, 한달에 1억 이상 상승하는 단지들도 심심치 않게 보이고 있는데요.
이런 상황에서 서울 수도권에 내집마련 하실 분들께서는 허탈하실 마음도 많이 드실 것 같습니다. 이와 동시에 서울 물건을 눈 앞에서 놓쳐서 허탈한 마음을 가진 분도 계시겠지만, 과거의 저처럼 돈은 많지 않을지라도 ‘와 내가 살 수 있는 집이 과연 있기는 한걸까?’ 하는 분들이 계실거에요.
그러나 경기도에서 조금 더 외곽인 부천시, 군포시, 덕양구 등 경기도 외곽이더라도 강남 접근성이 괜찮은 곳에서 1억도 안되는 돈으로 역세권 방3개 단지를 매수할 기회들을 주고 있습니다. 위의 아파트도 제가 생각할 때 최소 1~2억은 벌 수 있을 것으로 예상되는 가성비 좋은 아파트인데요. 그러나 위 언급드린 3가지 지역을 들으시면 ‘엥 거기는 별로 아닌가?’ 하는 분들이 계실 것 같습니다. 망설여지시거나 두려운 분들께, 그리고 나만의 대안을 찾고 싶으신 분들께 현재 시장에서 소액 투자는 어떤 의미이고, 소액 투자를 하면 어떤 일이 일어날 수 있는지를 설명드리도록 하겠습니다.
소액투자는 별로 아니에요?
공부를 조금 해보신 분들은 아시겠지만 현재 1억 이하 혹은 정말 많이 봐서 1억 5천만원 정도로 서울수도권에서 투자를 염두하신다면 대부분 구축 아파트라는 것을 아실 수 있으실 겁니다. (일부 지역에서는 신축급 아파트도 있기는 하다 대부분 후보가 구축이 많습니다.) 그리고 이런 아파트들이 ‘외관상’ 마음에 들지 않는 부분들이 많으실 겁니다.
제가 다른 칼럼에서 말씀드렸지만, 이미 서울수도권 아파트 중 44%가 90년대 구축아파트인 상황에서, 게다가 앞으로 선호도가 뒤바뀔만한 입주물량이 많지 않은 상황에서 중요한 건 구축이냐가 중요한 게 아니라, ‘어떤 구축이냐'가 중요합니다.
서울수도권은 굉장히 큰 도시이고, 강남을 한시간 정도로 접근이 가능하다면 대부분의 아파트는 가치가 있다라고 볼 수 있습니다. 게다가 그런 지역에서 아파트가 몰려 있고 살기도 편리한 환경을 갖추고 있다면 그 아파트는 필연적으로 사람들이 살고 싶어하는 곳일 수 있습니다.
경기도에서 내노라하는 분당, 평촌, 수지, 구리 같은 지역이 아니더라도 부천, 덕양구, 군포시 등의 지역이 가치가 있는 이유입니다. 부천을 예시로 들어드린다면, 전세가 흐름이 그 앞선 서울 지역 못지않게 높다는 것을 알 수 있습니다.
전세가는 “사람들이 그 곳에 살고 싶다” 를 꽤 정확하게 보여주는 실사용가치입니다. 서울에 비해서, 혹은 더 위치가 좋은 경기도에 비해서 전세가가 밀리지 않는 곳들이나 단지가 있다면 그 단지는 매우 높은 확률로 사람들이 거주하고 싶어하는 곳일 확률이 높습니다.
이 사실이 왜 중요하냐면, 우리가 돈을 벌려면 결국 오래 보유해야하는데 오래 보유하려면 안정적인 운영이 되어야 하기 때문입니다. 그리고 안정적인 운영의 핵심은 ‘사람들이 거주하고 싶어해서 쉽게 전세 수요가 풍부한’ 그런 곳이어야 합니다.
수요가 큰 수도권에서, 상급지 못지 않는 전세가를 보이는 곳들은 오래 보유하기에 너무나 안전합니다.
소액투자 이후 벌어질 수 있는 일
솔직히 말씀드리자면 수도권 소액 투자는 하나의 투자로 떼돈을 버는 방법은 아닙니다. 한 채를 통한 기대 수익은 최소 1억, 많게는 2억 이상을 보고는 있지만 최근 서울에 투자를 하신 분들에 비해서는 큰 돈을 벌기는 힘든 게 맞습니다.
그러나, 이런 투자는 누군가에게는 확실한 대안이 됩니다. 예를 들어 어떤 분께서 2억 정도로 서울에 매수하신 A라는 분이 있다고 가정하겠습니다. 이 때, 옆에서 ‘아 나는 이 정도 돈이 없는데…2억은 대체 얼마나 일해야 모을 수 있지?’ 하면서 낙담하신 B라는 사람이 있다고 가정하겠습니다. 낙담 후, 아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다는 마음으로 ‘할 수 있는 투자를 해보자!' 라는 마음으로 할 수 있는 투자를 결심하십니다.
마침 확인해보니 7천만원 정도의 돈이 있었고, 할 수 있는 투자를 하시게 됩니다. 그렇게 그 단지는 3~6억 정도가 오른 것을 알 수 있었습니다. 과연 이 투자가 별로일까요?
자 여기까지 보시면 소액으로 돈을 많이 벌 수도 있고, 그 돈 버는 것도 의미가 있다라는 건 이해가 되셨을 것 같습니다. 그러면 이런 생각 드시지 않나요? “지방 소액투자와 무슨 차이에요?”
지방투자는 아주 소수의 단지를 제외하면 대부분 ‘매도를 통해서 수익을 실현해야’ 의미가 있는 단지입니다. 입지독점성이 상대적으로 부족하기 때문에 매도를 통한 접근이 유의미한 타겟입니다.
(지방 아파트의 전세가 상승 예시)
지방 아파트에서는 32평이더라도 전세가가 10년을 지나도 거의 오르지 않는 모습을 보여줍니다. 오히려 재계약 시기에 따라서 전세가가 10년이 지나도 떨어지기도 합니다. 전세가는 그 땅에서 거주하고자 하는 수요의 크기를 정확하게 반영하기 때문에 그렇습니다. 더 쉽게 이야기하자면, 지방에는 빈땅이 많습니다. 그런데 상대적으로 그 곳에 살아야할 이유가 큰 사람은 많지 않습니다. 기본적으로 어디를 살더라도 자차를 기준으로 직장이 30분 내 접근이 가능하기 때문입니다. 그래서 새 아파트가 지어지면 많은 지방 분들은 그 아파트로 이동하는 경우가 많습니다. 이동이 잦은 곳이기에, 10년이 지나면 그 가치가 오히려 줄어든다는 뜻입니다. 그래서 지방 아파트 전략은 기본적으로 보유 후 수익실현, 그리고 매도가 기본이 됩니다.
그러나 이와는 반대로 수도권은 꾸준히 보유하면 시세차익이 언제가 날지는 모르겠지만 꾸준히 오르는 전세가로 인해서 전세금 상승분을 경험하게 됩니다. 상대적으로 굉장히 많은 사람이 사는 반면, 강남 1시간 내 반경에 아파트 자체가 많지 않기 때문입니다.
(수도권 소액 투자 가능한 24평 아파트의 전세가 상승 예시)
10년 동안 지방 부동산의 전세가는 큰 변화가 없는 반면 수도권의 소액 투자를 하셨다면 보수적으로 보더라도 1년에 1천만원 이상 오르는 경험을 하실 수도 있습니다. 화폐 발행량이 늘어나면서 화폐의 가치가 떨어지는 현상(인플레이션)으로 인하여 상대적으로 가치가 더 좋은 것에 사람들이 그 가치를 누리기 위해 과거에 비해 더 큰 돈을 지불하더라도 살고 싶은 사람들이 꼭 있기 때문입니다.
정리하자면, 수도권 소액투자 시 전략은 크게 2가지입니다.
1. 매수 및 보유, 수익 실현 후 매도를 통한 자산 쌓기
2. 매수 및 보유, 전세 상승분을 통한 추가 투자(혹은 자산운영)
이 1번 옵션이 99% 이상 작동하는 지방과 달리 수도권은 2번 옵션을 통해서 더 안정적이고, 다채로운 운영이 가능해집니다. 언제가 될 지 모르는 매도 타이밍을 기다리지 않더라도, 전세 상승분을 통한 자산 운영이 수도권 투자의 장점입니다.
그래서 진짜 중요한 것은요
소액 투자를 할 수 있는 곳들은 여전히 가격이 뒤죽박죽인 곳들이 많습니다. 더 좋은 것과 덜 좋은 것의 가격차이 혹은 투자금 차이가 크지 않다는 뜻입니다. 이럴 때는 ‘이 돈이면 무엇을 하면 좋지?’ 라는 질문에 대해서 확신있게 말할 수 있는 부분이 미래 수익의 큰 차이로 돌아오게 될 것입니다.
특히나 현재 1억 미만의 비교적 소액을 갖고 계신 분들이라면, 자산의 가치를 정교하게 이해하는 게 중요합니다. 현재 소액 투자할만한 지역의 절대적인 가격 자체가 뒤죽박죽 섞여있기 때문에 그렇습니다. 상급지라고 불릴만한 곳들은 차례대로 가격이 오르며 그 위상에 맞는 가격들이 형성되는 중이지만 1억 미만 소액투자 단지들의 가격은 아직도 위상 구분 없이 저렴합니다.
소액 투자 대상 지역은 더 좋은 것을 싸고, 비슷한 투자금으로 살 수 있는 시기임과 동시에 그 무엇보다도 좋은 자산을 알아보는 실력적인 게 중요한 시기입니다.
"부동산 공부는 너무 어려운 거 아니에요? 특별한 사람만 할 수 있는 거 아니에요?" 라고 하실 분도 계십니다. 그러나 폭등 장에 1.5억을 잃은 저라는 사람도 결국 수도권 소액 투자로 결과를 얻게 되었습니다. 재능의 영역이 아니라 생각보다 많은 영역이 노력과 시간에 비례하는 게 부동산 투자입니다.
월부 안에 있는 많은 정규강의, 특강 혹은 칼럼 속 내용을 공부하시고 꼭 현장으로 나가보세요. 지역을 돌아보시고 배운 것을 정리해나가시고, 눈에 들어오는 단지와 매물을 예약하고 직접 보시면서 불편하고 낯선 곳으로 나아가 보세요. 대부분 의미있는 결과는 여러분들이 용기내서 옮긴 그 발자국 속에 남겨질 것입니다. 그리고 그 곳에서 여러분들만의 보석함을 찾으실 수 있게 되실겁니다.
일교차가 커지고 있는데 감기 조심하세요 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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