45세까지 최종 주택마련을 목표로 해보세요!

생애주기별 투자법 전편에서는 28세에 인생 흑자 시작부터~30대 중반 첫 종자주택 마련까지를 다뤘다. 오늘은 이후 10년 정도를 다룬다.

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생애주기별 투자법 전편( 첫 종자주택 마련까지, 20대중반~30대 중반)

0. 대한민국 평균인 가상의 철수와 영희 부부를 예시로 어떻게 투자해야 하는지 알아보자. 오늘은 20대중반...

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첫 종자 주택을 마련한 후

지난 번 글에서 9억 정도의 종자주택 마련을 가정했다. 소득과 투자실력에 따라 30대 중반에 6억~15억 정도의 주택을 마련할 수 있을 것이다. 이 이상은 사실상 증여상속이나 사업적으로 대박나지 않으면 불가능하다고 본다(전문직도 불가능하다). 자기 수준에 맞는 숫자를 대입해서 바꿔 생각하면 된다. 9억의 종자주택을 6억 대출받아 마련한다면, 원금은 달에 160정도를 갚는다. 이건 저축액으로 계산한다. 첫달이자 175만원은 지출처리 하고 항목은 주거비가 된다. 부부합산 소득 1억을 가정해서 표로 정리하면 아래와 같다. 현금흐름은 아래와 같이 세팅될 것이다.

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그렇다면 자산은 어느정도 세팅되어 있을까? 모두 명확하게 알수는 없지만 대략적으로 정리해보면 아래와 같을 것이다. 총자산은 대략 10억 정도고, 순자산은 대략 4억 정도가 된다. 부부기준이고, 두 부부가 각각 월급250만원으로 시작하여 10년동안 각각 500정도로 올랐다고 가정했을때 나오는 수치다. 위와 같은 소득이라면(대한민국 평균정도) 30대 중반 즈음에 순자산 4억 정도를 목표로 하면 좋다.

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이렇게 30대 중반에 세팅이되고 가족까지 꾸렸다면 안정감과 동시에 약간의 권태가 올 것이다. 하지만 여기서 중요한 것은 T력을 발휘하는 것이다. 투자로 도파민을 이어 받으려고 하지 말고 소소한 일상을 보내면서 규칙적으로 살아야 한다. 집을 구매하느라 부대비용이 들어갔기 때문에 사실 일년 정도는 다른 것을 할 여력이 부족할 것이다. 하지만 하루하루 지날수록 저축은 다시 쌓여갈 것이고 대출은 줄어들 것이다.

이후에 주택가격이 급등하면 처음에는 졸다가 나주에는 불안해질 것이다. 왜냐하면 다음 목표 주택이 더 오를 것이기 때문이다. 하지만 시장에서 불변의 진리하나는 산이 높으면 골이깊다는 점이다. 그러니 너무 흥분하거나 좌절할 필요가 없다. 나쁜날이 있으면 좋은날이 오고, 좋은 날이 있으면 나쁜날이 오는 것이 시장이다.

2. 돈을 다시 모을 때는 역시 자산배분

돈을 다시 모을 때는 역시 자산배분을 다시 기본적으로 활용하면 된다. 자산배분은 2년 이상의 자금을 운용할때는 반드시 이용해야 하는 전략이다. 왜냐하면 longest under water period (전고점을 못 넘는 최장기간)이 2년정도기 때문이다. 물론 이건 거치식일 때다. 그러니 적립식으로 할때는 이 기간이 거의 무조건 2년에 못 미친다. 즉 2년이면 지난 50년동안 수익권이 아니었던 적이 없다는 뜻이다. 그러니 2년 이상이라면 예적금 할게 아니라 자산배분을 해야 한다.

자산배분은 중립 모드에서 해야 할 일종의 반려 투자다. 투자를 하다보면 공격 해야 할 시기(22말~23말)가 있다. 또 수비 하면서 피해야 할 시기가 있다(20여름~23년봄) 그리고 거의 대부분(2010년대)은 적당한 베팅을 해야한다. 이 적당한 베팅을 할때 적립식으로 할수있는 가장 좋은 방법이 글로벌 자산배분이다(부동산은 적립식이 안됨). 위 표에서 매년2000만원 정도를 자산배분 한다고 가정했다. 10년동안 임금 상승률 만큼 증액하며 연복리8%를 낸다고 가정하면 대략 4억원이라는 돈이 만들어진다.

10년후면 주담대 원금 6억중 4억 정도가 남는다. 아마 집값은 두배가 되어 18억 정도가 되어 있을 것이다. 국민연금과 퇴직연금도 계속 정립될 것이다. 퇴직연금은 기존에 적립된 1억에 더해서 11년차에 천만원이 적립되고 임금 상승률4%가정, 퇴직연금 투자수익률 연복리8%를 똑같이 가정하면 20년차가 되면 아래 표와 같은 돈이 생긴다.

즉 40대 중반에 총자산25.86억 / 순자산 21.86억을 쥔다.

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투자자라면 위 재무상태표의 부채 비율이 너무 낮은 것을 알수 있다. 그렇다면 부채 비율을 늘리기 위해서 어떻게 해야 할까?

3. 최종 주택으로 갈 때, 일시적 2주택을 이용할 것인가?

위와 같은 수치도 상당히 인상적이다. 30대 중반에 4억 정도의 순자산을 만들고, 이를 잘 운용할 경우 20억 정도의 순자산을 40대 중반이면 쥔다. (아마 소득에 다라서 실제로는 10~30억 정도를 쥘 것이다.) 일반인은 이정도도 대부분 못할 것이다. 아마 위 수치는 대한민국 상위10%의 모습일 것이고, 동일 소득군으로 한정해서 보면 상위 5%안에 들어갈 것이다. 또한 물가 상승률을 고려하면 위 21.86억이라는 돈은 30대 중반 이 여정의 을 시작할 때의 가치로 환산하면 대략 15억 수준일 것이다. 그러니 실제 체감으로는 더 낮게 느껴질 것이다.

그래서 이것보다는 자산 상승을 더 원할 수도 있다. 이 경우 자산이 한쪽에 지나치게 편중될 위험이 있고, 부채비율이 늘어나며, 픽킹(시기와 물건)을 잘못할 위험도 있다. 이렇게 잘 못할 경우 위 시나리오보다 못한 결과를 받을 것이다. 하지만 자신이 충분히 똑똑하다고 믿으면서 자제력이 있다고 믿는다면 리스크를 테이킹하여 더 상방을 노리는 베팅을 할 수 있다. 그게 일시적 2주택이다.

만약 위 사람이 글로벌 자산배분으로 4억을 모으지 않고 2억정도(자산배분 시작하고 7년차) 모은 후에 추가로 대출을 일으켜 (9억아파트가 7년후 14억, 기존 대출 잔액 5억 가정시 추가대출 2억을 일으켜 총대출 7억으로) 그러면 대략 4억 정도를 쥐고 아파트를 살 것이다. 2번째 주택이니 경기도 평균 전세가율 60%로 가정하면 10억 짜리를 살수 있을 것이다. 이렇게 되면 이로부터 3년후 평균 상승률을 보인다면, 첫번째 주택은 18억(부채6.3억 남음)이 / 두번째 주택은 14억(부채6억) 정도로 볼수 있다. 이경우 해당 주택을 일시적 2주택으로 매도하면 대략 32억에 부채 12억 정도를 제하면 순자산 20억 정도를 쥔다.

퇴직연금4억과 3년동안 추가로 모은 자금 1억 정도를 대략 더하면 순자산은 25억 정도가 된다. 즉 첫번째 사례에 비해서 대략 3억 정도를 더 쥔다. 23년초에 반포 기축과 개포 신축 동일평형의 갭투자 비용 차이가 1.5억 수준이었다는 것을 보면 이 3억은 큰 차이를 벌릴 수 있는 돈이 될수도 있다. 또 전세금 상승을 적즉 이용할 경우 사실 더 크게 자산을 불릴수도 있다. 실제는 대략 소득과 투자 결과에 따라 15~30억 정도를 쥘 수 있을 것이다.

4. 드디어 최종 주택

최종주택이라는 단어를 사용하지만, 실제로는 첫번째 최종주택일 확률이 높다. 이후에도 투자를 지속한다면 22년말~23년초같은 기회를 10년에 한두번 만나게 될 것이다. 그러니 65세까지 헐값에 살수 있는 기회가 적어도 2번에서 많게는 4번정도 주어질 것이다. 그러니 너무 조급할 필요는 없다.

이때 최종 주택은 가능하면 힘껏 하면 좋다. 단 45세 정도면 소득의 잔여기간에 대한 고려를 슬슬하고 그에 따라 수준을 정해야 한다. 개인적으로는 갭50%를 끼고 매수하고, 실제 거주는 기존 아파트와 비슷한 수준에서 한다면 주거비를 높이지 않으면서 더 좋은 입지를 선점할 수 있다고 본다. 이때 순자산이 대략 15억~30억 사이로 쥘 것이니 이 돈은 모두 주택에 들어가도 된다고 본다. 적어도 10년은 더 경제활동을 할수 있기 때문이다.

그렇다면 30억~60억 사이 주택으로 접근이 가능할 것이다. 물론 이건 10년 후 일이기 때문에 지금가격이 아니다. 그러니 지금 가격 기준으로는 15억~30억 주택이 당신이 위 로드맵을 이루면 쥘수 있는 최종 주택일 것이다. 신축59 기준으로 고덕동~개포동 정도로 볼수 있다. 당연히 이 글은 대한민국 중위소득~상위20%를 기준으로 작성했다. 소득이 상위20%이상이라면 이것보다 더 갈수 있다는 뜻이다.

이제 소득과 부동산 보유는 매우 관련성이 깊어지고 있다. 그래서 자기 소득에서 매수할 수 있는 곳보다 두세단계 높은 곳을 목표로 삼으면 현실적이다. 그런데 다섯여섯 단계 높은 것은 사실상 매우 보유하기 어려울 것이고, 10단계는 불가능할 것이다. 그러니 소득을 기준르로 그것보다 2~3단계 높은 부동산을 목표로 하자!

30년 경제활동 기준, 생애평균 연 소득 곱하기 12가 적정 부동산이다. 즉 1억 연봉이면 12억짜리가 최종주택으로 적정하고, 이보다 2~3단계 높은 부동산은 15억 이상을 말한다. 만약 연봉이 2억이면 최종주택으로 24억 정도가 적당하다. 이보다 2~3단계 높은 가격은 30억정도까지를 말한다. 이 수준을 높일려면 그만큼 부동산에 대해 잘 알아야 한다. 공부로 높일 수 있는 범위는 최대치가 대략 20배 수준인듯 하다. (연봉2억, 40억 주택)

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain

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