수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요?
여러분의 투자 인생을 명품으로 만들어드리고 싶은 미요미우입니다.
#현재 상황
서울과 수도권 일부 지역이
토지거래허가구역으로 묶였습니다.
토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하기 위해
국토부에서 지정하는 구역으로,
이 구역 내에서는 실거주를 위한 거래만 가능하고
해당 지역 구청에서 거래 허가를 받아야 매매 거래가 가능합니다.
구청으로부터 거래 허가를 받고
4개월 내에 입주해야 하고
입주 후에는 2년동안 실거주 해야 하기 때문에
매수하여 새로 전세를 맞추거나
전세가 낀 물건을 매수하기에는 어려움이 있습니다.
즉 실거주 할 분들만 매수할 수 있는 시장인 것이지요.
# 토지거래허가구역에 투자 매물이?
그러나 네이버부동산을 들여다보면
전세 낀 물건이 나와 있곤 합니다.
토지거래허가구역에서 투자가 가능한 것일까요?
토허제 구역에서 세낀 물건을 매수할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
#임차인 퇴거 4개월 남은 물건(실거주 매수)
25년 10월 기준으로 4개월 뒤인 26년 2월에
임차인이 만기 퇴거하는 물건의 경우
25년 10월에 거래 허가가 가능합니다.
0) 토지거래허가구역 매매 절차
토지거래허가구역에서의 매매거래 절차는
토지거래허가 → 계약 체결 → 잔금납부 → 등기완료입니다.
1) 갱신권을 사용한 경우
이미 갱신권을 사용하여 4년을 거주하였고
26년 2월이 만기인 경우라면
임차인에게 계약갱신청구권 행사 권리가 없기 때문에
만기 4개월 전인 25년 10월에 매매거래 허가를 받을 수 있습니다.
2) 갱신권을 사용하지 않은 경우
2년만 거주하였고 갱신권을 사용하지 않은 상태여도
매매 거래가 가능한데요,
이 때는 매도자와 임차인이 협의하여
임차인이 갱신권을 사용하지 않고 퇴거하는 조건이어야 합니다.
임차인 만기가 4개월 남은 시점에
임차인 퇴거 확약서 등을 지참하여
지역의 구청에 방문하고
토지거래허가를 받으면 거래가 가능합니다.
만일, 임차인이 만기가 아니라고 하더라도
매도자와 임차인이 합의하여 퇴거를 약속했다면
위와 같은 방법으로도 진행할 수 있습니다.
그러니 실거주 매수를 하려고 하는데
원하는 단지에 물건이 없거나 가격이 비싸다면
부동산 사장님들께 '세 낀 물건인데
임차인이 중도 퇴거를 약속한 물건은 없는지'를
확인해보시기 바랍니다 :)
#만기가 4개월보다 많이 남은 경우(실거주 매수)
임차인 만기가 26년 6월로 8개월이 남은 물건은
매수가 어려운 것일까요?
리스크가 있지만 매수 거래가 가능합니다.
토지거래허가구역에서의 매매거래 절차는
토지거래허가 → 계약 체결 → 잔금납부 → 등기완료라고 말씀드렸는데요.
토기러개허가는 입주 4개월 전인 26년 2월에야 받을 수 있기 때문에
그 이전에 작성한 계약서는 법적인 효력이 없습니다.
그럼에도 불구하고 거래가 활발하지 않다면
26년 2월에 거래 허가가 나면 계약서를 작성한다는 내용의
약정서를 작성할 수 있습니다.
즉, 미래의 매매 거래를 약속하는 것이지요.
약정서를 작성하였음에도 거래가 파기 될 가능성이 있기 때문에
공증을 받기도 합니다.
그러나 토지거래허가구역 내에서는
허가 이전에 작성한 것은 계약서이든 약정서이든,
공증을 받았든 아니든 법적인 효력이 없습니다.
따라서 약정서는 말 그대로 약속의 의미만을 가집니다.
만일 이런 유형의 거래를 진행한다면
계약이 파기 될 수도 있다는 리스크를 안고 진행해야 합니다.
#토지거래구역 내에서 투자 거래는 불가능합니다.
토지거래허가구역에서 세낀 물건을 매수하는 방법은 있으나
결국은 실입주를 목적으로만 매수가 가능합니다.
대표사진 삭제
AI 활용 설정
사진 설명을 입력하세요.
따라서 앞서 말씀드렸던 이 물건은
실제 거래가 어려운 물건일 가능성이 높습니다.
토지거래허가구역에 새롭게 편입된 지역의 경우
부동산 사장님들도 제도에 대해서
명확하게 파악하지 못하는 경우가 있습니다.
따라서 매수하고자 하는 스스로가
거래의 가능 여부를 파악하고 있어야 합니다.
#마치며
토지거래 허가구역에서 세낀 매물을 매수하는 방법을 알아보았습니다.
투자자는 거래가 불가능하지만
실입주자라면 몇 개월 뒤에 입주를 목적으로
거래를 진행해볼 수 있습니다.
오히려 실거주자들에게는 좋은 기회를 주는 시장입니다.
실입주 물건과 세 안은 물건 모두에서
기회를 찾으시기를 바랍니다.
감사합니다 :)
