#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

최근 규제에 있어서

많은 분들이 토지거래허가구역이라고 해서

거래가 안된다는 이야기를 많이들 하시는데요.

실제 10.15 규제 이후에

토허가 구역이 확 늘어나면서

현장에서는 매물들이 확연히 줄어들면서

전세낀 매물들은 증발했고

거래량도 확실히 줄어든 모습이었습니다.

그럼에도 이번 규제에서 그렇게까지

크게 영향을 받지 않은 선호 급지는

계속해서 거래가 되고 있는 모습도 보입니다.

여기서 많은 분들이 오해를 하시기도 해요.

허가구역이 거래 금지구역이라고 

뜻하는 건 아닙니다.

전세 레버리지 투자자들에게는 

쉬운 상황은 아니지만 그럼에도 불구하고 

지역마다 조금씩 다르지만 실거주 수요는 

곳곳에서 거래를 하고 계십니다.

지금 구청에 신청이 밀려있다네요..!

라고 말씀해주시는 부동산 사장님들도 

제법 많이 계십니다.

오늘은 우리가 지금 당장 실거주로 

집을 매수할 수 없더라도 현재 상황에서 

어떻게 거래가 진행되는지 알고

투자자로서 그럼 어떤 곳에 포인트를 두고

지켜봐야할지에 대해 이야기해보려고 합니다.

#1 토지거래허가구역 거래 절차

거래 전 반드시 알아야할 것

1) 허가구역 안 거래는 신고가 아니라 허가

일반 지역은 계약 후에 30일 내 신고하면 되지만

허가구역은 허가를 먼저 받고 나서야 

진짜 계약 효력이 생기는 것

2) 매도자, 매수자 공동신청이 원칙

둘 다 구청(또는 시청)에 함께 신청해야 합니다.

위임장으로 대리인 접수도 가능하지만 위임장과 인감증명도 필요해요.

거래 절차 3단계

1) 계약 전 <허가 신청> 

• 신청 시기 : 실제 계약서에 도장 찍기 전에
• 신청 장소 : 부동산 소재지 관할 시청, 군청, 구청

• 제출 서류 

  1_ 토지거래계약허가 신청서

  2_ 매매계약서(또는 계약 예정서)

  3_ 토지이용계획서 (어떻게 쓸지 구체적으로 적기)

  4_ 자금조달계획서

  기타 첨부 : 주민등록등본, 토지대장, 건축물대장 등

✔︎ 여기서 주의해야할 것

토지이용계획서는 형식적인 서류가 아니에요.

허가해주는 사람은 실제 거주할 가능성이 있는지 

가장 중요하게 보기 때문에 입주 예정 시기, 

가족 구성원, 직장 위치 등 구체적으로 적어야합니다. 

2) 허가권자의 심사(보통 2~3주 내외)

• 심사 기준

  1_ 실수요 여부

  2_ 자금 출처

  3_ 이용 목적의 구체성

• 심사 결과 

  적합 → 허가서 발급

  부적합 → 불허가 통보

   

✔︎ 여기서 주의해야할 것

허가서가 나오기 전까지는 

절대 잔금이나 계약금 송금은 하지 마세요!

허가 전 거래는 무효이고

이를 어길 시에는 과태료로 2천만원까지

부담하실 수도 있습니다.

3) 허가 후 계약 체결

허가가 되었다면 이제 계약을 체결합니다.

• 허가서 수령 → 정식 매매계약 체결 → 거래 신고(15일 이내)

• 허가서에는 이용목적 명시(실거주용, 자가용 등)

   

✔︎ 여기서 주의해야할 것

허가받은 용도대로 최소 2년 이상은

꼭 실거주하셔야합니다.

적어도 이 절차는 알고 임장을 하셔야합니다.

오늘 날짜 11월 6일에 토지거래허가구역에 

묶인 매물을 보고 매수계획을 세우고 있다고

예시를 하나 들어볼게요.

계약 전 허가신청 준비(평균 2~3일)

11월 6일~ 8일

매도자와 계약조건 협의하고 

매매약정서를 작성한 후에

중개사를 통해서 신청서류를 준비합니다.

(이용계획서, 자금조달계획서, 인감 등)

관할구청 접수(1일)

11월 9일

서류 접수 완료→<허가신청서 접수증>발급

심사 기간(평균 2~3주)

11월 11일 ~ 25일

실거주 목적 확인, 자금조달 심사

보완요청오면 1~2일 더 소요

관할구청에 따라 시간은 달라질 수 있어요.

허가서 발급(평균 1~2일)

11월 26일~28일

허가서 수령 시점부터 계약 가능

정식 매매계약 체결+계약 신고(평균 1~2일)

11월 28일~29일

기존 동일한 계약 프로세스로

계약 체결 후 15일이내 거래신고

잔금일 및 소유권 이전(평균 7~14일)

12월 5일~10일 전후

잔금 납부 후 → 등기 접수까지 마무리

보통 매수하고 소유권 이전까지 바로 진행됐던

절차가 나라에 승인을 받는 형식이기에

2~3주는 더 소요되는 모습이 보입니다.

그럼 이 단계까지 알았다면

우리들은 투자자로서 어떻게 생각해야할까요?

#2 투자자로서의 관점

먼저 토지거래허가구역에서 거래를 하려면

위의 과정처럼 약정서를 작성하고

2~3주 뒤에나 허가되기를 기다려야합니다.

1달 이내로만 신고하면 되기에

바로 본계약까지 하고 난다고해서

실거래가 올라오는 것도 아닙니다.

그럼 저희가 여기서 지켜봐야할 건

지금 보고 있는 실거래가들은

최소 1~2달 이전에 이미 거래된

가격일 수 있다는 점입니다.

지금 아실에 거래가 찍히지 않았다고해서

정말 규제가 되니깐 거래가 아예 안되네?라고

가볍게 생각하시면 안되는 이유입니다.

누군가는 지금도 꾸준히 할 수 있는 것에

집중하면서 투자를 하고 계시더라구요.

실제 저희 Q&A 게시판만 봐도

많은 분들이 이 과정을 밟고 계십니다.

자금 계획을 명확하시고 

지금 내가 할 수 있는 최선의 선택을 

해나가야할 때인 것 같습니다.

지금처럼 불확실한 시장일수록

누군가는 최고의 기회로 만들고 있습니다.

준비된 사람들에게만

규제는 ‘벽’이 아니라 ‘문’으로 바뀐다는 점

꼭 명심해야할 것 같습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 생각 수수수필로그]

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#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

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