안녕하세요. 수수진입니다.

규제 이후 시세를 트래킹 하다보니

계속해서 한 사람이 떠올랐습니다.

남보다 안 친한(?) 저희 친오빠입니다.

(오빠 안녕에서 느껴지시죠?ㅎㅎ)

어제 마침 구해줘월부에서

자모멘토님께서 현재 규제에 있어서

우리가 어떻게 생각해도 행동해야하는지에 대해

자세하게 설명해주셔서 

영상도 공유하며 설명해줬음에도 

2년 전이나 지금이나 

결정을 다음으로 미루고 행동하지 않습니다.

저보다 더 여유도 많고 충분히 

더 좋은 자산을 가질 수 있는 환경이라

아쉬움이 컸지만 그럼에도 불구하고

계속해서 상황을 일러주곤 하는데요.

현재 규제로 물론 찬바람이 부는 듯 하지만

어떻게보면 실거주 중심의 거래가 활발하다보니

첫 내집마련을 할 수 있는 상황에서는

여러번 주고 있는 기회라는 생각이 드는 것 같습니다.

오늘은 규제 이후에 어떤 상황이 벌어지고 있는지

우리들이 앞으로 어떻게 행동하면

좋은 기회를 잡을 수 있는지에 대해 적어보겠습니다.

요즘 시장은 한마디로

매매는 멈췄고 월세만 활활

정부가 10.15 부동산 규제를 발표하면서

서울은 전지역 투기과열지구로 묶이고

토지거래허가구역까지 묶이는 바람에

대출 한도도 줄었고 전세대출까지 DSR에 

포함되는 상황입니다.

말그대로 서울에 집을 사려면

이제 정부 허락을 받고 사야하는 셈인거죠.

결국 이 대책으로 무슨 일이 벌어졌냐면

매매, 전세 매물은 줄어들었고

월세 보증금을 올라갔고

전세 구하기가 하늘의 별따기가 된 시장입니다.

KB부동산 자료까지 보면

서울 전세 매물이 연초 대비 -22%나 줄었고,

전세 수급지수도 160을 넘은 상태에요.

전세 공급은 줄어들고 실거주 위주 시장으로 

개편되면서 전세 매물도 작년 대비 -20% 이상 

감소하는 중이라고 합니다.

그래서 사람들이 지금 전세로 가고 싶어도

전세 매물도 없고

전세 대출 받자니 DSR 포함돼서 힘들고

그나마 몇 개 나와있는 전세는 너무 비싸고

월세나 반전세를 많이 선택하고 있어요.

월세 비중이 이렇게 높아진 건 처음이라는데요.

뉴스보니깐 전국 주택거래 중 

월세가 62%인데 서울은 64%나 된다고 합니다.

모두 다 갱신인거 보이시죠?

규제 때문에 전세금을 대출받기 어렵고

무조건 실거주를 해야하기 때문에 임대 매물도 줄고

어쩔 수 없이 월세나 반전세로 밀려나면서

많이들 갱신권을 사용하고 있는 겁니다.

그럼 전세가 줄면 

결국 어떤 일이 벌어질까?

지금 시장의 주인공은 전세가 아니라

월세나 반전세라고도 볼 수 있어요.

전세에서 밀려난 수요가 그대로 넘어왔으니깐요.

이렇게 전세 매물이 계속해서 줄어들면

사람들은 더 불안해지기 시작합니다.

이사할 곳이 없네?

보증금이 너무 비싸잖아..!

그러다가 결국에는 그 때서야 결심이 서는겁니다.

‘이럴 바엔 그냥 사는 게 낫겠다’

전세가 부족해서 다들 불안해지니까

그냥 이 기회에 사자면서 그때는 

지금보다 매매 거래가 다시 늘어날 수도 있겠죠.

근데 지금 월세 가격도 심상치 않은 모습이에요.

수도권 아파트 월세 상승률 +6.2%, 서울은 +7%

지난 10년 중 가장 가파른 상승이라고 합니다.

현재 월세를 거주하시는 분들도 

월세가 적정한 가격인지 체크해볼 필요가 있어요. 

최근 84기준 34.6억을 찍은 아크로리버하임인데,

10일만에 전세가는 2억이 올랐고

보증금 10억에 80만원의 월세가 

갱신되는 모습을 보였습니다.

이 월세 금액을 대략 전세로 환산했을 때 

14.5억인데 현재 전세 시세는 12~13억대입니다.

임대인의 입장이라면 월세가 더 유리하겠네요.

세입자의 입장이라면 

지금 살고 있는 아파트의 월세 가격이 

그 아파트의 전세가와 얼마나 차이가 있는지도

체크해볼 필요가 있어 보입니다.

한 달 나가는 월세 금액 또는 전세대출 이자 금액이

무주택자라면 주담대를 받았을 때

한 달 저축액에 맞춰서 내가 얼마씩 이자를 

낼 수 있을 정도의 상태인지

그 대출이 감당할 수 있는 정도인지 비교해볼 때입니다.

사실 공급이 줄어드는 게 

앞으로 더 큰 문제

2026년 서울, 수도권 입주 물량이 

올해보다 18%나 더 감소할 예정이라고 합니다.

이건 단순히 집이 줄어든다는 뜻이 아니라

전세 매물과 월세 매물 모두 더 귀해진다는 의미에요.

결국 전세가격은 더 오르고

월세도 지금보다 더 비싸질 가능성이 높고,

지금 벌어지고 있는 건 일시적인 조정이 아니라 

규제 때문에 임대차 시장의 

잠시 구조적 변화가 일어나고 있는걸로 보여집니다.

그래서 지금 무주택자라면

저희 오빠도 무주택 상태로 

꽤나 비싼 보증금의 월세로 살고 있는데요.

앞으로 어떻게 규제가 또 터질지 모르고

정부가 집값을 내릴거라는 기대는 충분히 이해되지만 

그렇다고 마냥 기다린다고 

시장이 더 좋은 상황이 된다고 장담할 수 없습니다.

오히려 지금보다 전세는 더 귀해지고

월세 값은 계속 오를 수도 있습니다.

이건 거주 안정의 문제입니다.

지금은 두려워할 때가 아니라 방향을 잘 잡아야할 때에요.

많은 사람들이 시장을 가격으로만 보는데

사실 가장 중요한 건 방향인 것 같습니다.

규제는 집값을 떨어뜨리려는 게 아니라

오히려 다음 장으로 넘어가기 전의 

속도 조절 장치 브레이크 같은 거라고 생각해요.

이제 시장은 전세 중심에서 월세, 반전세 시장으로

그리고 결국 현재는 현금 흐름 중심의 시장이고,

그 변화의 초입이 지금 시장이라고 보여집니다.

단순히 빨리 더 늦기 전에 집 사라는 말이 아니라,

그저 시장을 똑바로 보고 있어야 하고

내가 지금 가진 돈으로 어떻게 더 좋은 가치의

아파트를 살 수 있는지 배워야할 것 같습니다.

이제 곧 만기가 돌아올 텐데 

연장 계약까지 생각하고 있다면

이 기회를 놓치지 않고

내집마련을 적극적으로 알아보면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 가족과 함께 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)