안녕하세요.
어려움을 함께 나누고
열정을 다하는
'긍휼과열정, 긍정' 입니다.
많은 분들이 투자하기 좋은 부산으로 많이 향하고 계십니다.
동시에 부산에 호가가 조금씩 오르며
처음 보았던 가격보다 몇천씩 오르며
마음이 어려워 하시며 동시에 조급한 마음도 같이 생깁니다.
5년전 부산 시장을 통해 현재 부산 시장을 살펴보겠습니다.
이는 부산 시장에만 국한 되는 것이 아닙니다.
과거 부산을 통해 현재 여러분의 투자에 도움이 되기를 바랍니다.
#5년전, 부산의 엄청난 상승세
부산의 대표적인 구축 23평입니다.
20년 10월부터 한달에 가격이 7천만원이 상승하더니
3억대 아파트가 1년도 안된 시점에 가격이 2.3억이 상승합니다.
같은 단지의 33평은 더합니다.
10월에서 11월 한달 사이에 1.7억이 상승합니다.
실제 시장은 그래프에서 보이는 것보다 훨씬 난리였습니다.
당시 한 주마다 가격이 몇천만원씩 오르고,
거래 취소에 따른 배액배상 사례도 속출했습니다.
지금처럼 몇 천만원 단위의 오름세와는 차원이 달랐습니다.
#지금과 닮은 점 — 전세난과 규제의 영향
2020년 당시나 지금이나 공통점이 있습니다.
바로 정부의 과도한 규제입니다.
그때는 ‘임대차 3법’ 시행으로
전세가 2+2 계약이 되면서 전세 매물이 거의 사라졌습니다.
결국 전세가 급등이 매매가 상승으로 이어지는 구조가 만들어졌습니다.
현재 비슷한 흐름이 보입니다.
전세 매물이 줄고, 전세가격이 오르고 있습니다.
#하지만 다른 점도 분명합니다
당시와 지금을 구분하는 중요한 차이도 있습니다.
1)거래량이 다릅니다.
같은 단지의 20년 10월과 25년 10월의 거래량 모습입니다.
지금의 거래량은 오히려 상승 초기인 20년 5월의 수준과 유사합니다.
2)누적 상승률이 낮았습니다.
2020년 이전 8년 동안 부산 아파트값은 고작 10% 정도밖에 오르지 않았습니다.
즉, 오랜 기간 눌려 있던 가격이 한꺼번에 폭발한 것입니다.
지금은 그만큼의 ‘눌림 기간’이 짧고, 시장의 에너지도 다릅니다.
(단, 지금은 가격이 오히려 떨어진 시점이죠)
미래는 누구도 알 수 없습니다.
다만 과거를 보면,
당시 부산은 공급 과다로 8년동안 가격이 눌려있다가
정부정책으로 전세 가격이 급상승하고 매매가가 급상승했습니다.
이후 전세가의 급상승으로 전세가에 거품이 있었고
그래서 전세가가 떨어지면서 매매가는 급락했습니다.
앞으로 가격이 어떻게 될지는 알 수 없는 영역이지만
팩트는
1)지금의 전세가는 확실히 비싸지 않고
2)앞으로 공급이 없고 현재 전세가가 조금씩 오르고 있습니다.
이는 확실히 매매가 상승에 큰 동력이 될 것입니다.
#지금 우리가 취해야 할 행동은
1) 최근 가격이 조금 올랐다고 가격이 상승했다고 아쉬워 말아야 합니다.
그래프에서 보이듯이 항상 매매 최저가가 먼저나오고
전세가 오르면서 매매가는 일부 상승했지만 투자금은 적게 들어갑니다.
오히려 수익율은 좋습니다.
지금처럼 전세가 상승하는 구간에서는
과거 매매가보다 비싸다고 망설이면 안됩니다.
2~3천 아쉬워하는 속에 1~2억의 기회가 있습니다.
2) 거래가 늘어날 때 시장을 주의 깊게 보아야 합니다.
부산 10월 거래량에서 보았듯이
거래량의 회복은 상승의 전조가 될수있습니다.
늘 시장 상황을 주의 깊게 봐야 합니다
단, 거래량은 참고 지표일 뿐입니다.
거래량으로 투자의사결정 하지 않습니다.
3) 따라가는 투자는 금물입니다.
남들이 한다고 따라가는 투자는 안됩니다.
현재 할 수 있는 본인의 투자를 해야합니다.
특히 가격이 상승하는 시장에서 쫓아갈 때
전세가가 받쳐줌이 없는 매매가의 상승이라면
점점 안전마진이 작아진다는 것을 명심해야 합니다.
4)매매가가 싸다고 사기보다 지역의 수요가 충분히 있는지 가늠하고 사야합니다.
부산에서 과거 투자를 진행하면서
수요가 작은 곳은 부산에서도 전고점을 회복하기 어렵다는 것을 배웠습니다.
상급지를 고집하기 보다
상급지는 아니더라도 지역내 충분한 수요가 있는 곳도 눈여겨 보십시요
위의 사례는 부산 시장을 예로 말씀드렸지만
지금 수도권과 지방 시장 모두 비슷합니다.
가격의 방향은 누구도 알 수 없지만,
과거를 통해 여러분들이 망설이지 않고
확신을 가지고 기회를 잡는 투자자가 되기를 응원합니다.
