전주시장을 통해 배운 투자 포인트 [오르디]

안녕하세요. 오르디입니다!

최근까지 상당히 핫했던

월부인들이 모두 알고 있는 지역

바로 '전주'

1호기를 투자를 앞두고 있을 당시

전주도 제 앞마당이였었는데요.

당시 임장을 하면서

아무것도 모르는 부린이면서

제 스스로

'이 생활권은 안돼'

'이 단지는 안돼'

라고 판단했던 단지들이

지금 어떻게 됐을지 궁금한 마음에

같이 복기를 해보려고 합니다.

1.전주의 공급상황

전주가 핫했던 이유는 바로

줄어드는 공급에 있는데요.

18~20년 공급이 대거 있었다가

그 후로 점점 감소하면서

24~25년에 가장 저점을 찍었습니다.

그렇기 때문에 부족한 공급량으로

전주시장의 매매, 전세 할 것 없이

다 많이 오르게 되었습니다.

때문에 23년 투자를 하셨던 분들은

올해 수익을 내고 매도해서

더 좋은 자산으로 갈아타신 분들이 많이 계셨습니다.

그럼 전주의 여러 단지들이

선호도별로 어떤 상승세를 보였는지

같이 확인해봅시다.

2.대장급 단지들

우선 전주의 양대산맥인

효천지구의 전추효천대방노블랜드에코파크

에코시티의 에코시티더샵2차를 가져왔습니다.

2년 전 대비해서 매매가도 많이 올랐지만

전세가가 무려 2년만에 1억이 넘게 올랐습니다.

세부적으로 뜯어보면

효천대방노블랜드에코파크는 5.7억대에서

6.5억으로 0.8억 상승했습니다.

에코시티더샵2차는 5.4억에서

6.7억으로 1.3억 상승했습니다.

23년 당시 효천이 더 가격대가 높다보니

상승액이 상대적으로 적었던 것으로 보입니다.

3.중상급 단지들

혁신도시에 있는 혁신호반베르디움1차와

송천동에 있는 송천KCC스위첸을 가져왔습니다.

두 단지 모두 2년 동안 6천만원 정도가 올랐습니다.

그런데..

앞의 단지들과 달리

전세가가 마이너스인걸로 나오는데요?

자세히 보시면 실제 거래되는 전세가와

계약갱신 청구권을 사용한 전세가의

차이가 큰 걸 확인할 수 있습니다.

결과적으로 전세가는

혁신호반베르디움1차의 경우 3.5억에서 4.6억으로

송천KCC스위첸은 3억에서 4억까지

두 단지 모두 1억정도 오른 걸 확인할 수 있습니다.

4.중간급 단지들

다음은 준신축단지들인

전주의 제일 중심지에 위치한 LH세븐팰리스과

북쪽에 있는 송천한라비발디1단지를 가져와봤습니다.

두 단지 모두다 매매가가 2년만에 많이 올랐고

오히려 아까 중상급단지들보다 더 큰 수익이 난걸 볼 수 있습니다.

특히나, LH세븐팰리스의 경우

중심지에 있어서 그런지 비슷한 연식임에도 불구하고

8천만원이라는 수익을 낼 수 있었습니다.

5.후순위급 단지들

마지막으로 제가 이런 단지들도

오를까? 투자해도 될까? 싶었던 단지들입니다.

(사실 그 밑으로 더 있습니다만..ㅎㅎ)

나홀로 단지에 주변환경이 좋지 않은

한옥마을서해그랑블

그리고 같은 연식의 단지가 몰려 있어 균질하지만

위치도 애매하고 다른 메리트가 없었던

진흥더블파크2단지

두 단지도 3~5천만원이 상승했습니다.

심지어 전세가격도 올랐습니다.

6.전주시장을 통해 배운 것

🟠높은 수익과 높은 수익률을 내는 단지는 다르다

각각의 선호도에 따라

수익과 수익률을 같이 비교해보니

수익은 대장급 즉, 선호도가 높은 단지가

가장 큰 것을 알 수 있었습니다.

하지만, 수익률에서는 선호도가 높은 단지보다

오히려 중간 정도 선호도를 갖고 있는 단지가

더 높은 결과를 낸 것을 확인할 수 있었습니다.

대장급 단지가 100%가 넘는 수익을 내기 위해서는

5.6억에서 1.5억의 투자금 만큼의 수익이 더해진

7.1억이 되어야 하는데

그것보다는

3.7억에서 투자금 0.7억이 더해진

4.4억이 되는 것이 더 사람들이 받아들이기 쉽기 때문인 것 같습니다.

결국 투자 효율의 측면에서 봤을 때

더 좋은 투자는 중간급의 투자가 아니였나 하는 생각이 듭니다.

이를 통해서 무작정 좋은 단지를 사는 것이

투자에 정답이 아니라는 것을 배웠습니다.

🟠입지 좋은 곳이 많이 오른다

앞에서 말씀드린데로

중간급 단지인 LH세븐팰리스데시앙과

송천한라비발디는 비슷한 수준임에도

수익적인 면에서 차이가 있었는데요.

그 이유가 바로 입지(위치)라고 생각합니다.

사진으로 봤을 때 딱 알 수 있는 것처럼

LH세븐팰리스는 중심에 바로 위치해 있는

생활권에 있는 단지인 반면

송천한라비발디는

전주에서도 북쪽 끝에 치우쳐져 있어 있습니다.

그런 입지차이가 하락장에서 덜 빠지고

상승장에서 더 많이 오르는 결과를 초래하였습니다.

이를 통해서 입지 차이(중심부 접근성)이

가격 상승에 영향을 미친다는 것을 배웠습니다.

🟠투자 대상을 넓게 봐야 한다.

위 단지들은

20년식, 18년식, 15년식의

연식 좋은 단지들인데요.

연식은 좋지만 단지가 위치한 생활권과

주변환경이 많이 아쉽고

단지의 규모도 아쉬워서

이런 단지도 투자할 수 있을까? 라는

생각이 들었던 단지들입니다.

그런데.....

공급이 부족하다보니

이런 단지들 조차도 올랐습니다.

심지어 구축단지가 모여 있는

후순위 생활권이 2000년대 초반 단지들도

올랐습니다.

물론, 이런 단지들에 대한 투자는

진짜 잘..... 고민해봐야겠지만

(저는 안 할 것 같습니다)

이를 통해서 공급이 부족하면 끝까지 다 오를 수 있으니

안된다고 생각했던

연식은 좋지만 생활권이 조금 아쉬운 단지들을

적은 투자금으로 할 수 있다면

충분히 수익을 낼 수 있다는 것을 배웠습니다.

🟠지역 사람들의 선호도를 정확히 파악해야한다.

위 단지는 전주 혁신도시 옆에 있는

만성지구에 있는 단지들인데요

30평대가 있는 시티프라디움, 제일풍경채와

20평대로만 이루어진 LH만성퍼스트리움입니다.

10개가 넘는 혁신도시 전체 단지 중

20평대가 만성퍼스트리움이 유일하기 때문에

이게 이 단지가 갖고 있는 장점이 아닐까?

라는 생각을 했었는데

지방의 특성상 30평대를 선호하는 부분

그리고 LH 단지에 대한 선호도가 떨어지는 부분 때문에

다른 단지들에 비해서

상승폭이 작다는 것을 알 수 있었습니다.

이를 통해서 지역 내 거주민들이

선호하는 것과 비선호하는 것을

정확히 파악하고 투자에 적용해야 한다는 것을 배웠습니다.

투자물건을 찾다보면

물건보러 가는 것도 힘들고,

협상하는 과정에서 지치는 부분도 많고,

어려움이 많기 때문에

어느 순간

그냥 아무거나 살까?

하는 생각이 들때가 많은데요.. ㅎㅎ

저와 같이 전주시장을 복기하면서 배운

투자 포인트!

이런 부분들을 적용해서

좋은 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

⭐투자포인트 정리⭐

1. 좋은 단지보다 수익률을 높일 수 있는 투자를 하기

2. 비슷한 가치면 위치(중심 접근성)이 좋은 단지를 하기

3. 우선순위가 날라갔더라도 더 넓게 보기

4. 지역민의 선호요소, 비선호 요소를 파악하기

[오르디 나눔글]

#1 투자후보단지 선정할 때 주의할 점 3가지

#2 학군지라고 다 학군 수요가 있는 것은 아니다

#3 경사 있는 단지, 이것 꼭 확인해야 합니다.

#4 비교분임 전 후, 이렇게 하세요. 선명하게 기억납니다.

#5 저평가만 쫓다보면 벌어지는 일

#6 첫 학교에서 200점 넘길 수 있었던 이유 (목표를 100% 설정한 결과)

#7 단지임장이 지겹다면 이렇게 해보세요! (단지임장~생활권/단지 선호도 한판정리)

#8 보이는 것이 전부가 아닙니다. (feat.여긴 안돼... 금지)

#9 단지에 대한 '에고'를 '확신'으로 바꾸는 방법

#10 수도권 외곽 30평대 아파트 1억대로 투자했습니다.

#11 제 돈으로는 살 수 있는 집이 없어요..

#12 지방, 무조건 연식 좋은거만 사면 되나요?

#13 지쳤다는 느낌이 들 때 이겨내는 4가지 방법

#14 지방 공급량 계속 확인해야 하는 이유

#15 지방에서 20평대는 투자하면 안되나요?

#16 매물털기를 꼭 해야하는 이유 2가지

#17 직장, 가족과의 관계에서 투자를 병행하는 방법

#18 서울 전지역, 경기 12곳 토허제/규제 지역 지정. 앞으로 어떻게 해야할까?

#19 매수 잔금때 확인해야 할 것(+잔금 체크리스트)

#20 수도권 비규제지역 vs 지방광역시 어디가 정답일까요?

#21 '너 집산거 좀 올랐어?' 라는 친구의 카톡

#22 지방에서 환경을 볼 때 주의해야 할 점