“ 서울 5~10억 이내 저렴한 아파트만 모았습니다 ”
요즘 서울 핵심지 집값이 다시 꿈틀대고 있는데요.
오늘 추천드릴 물건도 어느정도 시세에 영향을 받아 약간의 상승을 이루고 있는 물건을 준비해 보았습니다!
그리하여..
당장 입찰 가능한 1억 이상 시세차익 예상 물건 3건, 준비했습니다.
이번 리스트는 모두 다음 기준에 해당됩니다 :
✔ 서울 500세대 이상 물건
✔ 교통·생활 인프라 양호
✔ 권리분석 완료 → 입찰 바로 가능
✔ 역세권·학군지·거래량 입지 확보
상대적으로 저렴한 가격에 서울 아파트를 얻으실 수 있을 겁니다!
서울 5~9억 대 아파트 Top 3
pick 1. 강동구 고덕동 5,8호선 더블역세권 국민평수 아파트 9억대..!!
서울 동쪽에서도 시세가 계속 상승하는 흐름을 보이고 있는데요.
이번 매물은 권리가 단순하고, 실거래가 계속 상승하고 있는 물건입니다.
가격이 이미 80% 까지 내려와 입찰 타이밍을 잡기 좋습니다.
실거주와 차익 둘 다 노릴 수 있는 선택지라 판단합니다.
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 강동구 고덕동 일대
✔ 단지명: 고덕 아남 아파트(총 807세대, 8개동)
✔ 전용면적 / 공급면적: 전용 84.91㎡(약 26평) / 공급 84.9㎡
✔ 감정가 / 최저가(유찰): 1,170,000,000원 / 936,000,000원(1회 유찰 후 2회차, 최저가 80%)
✔ 입찰일: 2025년 11월 24일(월) 10:00
✔ 건축년도: 1996년 사용승인
✔ 난방 / 주차: 도시가스 개별난방 / 세대당 약 0.9대(단지 공용 주차장)
2. 권리분석 요약
말소기준권리는 과거 설정된 금융권 근저당입니다.
이후 근저당·질권·가압류·압류 및 경매기입등기는 낙찰로 말소됩니다.
임차인 등 인수성 권리는 확인되지 않았고, 현재 점유는 소유자 측으로 추정됩니다.
관리비 미납이 약 130만 원(2025.10.31 기준) 존재하므로 낙찰가 산정 시 반영하는 것이 안전합니다.
명도는 전용 26평 기준 평당 10~13만 원을 적용하면 약 260만~340만 원이 적정합니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
.
거래량도 대폭 늘어났고, 거래와 함께 매물 또한 상당부분 감소했습니다.
이에 맞춰 시세상승까지 이루어 졌습니다.
현 시세는 13억 정도로 보이네요.
호가는 14.5억부터 올라와 있는 것으로 보입니다.
경매물건의 최저가는? 9.3억입니다.
현재 5억 원의 시세차익이 존재합니다.
4. 유이사 분석 코멘트
이 매물의 포인트는 세 가지입니다.
첫째, 권리가 단순합니다. 말소기준권리 명확하고 인수 이슈가 없습니다. 둘째, 수요가 두터운 84㎡ 중형입니다. 교육·생활 인프라가 안정적이라 실거주 친화성이 높습니다. 셋째, 80% 최저가에서 시작한다는 점입니다.
다만 1996년 준공 특성상 실내 노후도 편차가 크니, 기본 수리는 감안 후 입찰해야 하겠습니다.
실거주자 분에게 강력 추천드립니다.
pick 2. 동대문구 42평형 아파트가 6억대!? 2024타경104574
실거주·투자 모두 입찰 가능한 가격대까지 내려온 물건입니다
역이 약간 멀다는 단점은 있으나, 세대수도 어느정도 갖춰져 있는 40평형 아파트가 6억 대라면 우선 가격적으로부터 메리트가 있습니다.
실거주자 분들에게 강력 추천드리고 혹은 자본금이 있으신 분들은 단기투자도 생각해볼만 합니다.
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 동대문구 답십리동
✔ 단지명: 답십리동 동아아파트
✔ 전용면적 / 공급면적: 전용 114.84㎡ / 공급 115㎡대
✔ 감정가 / 최저가: 8억 3,600만 원 → 6억 6,880만 원(1회 유찰, 80%)
✔ 입찰일: 2025.11.25
✔ 건축년도: 2001년 사용승인
✔ 난방 / 주차: 개별난방 / 가구당 약 1.1대
2. 권리분석 요약
등기부 구조는 간단합니다.
말소기준권리는 2005년 설정된 근저당이며, 이후 설정된 권리들은 모두 배당으로 정리되는 형태입니다.
전입된 임차인은 없고, 세대주는 소유자 본인으로 확인됩니다.
실제 점유도 소유자 측으로 보이기 때문에 명도는 크게 어렵지 않을 가능성이 높습니다.
다만 실거주자가 버티는 경우를 대비해, 전용면적 기준으로 계산하면 강제집행 시 약 350만 원 안팎이 필요합니다.
다만 관리비는 반드시 확인이 필요합니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
최근 실거래는 8억 중반 전후에서 형성되고 있습니다.
해당 물건은 서울치고 시세가 상승했다는 느낌은 아직 들지 않습니다만..
84m2에 경우 확실한 상승흐름을 보이고 있습니다.
대형평수가 늦게 따라 왔나봅니다.
현재 경매물건과 같은 평형물건의 호가는
10억입니다.
호가가 1.5억 껑충 뛰었네요.
4. 유이사 분석 코멘트
동대문구에서 40평대 아파트를 이 정도 가격에 잡아볼 수 있는 기회가 자주 오는 편은 아닙니다.
유찰이 한 번 나와서 80% 최저가까지 내려온 점도 상당히 유효합니다.
대형 평형임에도 불구하고 실거래 흐름이 살아있고, 다른 평형은 상승흐름을 보이고 있어 입찰해도 괜찮은 물건으로 보입니다.
단, 관리비 미납 부분이 공개되지 않았다는 점은 체크해야 합니다.
실거주·투자 어느 쪽으로도 접근 가능한 물건입니다.
pick 3. 미아 두산위브트레지움 25평, 솔샘역 도보 역세권 대단지+준신축 아파트 5억 대 진입! 2025 타경 12047
서울 북쪽에서 실거주 아파트 찾는 분들이라면, 미아 두산위브트레지움은 한 번씩은 들어보셨을 단지입니다.
솔샘역과 삼양사거리 생활권을 같이 쓰면서도, 2010년대 이후 준공된 비교적 최근 단지라는 점이 강점입니다.
다만 평지가 아니라는 단점도 있는 물건입니다.
다만 이번 회차에서 5억 중반대까지 내려온 25평형이라면, 실거주와 투자 모두 계산해 볼 만한 타이밍이라고 판단됩니다.
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 강북구 미아동 일대
✔ 단지명: 두산위브트레지움 (약 1,370세대 대단지)
✔ 전용면적 / 공급면적: 전용 59.82㎡(약 18평) / 공급 약 60㎡
✔ 감정가 / 최저가 (유찰 여부 포함): 685,000,000원 → 548,000,000원 (1회 유찰 후 80% 진입)
✔ 입찰일: 2025년 11월 25일(화) 10:00
✔ 건축년도: 2011년 사용승인, 2013년 보존
✔ 난방 / 주차: 개별난방 / 세대당 약 1.3대 주차 가능
2. 권리분석 요약
말소기준권리는 2014년 설정된 금융권 근저당입니다.
이후 설정된 신협·대부업체 근저당, 질권, 가압류 등은 모두 말소기준권리보다 늦게 잡힌 권리라, 낙찰 시 말소되는 구조입니다.
전입세대는 소유자 세대로만 확인되며, 별도의 임차인 정보는 존재하지 않습니다.
전용 18평 소형 평형 기준으로 명도비용은 평당 10만~13만 원 정도를 잡는 것이 일반적이고, 이 물건은 강제집행까지 가는 상황을 가정하면 약 200만~250만 원 선에서 정리 가능하다고 보는 편이 보수적입니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
① 단지 시세 흐름
KB 시세: 매매 하단 6억 9천만 원 / 평균 7억 2천만~7억 2천만 원 / 상단 7억 5천만 원 수준
최근 실거래:
2025.10.17. 6층 약 7억 4천만 원
2025.07.12. 8층 약 7억 3,600만 원
현재 경매 최저가 5억 4,800만 원을 기준으로 보면,
보수적으로 잡아도 시세 대비 약 1억 4천만 원 이상 갭이 발생하고 있습니다.
현재 시세 대비 충분히 할인된 가격에서 입찰이 가능합니다.
4. 유이사 분석 코멘트
이 물건의 핵심은 세 가지로 정리할 수 있습니다.
첫째, 솔샘역 약 400m 내외의 실질적인 역세권 입지라는 점,
둘째, 2010년대 준공 대단지 아파트 25평형이라는 상품성,
셋째, 시세 대비 1억 원 이상 할인된 가격대에서 경매가 진행된다는 부분입니다.
권리 관계는 말소기준권리 이후 권리들이 일괄 소멸되는 구조라, 임차인 인수나 보증금 승계 같은 부담은 없습니다.
소유자 점유 형태이기 때문에, 통상적인 수준의 이사비만 협의하면 명도도 무난하게 진행될 가능성이 높습니다.
전체적으로 봤을 때, 실수요든 투자든 모두 추천드릴만한 물건입니다.
이번 주 유이사 Pick, 어떠셨나요?
✔ 말소기준권리, 임차인 대항력 여부 등 권리분석 완료
✔ 최근 실거래가와의 시세차익 구조 명확
✔ 실거주/중기 보유에 적합한 투자 가능성 높은 입지
유이사는 매주 전국 경매 물건을 전수조사하여,
안정성과 수익 가능성을 겸비한 물건만 선별해 소개합니다.
다음에도 ‘입지, 구조, 가격’ 삼박자를 갖춘
추천 물건으로 다시 인사드리겠습니다.
“불확실한 세상에서도, 당신의 첫 낙찰만큼은 실패 없도록.”
