*21년 투자 사례입니다.
안녕하세요?
여러분의 투자를 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.
얼마 전 지방에 4년간 보유한 물건을 매도하였습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/3417644
수익이 많이 나지는 않았지만
그럼에도 저에게 투자를 알려준
감사한 물건이었습니다 :)
오늘부터 제 투자 경험을 복기하고
깨달은점을 나누어보고자 합니다.
#좀 더 실력을 쌓은 후에 투자하고싶다
21년 초 내집마련반을 시작으로 투자 공부를 시작했고,
10개월차에 운이 좋게 월부학교를 수강할 수 있었습니다.
당시 1년 내에는 투자를 해야한다는 이야기가 있었지만
저는 투자를 하는 것이 너무 두려웠습니다.
좀 더 실력을 쌓고 투자해야한다고 생각했습니다.
전주를 임장하던 중 한 물건을 발견했고
함께 임장하던 반장님께서 매물코칭을 권유해주셨습니다.
그러나 지방 앞마당은 자실로 만든 앞마당 3개가 전부였던 저는
가치가 명확히 파악이 되지 않았고
때문에 비교평가가 전혀 되지 않았습니다.
그럼에도 반장님께서 매코를 입어 떠먹여주시니
튜터님께 매물문의서를 보냈습니다.
잠시 후 튜터님께 온 전화
"미요님, 전주에서 왜 이 물건을 후보로 뽑았는지 설명할 수 있어요?"
튜터님의 질문에 저는 아무 말도 할 수 없었습니다.
전주의 생활권 순위조차 말할 수 없는 상태였으니까요 ㅎㅎ
그렇게 해당 물건은
같은 반이었던 저의 동료분이 매수를 하게 됩니다.
동료가 매수하는 것을 보니
투자에 대한 의지가 불타올랐고,
좀 더 실력을 쌓고 말고 할 것 없이
빨리 투자해야겠다고 눈에 불을 켜고 물건을 찾게 됩니다.
good 내가 찾은 물건에 확신이 없지만 일단 매물코칭을 넣은 것
bad 단지를 선택한 나만의 이유를 설명하지 못한것. 틀려도 말할 수 있어야 한다
#세 번의 리젝, 그리고 '좀 더 넓게 보세요'
1) 첫번째 리젝
당시 제 투자금은 5천만원이었고,
투자할 수 있는 지방 앞마당은 청주, 전주, 구미였습니다.
5천만원으로는 3억대 물건에 투자할 수 있기 때문에
2억~3.5억까지 전수조사를 했습니다.
그리고 제가 뽑은 물건들은 다음과 같았습니다.
전주 07년식 구축 84 3.2억/2.9억 (투자금 3천만원)
구미 07년식 구축 84 3억/2.9억 (투자금 1천만원)
투자금이 5천만원이 있었음에도,
첫 투자는 돈을 벌기보다는 경험을 쌓는 것이기에
투자금을 최대한 줄여야 한다고 생각했던 것이지요.
"이 물건 투자해도 되는데 저라면 투자하지 않겠습니다. 좀 더 넓게 보세요."
튜터님의 가이드를 받고 범위를 더 넓혀 찾기로 합니다.
good 배운대로 전수조사 하여 물건을 찾은 것
bad 매매가 3.5억으로 천장을 만든 것
할 수 있는 가장 좋은 것에 투자하지 않고 투자금을 최대한 줄이려고 했던 것
그리고 4년이 지나 결과를 확인해보면
다음과 같은 인사이트를 얻을 수 있습니다.
첫째, 중소도시에 00년식 구축에 투자하는 경우 투자금이 오래 묶일 수 있다.
둘째, 중소도시 00년식 구축이더라도 공급이 씨가 마르면 돈을 벌 수 있습니다.
그러나 상승금이 적으므로 매수할 때 매매가가 싸야하고, 투자금이 적게 들어가야 합니다.
2) 두번째 리젝
투자금과 매매가에 얽매이지 말고
5천만원으로 투자할 수 있는
가장 좋은 물건을 찾으라는 피드백을 받았기에,
청주, 전주, 구미에서
매매가 5억까지 전수조사를 했습니다.
5천으로 투자 가능한 물건 중
가장 가치 있는 것을 뽑고,
중소도시에서 매매가 4억이 넘는 물건을 매수하는 것이
무서웠기에 3억대 물건으로도 후보를 하나 선정했습니다.
그렇게 해서 뽑은 물건이 아래와 같았습니다.
청주 14년식 준신축 84 4.5억/4억(5천)
청주 13년식 준신축 84 3.9억/3.5억(4천)
"중심 생활권 14년식 준신축 84랑
외곽 생활권 19년식 신축 84가 매매가와 투자금이 같아요.
외곽 생활권에 대한 선호도가 생각보다 더 높아요.
외곽 신축에서 좀 더 좋은 물건으로 찾아오면 좋겠어요."
청주 중심 14년식 준신축 84 4.5억/4억(5천)
청주 외곽 19년식 신축 84 4.5억/4억(5천)
그리하여 두 단지 중 외곽 신축을 선정하게 됩니다.
good 할 수 있는 가장 좋은 물건을 찾은 것
자실로 만든 청주 앞마당의 생활권 순위에 대한 생각을 튜터님과 싱크 맞춘 것
bad 청주가 자실로 만든 앞마당이어서 생활권 순위를 이해하지 못함
4년이 지나 시장을 바라보니
다음과 같은 인사이트를 얻을 수 있었습니다.
첫째, 중심 준신축의 매매가와 전세가가 더 빠르게 회복한다.
청주는 중소도시이지만 입지의 힘이 있는 지역이다.
둘째, 중소도시 외곽의 신축은 예상보다 더 빠르게 연식의 힘을 잃는다.
(6년차가 되니 중심 11년식을 따라가지 못함)
3) 세번째 리젝
최종 매물문의 후보로 청주 내에서
4억대의 외곽 신축과
3억대의 외곽 준신축을 선정하였습니다.
청주 19년식 신축 84 4.5억/4억(5천)
청주 13년식 준신축 84 3.9억/3.5억(4천)
물건을 찾다보니 더 좋은 것에 투자하고 싶었습니다.
그러나 한편으로는 매매가가 너무 무거운 물건에
욕심내어 투자하는 것은 아닌가 두려웠지요.
"둘 다 괜찮은 것 같아요.
공시지가 3억과 전세 빼는 것 생각해서 매물문의 올려보세요"
최종적으로 멘토님께 매물문의를 드렸고
"(21년 기준 청주는 조정지역이었기에)
공시지가 3억 넘으면 양도세 중과되어서 매도가 어려울 수 있어요.
조금만 더 오르면 공시지가가 3억이 넘을 19년식 신축 4.5억보다는
매도 전에 3억이 넘지 않을 13년식 준신축 3.9억으로 매수하세요.
그런데 지금 본 물건은 2단지고, 가벽을 세워야 해서 선호도가 낮으니까
단지 내에서 더 선호도 좋은 물건 찾으세요."
라는 피드백을 받을 수 있었습니다.
good 두 가지 케이스를 생각해서 후보 물건을 찾은 것
bad 투자금을 맞추기 위해 단지 내에서 선호도가 떨어지는 물건을 매수하려고 한 것
4년이 지나 매도를 고려할 시기가 되었으나
청주는 공급 물량이 증가하여 하락장이 이어졌습니다.
제 단지는 실거주 수요는 많은 단지였지만
물건의 선호도에 따라서 거래 양상은 달랐습니다.
이로 인해 얻은 인사이트는
첫째, 지방에서는 매도를 고려해야하므로
선호도 좋은 물건을 매수해야 한다는 것
둘째, 영원한 규제는 없기에 좀 더 보유하는 것을 고려하며
선호도가 좋은 물건에 투자할 수 있다는 것입니다.
#전주가 아닌 청주에 투자한 이유
전주에 투자한 분들은 수익을 실현하고 나오는 반면에
청주에 투자한 분들은 투자금이 많이 묶여있는 상황입니다.
당시에 우리는 왜 전주가 아닌 청주에 투자했을까요?
그건 바로 지역의 위상이 다르기 때문입니다.
인구수가 곧 수요를 의미하는 지방 시장에서
전주보다는 인구수가 많은 청주의 위상이 높습니다.
때문에 둘 다 투자가 가능한 상황이라면
위상이 높은 청주에 투자해야겠다고 생각했습니다.
21년 이후 전주는 공급이 전무했고
21년 이후 청주는 공급이 적정수준이었습니다.
청주가 공급이 과다한 수준이 아니었기 때문에
리스크가 크지 않다고 생각했던 것입니다.
그러나 예상과 달리 청주에 공급이 늘어났고
21년 당시 매매가가 같았던 두 단지는
지금은 실거래 기준 2000만원, 호가 기준 5500만원의 차이가 납니다.
이를 통해 배운 것은 아래와 같습니다.
첫째, 지방 투자는 지역의 위상보다 공급상황이 더 중요하다는 것
둘째, 지방 단지가 전고점을 지나 오른다면 역전세 대비를 해야 한다는 것
중소도시 투자의 매수 과정을 복기해보았습니다.
복기하며 깨달은 인사이트는 다음과 같습니다.
🎈중소도시에 00년식 구축에 투자하는 경우 투자금이 오래 묶일 수 있다.
🎈중소도시 00년식 구축이더라도 공급이 씨가 마르면 돈을 벌 수 있다.
그러나 상승금이 적으므로 매수할 때 매매가가 싸야하고, 투자금이 적게 들어가야 한다.
🎈중심 준신축의 매매가와 전세가가 더 빠르게 회복한다.
청주는 중소도시이지만 입지의 힘이 있는 지역이다.
🎈중소도시 외곽의 신축은 예상보다 더 빠르게 연식의 힘을 잃는다.
(6년차가 되니 중심 11년식을 따라가지 못함)
🎈지방에서는 매도를 고려해야하므로
선호도 좋은 물건을 매수해야 한다.
🎈영원한 규제는 없기에 좀 더 보유하는 것을 고려하며
선호도가 좋은 물건에 투자할 수 있다.
🎈지방 투자는 지역의 위상보다 공급상황이 더 중요하다.
🎈지방 단지가 전고점을 지나 오른다면 역전세 대비를 해야 한다.
지금도 투자금을 불리기 위해 지방에 투자하시는 분들이 계시고,
지금은 서울 수도권에 투자했더라도
투자 사이클에 따라 다시금 지방에 투자해야하는 상황이 될 수도 있습니다.
여러분의 투자에 저의 4년간의 경험이 도움이 되기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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