안녕하세요. 행복한 노후 과정을 걸어가고 있는 열꾸입니다.
월부학교 2개월차에서
어떻게 하면 그 지역의 핵심가치를 좀더 판가름 할 수 있을까 라는 고민을 했습니다.
그 과정에서 과거 “포도링” 튜터님으로 부터 단지분석 + 수익률 분석에 대한 칼럼을 레버리지 하면서
배우고 느꼈던 것에 대해서 적어보고자 합니다.
(참고자료 포도링 튜터님 단지분석+수익률 분석 1,2,3)
https://weolbu.com/community/2351687 (단지분석이 재미없는 친구를 위해서 1(feat, 생활권분석, 단지분석 방법)
https://weolbu.com/community/2371557 (단지분석이 재미없는 친구를 위해서 2(feat, 수익률 분석)
https://weolbu.com/community/3638427 (단지분석 완전정복, (feat, 초보부터 고수까지 단계별 단지분석 방법)
튜터님 가이드 주셔서 감사합니다
여러분 단지 분석을 할 때,
그 단지의 위치, 매물수, 거래량, 시세, 그래프 등 관련된 내용을 넣고 끝내시지 않나요?
이전 광명에서 철산래미안자이 단지분석을 했던 장표입니다.
저도 이전까진 입지키워드, 단임매임, 그래프, 거래량,가격 그리고 결론만 정의하고 단지분석을 끝내고 시세파트로 넘어갔습니다.
하지만, 만약 내가 진짜 이 지역을 제대로 알고 있는게 맞을까?
이 지역의 핵심가치는 무었일까?
라고 질문을 하게 되면 쉽게 답을 하지못했습니다.
광명은 역세권? 학군? 신축? 어떤게 더 중요한 핵심가치인지 나례비가 잘 서지 않더라구요.
그럼 어떻게 핵심가치가 우선위 되는지 판단하기 위해서는 어떻게 할까요?
바로
“과거 수익률 분석”
입니다.
과거 수익률을 분석해보면서,
어떤 단지의 핵심가치가 먼저 반응했고,
얼마만큼의 수익을 냈었는지
과거 위상을 통해
현재 만약 같은 입지 가치라면
어떤 걸 더 우선적으로 봐야겠는지 판단이 되더라구요.
그럼 이를 하기 위해서는 몇가지 준비사항이 있습니다.
1. 각 단지의 핵심가치가 무엇인지 단지분석에서 판단하기
2. 생활권별로 10년 이상 된 단지로 선별해보기
3. 생활권별로 대표단지 2~3개 정도만 추려보기
모든지역에 대해서 다봐도 좋고 생활권별로 대표단지를 봐도 좋습니다.
하나씩 설명해드리겠습니다.
먼저 광명의 철산동을 예시로 위 3개의 단계를 밟아가 보도록 하겠습니다.
1. 임장과 단지분석을 통해서 단지의 핵심가치를 판단해야,
어떤 가치로 비교를 할 지 결정할 수 있습니다.
첫번째는 철산래미안자이(09, 1248세대)는 광명에서 선호하는 초/중을 보낼 수 있는 가치가 있습니다.
주위 비슷한 연식이 있음에도 초품아 중품아 그리고 선호 학군을 보내는 것에 사람들의 수요가 확실히 다름을 임장을 통해서 확인할 수 있었습니다.
두번째 철산푸르지오하늘채(10, 1264세대)는 7호선 도보 5분 및 상가(학원,유흥)인접한 역세권 가치가 있습니다.
주변 초등학교는 철산래미안자이에 비해서 다소 떨어지지만 역세권이 힘이 강하다고 생각이들었습니다.
이렇게 임장과 단지분석을 통해서 각 단지마다의 핵심가치를 판단해보시기 바랍니다.
2. 10년이상이 된 단지를 선별한 이유는
바로 지난 상승장과 하락장을 겪으며, 가격 변화가 어땠는지 확인하기 위해서 입니다.
철산래미안 자이 33평과 24평 그리고 철산푸르지오하늘채 24평을 3개를 가져와 봤습니다.
철산중을 보낼 수 있는 철산래미안자이와 역세권의 철산푸르지오하늘채는 비슷한 연식을 가지고 있습니다.
하지만 과거 비슷한 매매가에서 현재 전고점까지 차이가 있는 것으로 보아,
그래도 역세권보다는 학군지의 가치가 중요하군아라는 걸 판단할 수 있었습니다.
(비슷한 상품성이면 선호하는 학군을 보내는 철래자가 역세권 철푸하보다 낫다고 판단할 수 있다.)
3. 생활권별로 대표단지를 2~3개를 가져오는 건
비슷한 투자금으로 더 나은 수익을 내는 핵심가치가 무엇인지 비교하기 위해서 입니다.
광명동의 월드메르디앙24평 역에서 10분 도보위치
vs
철산동 철산래미안자이25평 학군지
두개의 단지의 핵심가치는 각각 도보역세권과 학군지의 가치라고 생각했습니다.
연식은 2년차이가 나지만 16년도 상승장부터 철산동의 학군지가 매매가 상승폭이 더 큰것을 판단할 수 있습니다.
→ 이를 통해 같은 투자금이라면? 철산동의 학군지를 좀더 먼저 선택하는게 우선이라고 판단할 수 있었습니다.
이렇게 3단계를 통해 대표 생활권들의 핵심가치가 무엇인지 판단하고,
비슷한 매매가라면 어떤 단지를 더 우선적으로 봐야하는지
나만의 기준을 세워나갈 수 있습니다.
아래는 최종적으로 제가 광명을 분석하면서 남겼던 샘플입니다.
예시처럼 생활권별 단지별 핵심가치가 무엇이고, 어떤 가치가 더 우선적으로 봐야하는지 정리해보면서
그 지역을 좀 더 깊이 있게 알아가보시길 바랍니다.
(예시)
수익률 분석을 통해서 지역을 좀 더 깊이 알아갈 수 있도록 가르침 주신 포도링 튜터님께 감사하며,
이 글이 또 다른 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.
여러분들의 행복한 노후를 진심으로 응원합니다.
감사합니다.
