[서투기29기 ㄱ1세좋게 양8걷고 구리뿌수로가조 하루쌓기] 수준 높은 강의를 해 주셔서 감사합니다. 4주차 강의 후기.

안녕하세요

나와 타인을 함께 위하고 싶은 하루쌓기입니다.

오랜만에 권유디 튜터님 강의를 수강했습니다.

무엇보다 수준 높은 강의를 접할 수 있어서 감사했습니다.

그리고 튜터님께서 무엇을 중요하게 여기시고 반대로 무엇을 덜 중요하게 여기며,

중요한 가치에 집중하시는 방법을 엿볼 수 있어서 더 뜻깊은 시간이었던 것 같습니다.

권유디 튜터님과 함께한 4강을 돌아보겠습니다.

이제 서울아파트는 투자재에 가깝다.

시작부터 권유디 튜터님께서는 전 세계적으로 늘어난 유동성을 언급하시며

서울아파트는 이제 주식이나 비트코인과 같은 투자재에 가깝다고 말씀하십니다.

서울아파트에 한해서 사람들은 더 이상 합리적인 선택을 하지 않는다고 하십니다.

즉 전세를 선택하는 것보다 매매를 선택하는 것이 더 메리트 있는지를 생각하는 것이 아니라

서울아파트는 불패다, 일단 사놓고 보자라는 심리에 의해 구매되는 투자재의 성격이 강해지고 있다고 하시며

하락장이 온다면 그 폭이 상당할 수 있다고 말씀하십니다.

미래는 알 수 없습니다. 더 오를 수도 있고 보합할 수도 있고 떨어질 수도 있습니다.

현재 상황에서 나는 어떤 투자를 해야 할지 생각해 봅니다. 

일단 저는 현재 서울 투자를 계속할 수가 없습니다. 

그럼에도 불구하고 서울투자를 한다고 가정해 봅시다. 

내가 투자금이 16억이 있고 마래푸를 26.0/10.0에 투자한다고 생각해 봅시다. 

마래푸 전용84의 지난 21년 상승장 전고점은 19억 정도였고

24년 전고점을 뚫은 후 지금 26억을 돌파했습니다. 

전세가는 실거래가 기준 10억을 형성하고 있습니다. 

매매가에 충격이 있으려면 어떤 일이 발생해야 할지 생각해 봅니다. 

1. 지난 시장과 같이 갑작스러운 금리 상승으로 인해 전세가가 급락하고 이에 매매가 까지 충격을 입는다. 

2. 규제로 인해 보유세가 늘어난다. 보유세를 버티지 못하고 던지는 물건이 나온다. 

3. 물가상승률 이상으로 오른 전세가가 어떠한 트리거로 인해 하락하고 동시에 매매가를 끌어 내린다. 미래에는 어떠한 얘기치 못한 일이 발생할 수 있으므로 전쟁이나 전염병 무엇이든지 될 수 있다.

산이 높으면 골도 깊은 법입니다. 

가격이 높을수록 더 이상 높은 가격을 받아줄 수 있는 사람이 적어지며

자연스레 리스크가 올라가게 됩니다. 

리스크는 높아졌는데 리스크 프리미엄은 낮아졌으므로

현명한 투자자는 이러한 위험성이 높은 투자를 지양하고

망하지 않는 선택을 해야 합니다. 

그렇다면 가치 있는 것들 중에 아직 덜 오른 매물을 찾고 수익을 가늠하여

필요하면 16억을 2개로 쪼깨서 더 충자산과 수익을 더 늘리는 방향을

선택해 볼 수도 있을 것 같습니다. 

이미 가격이 급등했으므로 무조건 하면 안된다 라기 보다는

위와 같이 생각을 정리하고 또 현명한 투자자가 되기 위해 필요한 것들을

쌓아 나가려고 합니다.

비규제지역 A단지 투자 최선일까?

권유디튜터님은 이번에 C지역 강의를 해 주시며 해당 지역의 단지를 투자할 때

“비규제 지역이여서”가 아니라 “규제지역으로 묶여도 괜찮은 단지”에

투자를 하라고 말씀하십니다. 

저는 이 말씀을 규제지역의 단지들과 비교했을 때

저평가 기준을 충족시켜야 한다는 것으로 받아 들였습니다. 

그리고 C지역의 가치는 4급지 중에서 떨어지는 편이며

타 지역의 선호도 있는 단지들의 가격이 먼저 올라줘야

그 다음 바람이 C지역까지 올 수 있을 것이며

기다리는 시간이 필요하다고 말씀해 주십니다. 

리스크는 앞으로 무슨 일이 발생할 지 모를 때 커집니다. 

우리는 C지역의 단지를 매수했을 때 앞으로 어떤 일이 펼쳐질 지

예상할 수 있어야 합니다. 

단순히 “비규제지역” 이어서가 아니라 내 투자금으로 할 수 있는 물건 중

가장 가치 있는 물건이고 선호도의 위계 상 물건까지 훈풍이 오기까지

시간이 걸릴 수 있다, 전세상승분으로 투자금을 회수하는 포지션을 취하고

오히려 비과세 요건을 채우고 수익 시 매도한다는 전략을 세우는 것이

보다 유효하다는 전략이라는 생각을 해 봅니다. 

수급 논리보다 심리와 평균회기가 더 중요한 수도권 시장

그 동안 배웠던 것은 전세가의 흐름을 분석할 때 공급량이 가장 중요하다는 것이었습니다.

그런데 이번 강의를 통해 매매 심리의 크기에 따라서

전세가의 변동이 있을 수 있다는 것을 알게 됐습니다. 

아직 분석을 하지 않았기 때문에 매매심리가 강할 때

모든 수도권 단지의 전세가가 약세를 띄었는지 또는

예외가 있었는지 알지 못합니다. 

하지만 그런 요인이 있다는 것을 알았다는 사실 만으로

많은 것을 배우고 또 느꼈다고 생각합니다. 

더불어 전세가는 실 사용 가치이고 필수재의 성격이 강하므로

전세금의 상승은 물가상승률의 개념과 유사하고

과거 상승률 대비하여 크게 하락했거나 또는 크게 상승한 모습을 보이고 있다면

언젠가는 어떠한 요인에서라도 다시 평균으로 회귀할 수 있다는 것을 알게 됐습니다. 

결국 이러한 분석은 리스크를 가늠하기 위함이고 항상 리스크는

보수적으로 보고, 그것의 크기를 계량하여 내가 감당할 수 있는지를 판단한 후

그에 상응하는 수익의 크기를 합리적으로 가늠하여

옳은 의사결정을 하는 프로세스를 정립해야겠다는 생각을 해 보았습니다.

투자라는 것이 시험문제를 푸는 것이 아니므로

무조건 1+1=2라는 해답을 찾는 것이 아니라

크게 봤을 때 나의 의사결정에 오류가 없고 합리적이라면

본래 목표한 수준과 유사한 수준의 수익을 얻을 가능성이 높고

자산은 보유해 가며 더 좋은 것으로 바꿔가는 게임이므로

보다 큰 그림으로 이와 같은 게임의 룰을 이해하는 것이 중요하다고 생각했습니다.

마치며

2주전 월부콘에서 처음 권유디 튜터님을 뵈었습니다. 

행사가 끝나고 출구 바로 앞에서 서 계셨던 튜터님께서

제 닉네임을 보고 알아봐 주셨던 것으로 기억하고 있습니다. 

당시 제가 누군지 모르실 것 같아서 인사를 못 드렸었고,

시간이 지난 후 용기 없던 저의 모습에 후회가 남았었습니다. 

보잘 것 없는 저를 기억해 주셔서 감사합니다.

이번 강의를 수강하며 튜터님으로부터 가장 큰 영감을 받은 부분은

2:8 파레토 법칙이었던 것 같습니다. 

중요하지 않은 것에 대해서 튜터님의 태도를 엿볼 수 있어서 좋았습니다.

지금 가장 중요한 것에 보다 집중하고

그래서 지금 사용하고 있는 이 시간을 보다 효과적으로

그리고 의미있게 보내자고 다짐합니다.

앞으로 보다 집중하고 더 뾰족해져 보겠습니다. 수고 많으셨습니다. 감사합니다. 

적용할점

호수공원이나 백화점 마트 등 그 지역 돈 많은 사람들의 어떤 모습을 취하고 있는지 그리고 그 수가 어떻게 되는지가 결국 해당 지역의 수요의 크기다. 의식적으로 사람의 모습을 관찰할 것.

교통을 볼 때 환경을 같이 보고 지역의 선호도를 가격으로 검증하자.

해당 지역의 핵심가치를 파악하고 핵심가치에 보다 집중하는 임보가 투자로 이어지는 임보라는 느낌을 받았다. 중요한 것에 집중하자.

직장을 볼 때 고소득 연봉이 많은 지역과 그 지역에 거주하기 위한 지역을 연계해서 생각하고 살펴보자.

토허제 지역에서 매임 시 실거주 후 세 놓을 것이라고 얘기하면 되네.

상승장이 오기전에 입지좋은구축을 먼저 사고 바람이 불면 다시 입지덜좋은신축으로 갈아탈 수 있다. (채수를 늘려야 할듯) 

모든 행동의 기준을 지속성에 맞추도록 하자. 오래 하려면 어떻게 해야 하지? 

지금의 고통은 5년 뒤 기억 나지 않는다. 남는 건 등기 밖에 없다.

투자는 수학이 아니다. 시험이 아니므로 절대적인 정답이 없다. 가늠하는 수준에서 합리적인 의사결정을 하고 상황에서 대응하면 된다. 중요한 건 실행하는 것이다.