안녕하세요.
훈훈한입니다.
앞에서 매수편에서는 한달만에 우당탕탕 매수 하는 과정을
봤었는데요?!
어떠세요?!
잘했나요?
[매수편]100만 도시 지방 2호기 한달만에 투자 성공!
이게~ 후폭풍이!!! 엄청납니다^^
이젠 그 후폭풍을 하나하나 감내하는 과정을 알아볼거에요^^
그리고 거기에서 또 또 또 실수를 합니다~
그렇게 꼬여가면서 어떻게 어떻게 마무리가 되어가죠^^
여러분들이 이런과정을 겪지 않아도 좋을것 같아서
공유도 하면서 저도 다시 복기를 해봅니다^^
이번에는 제가 배운 점과 부족했던 점들도
추가적으로 코멘트 달을 예정이니~
여러분의 생각과 비교하시면 더 좋을 것 같아요^^
자~ 그럼 시작해보겠습니다^^
이때부터 저희 월부학교 튜터님과 반원들이 등장하는데요^^
약식으로 적어보겠습니다^^
용맘님: 용용맘맘맘 튜터님
반장님: 성공루틴 반장님
나부님: 나초단 부반장님
리부님: 여유로운리치 부반장님
달콤님: 달콤생님
나다님: 대다나다님
트윈님: 골드트윈님
유후님: 유후고고님
수수님: 수수23님
(짬순으로 적었으니 오해하지 마세요 ㅋㅋㅋ저희 칠용이들 다 좋아합니다^^)
가계약금을 넣고 나서!
매물코칭에서 괜찮다고 결론 나서
바로 가계약금 500만원을 송금했습니다.
왜 그랬을까요?
저랑 같이 봤던 다른분이
계좌까지 받아놓은 상황이었고
다른 부동산에서도
그런 분위기를 만들었고
진짜인지 아닌지 급하게
분위기에 쓸려갔습니다.
결국에 이성을 잃은거죠 ㅋㅋㅋㅋ
깨달은 점
아무리 내가 알고 있어도 대비책이 없으면
흔들리는 선택을 한다.
(카톡!!!)
반장님: 훈님. 특약은 보냈어요?
훈: (사실 보내지도 않고 가계약금보냈다) 아니요.^^
반장님: 특약 내용 보내주면 검토해볼게요~
훈: 넵~ 감사합니다^^
반장님이 특약 이야기도 안했으면
특약 정리도 못할뻔했습니다.
정리도 안하고 계약금 부터 쏜 거다 ㅋㅋㅋㅋ
내가 돈이 많았나?
그렇게 급했던건...
이미 이 물건이 경쟁 물건이었고
다른 경쟁자도 계좌가 나갔다고 했고
저는 투자결정까지 나온 상황이어서
일단 빨리 잡고 싶어서 바로 가계약금을 넣었습니다.
차분해도 되었을텐데~ 그래도 싸긴했으니까
평정심이 중요합니다!!
꼭! 이거 아니어도 된다!
후회하지 않는 투자를 하는게 더더더더!!! 중요합니다!
배운점!
투자 결정할 때는 평정심을 갖고 결정한다.
감정을 빼야 현명한 결정을 한다.
이전에 나부님(나초단 부반장님)께서
특약내용으로 나눔을 해주셔서 미리 정해둔게 있었어요.
정리된 내용을 반장님과 상의해서
변경하고 부사님께 드립니다.
그렇게 특약내용을 전달하고 알겠다고 확인했습니다^^
그리고 특약내용을 주고 받고
저는 또 안심을 합니다
왜이렇게 정신이 없는건지....
계약금을 넣고나서 부터 정신이 멍해집니다.
그떄부터는 아무 생각이 안나고
멍청해지고 판단력도 흐려집니다.
부동산 사장님이 다른 투자자에게
계좌번호 나갔다고 푸시하는것도
분위기 유도하는 건데,
사실 아직 사지도 않았던 건데,
저를 흔들리게 하는 거였죠. 하루를 지나게 애타게 만들었죠.
그래도 매물 코칭을 하고 시간을 기다리면서 프로세스대로 확인 하면서
확인을 하고 진행했던 건 잘했던 것 같습니다.
거기에서 브레이크를 밟지 않았다면
부사님도 아마 더 저를 가지고 놀았을 거라고 생각이 듭니다^^
평정심이 참 중요하다는 생각이 드는 경험이었습니다.
투자를 할때 마음 가짐과 침착한 마인드가 정말 중요하다는 것을 느꼈습니다.
꼭 그 부분을 아셨으면 좋겠습니다.
계약은 언제해요?
특약까지 쓰면 끝나는 구나. 이렇게 끝나는 거라고 생각했죠.
왜냐고요?
저는 1호기때는 전세와 매매를 동시계약을 했으니까요^^;;;
사실이냐고요? 맞아요... 이렇게 생각이 들더라고요.
이게 돈을 넣고나고 멍청해지니까.
이전 투자처럼 될거라고 생각했나봐요.
그떄부터 아무생각이 없고
현실이 바쁘니까. 그렇게 며칠을 보냈죠.
반장님이 연락왔어요~
훈님~
반장님: 계약은 언제써요?
훈 : 네?, 계약은 아직 안정했어요.
반장님 : 빠르게 쓰는게 좋지 안나?
훈 : 네, 알겠습니다.
저는 바로 부사님께 전화해서 계약서를 쓰자고 하고
일정을 맞춰보니 가장 빠른시간이 금요일이 었습니다.
금요일 오후 반차를 쓰고 넘어가서 계약서를 쓰고 바로 또
임장지로 넘어가야하는 상황이어서 어찌어찌
계약서를 쓰기로 합니다.
그렇게 계약서를 예약하고 금요일에 빵을 사들고 만나서
부사님과 매도자분과 기분좋게 계약서를 쓰고 그렇게 잘 마무리를 했죠~
투자 이야기도 하고
왜 고정 날짜가 되는지도 이야기하고
사연도 듣고 어디로 이사가는지도 알게되고
아~ 이 지역에서 여기로 이사가고 이사가는 데서는
저~기로 이사가서 날짜가 저~기가 고정이라서
줄줄이 고정으로 내려오는구나.
이런것도 알게되었습니다.
결국 원인은 학군이었습니다.
초등학교 전입 일정날때문에 꼭! 그날짜에 들어가야해서 날짜가 고정인겁니다.
그래서 제가 매수한 물건이 고정으로 되어버린거죠.
그렇게 진짜 이유까지 알게되고 잘 마무리하면서 특약부분도
잘 정리되서 기분좋게 마무리하며 이젠 끝나는 줄 알았습니다.
.
ㅋ
ㅋ
ㅋ
ㅋ
이젠 전세를 맞춰야지!
어라!?
내가 잔금이 안된다고?!
아니 LTV 70 나오는 데 30프로만 어떻게 만들면 되는거 아닌가?
어차피 투자금은 들어가고 그럼 대충.....20프로정도는
마통으로 쓰면 되는거 아닌가?
그리고 신용대출을 받으면 되겠지...?
제 생각은 여기까지였습니다.
여기에는 엄청는 문제였던건 정확히 알아보지 못한것!
그리고 DSR을 알았지만 적용하지 않았던 것입니다.
흔히 DSR은 압니다.
부채를 상환하는 비중을 보는거라는거!
그러니까 매달 갚아야하는 이자+ 원금이 월급에 40%를 넘지 말라는 이야기죠~
이게 DSR입니다
(저도 이번에 배웠는데~ 혹시 틀리면 말씀해주세요^^ )
자자자자!!!!
잔금이야기가 왜 나왔냐면요~
전세날짜는 고정인데~
1달 전인데 아직 세입자를 못구했다는거죠.
아무리 전세가 엄청 없고 전세가 잘빠지는 단지라고 해도
전세 날짜 고정에 잔금을 치뤄야하는 상황이 올 수 있기에
잔금을 대비해보자는 생각이었어요.
저는 가볍게 주택담보대출이 나오는지 확인만했어요.
일단 나온데요. 그리고 60프로였죠.
아~
나오긴 하는구나. 그래도 다행이네~
그럼 신용대출을 더 많이 받으면 되겠네? 이정도 였죠~
슬슬
주변에 동료들 걱정이 됐나봐요~
다들 전세와 잔금에 대해서 물어보는데~
저는 괜찮다고 나온다고 했죠^^
그런데~ 저를 유심히 지켜보는 한분~ ㅋㅋㅋ
리부(여유로운리치 부반장)님은 한번 같이 계산해보자고 합니다.
저는 계산해본적도 없으니~ 경험해보자는 생각으로 임장중에 해봤는데....
음...
으음...
이상한데....
이건 리부님이나 저나....
둘다 느끼는겁니다....
이거 안되겠는데...
그것도 많이...??
음.........
훈훈한님 잔금 안되겠는데요?
마이너스 통장 이자가 몇프로에요?
8%요.
음음....그럼 이자가 많으니까.
갚아야하는 금액도 많으니 DSR을 많이 먹어서 대출 금액이 적게 나와요.
아!!!! 잠깐!!!!!
DSR 설명해볼게요~
우리는 잔금 때문에 대출을 많이 받는기 목적이잖아요^^
DSR 40%에 최대한 안걸리게 하려면
월 납입금액을 낮춰야하죠.
1. 원금을 낮춘다
-이건 우리에 목표이 맞지 않죠. 그래서 패스
2. 이자율을 낮춘다
-다양한 업체들 중에서 이자율 낮은 업체나 프로모션을 찾아야겠죠? 발품이나 최대한 찾아봅니다
3. 상환기간을 늘린다
- 원금 갚는 기간을 늘려서 월 납입금을 줄입니다. 보통 30년 납인데,
50년 납으로 한드면 같은 DSR 한도면 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.
위에 3가지는 대출을 많이 받는 목적으로의 방법입니다.
이로 인한 이자금을 더 많이 지불 할 수도 있죠^^
이렇게 잔금이 안되는 걸 알고
그때부터 마음이 급해집니다.
전세를 빼야겠는데~
찾아오는 손님은 많지 않고~
그래서 전세금 1000만원을 낮출 생각을 하고 협상해달라고 합니다.
그주 토요일에 3팀이 보러온다고 하기에 기다려보고
3팀중에 한팀이 관심을 보입니다^^
이거!!!! 되는거야?
대출을 알아보고 할거 같다고 해서
1000만원 낮추지 않는 금액으로 이야기 되었다고 합니다.
이야....!!!!!
나는 진짜 운이 좋은 투자자다.
출처 입력
동료들과 엄청 환호성을 하고 그렇게 끝나는 줄알았는데~
으....음...
왜 가계약금을 안넣지???
월요일에 대출을 알아보고
가계약금을 넣는다고 해서
뭔가 찜찜했만 기다려보자~
될거야^^
원래 자기가 받는 대출이율이 막혀서 다음에 하겠다고 안한다고 그렇게 급하지도 않고 안하겠다고 하고
부사님은 다른데 더 싸게 내보자고 연락이 왔습니다.
그리고 저는 그럼 어떻게 돈을 싸게 해서 돈을줄일까?
다른 부동산 사장님께 물건을 뿌려야겠다
작업을 해야겠다.
이런 생각만 가지고 있었습니다.
옆에 계신
트윈님(골드트윈님): 훈님 전세는 가계약했어요?
훈: 아뇨. 받으려는 받을 수 있는 대출 이율만금 받을 수 없어서 기간을 늘리던 해야하지 꼭 계약할 필요는 없다고 해서 다른 세입자 받으려고요.
트윈님: 어떻게든 잡아야죠. 안하는 이유를 물어보세요.
훈: 모르겠어요. 확인해볼게요.
(부사님과 학인후)
훈: 3억 해달라고 하는 그건 쫌 너무 하네요 ㅠㅠ
반장님: 저는 예전에 이자 보전해서 전세 맞춘적있어요.
훈: 그게 뭐에요?
반장님: 이자만큼 지원해주고 전세로 협상하는거죠.
(부사님께 전화)
훈: 부사님 그분께 이자 보전해드릴테니 협상가능할까요?
부: 네~
(잠시 뒤)
부: 네~ 계약한데요.
훈: 감사합니다. 특약 보내고 바로 계약금 입금해주시고 확인해주세요.
부: 네, 보증금은 3.1에 이자보전으로 하겠습니다.
훈 : 아...아알겠습니다.
가계약금 입금이 되고
그렇게 전세 세입자를 맞췄습니다.
목표했던 전세 3.2에 못했고
3.1전세+ 이자보전으로
가계약금을 받았습니다.
문제는 이자보전에 금액을 확정하지 않아서 나중에 다시
이율에 대한 부분을 확정하려고 조율을 합니다.
계약일에 특약에 대출금액을 명시하고
세입자가 받을 수 있는 최대 이자를 명시하고
시중에 받을 수 있는 이자는 잔금일에 받을 수 있는
이자에 차이에 에 이자에 대한 부분을 2년치를 보전해주시고 합니다.
1%기준으로 대략 500만원 정도가 되고
자세한 금액은 잔금일에 확인되는걸로 협의합니다.
정확한 금액으로 협의하려고 하자 계약이 파기 되려고 해서
그대로 계약하기로했습니다.
제가 확인하지 못하고 진행한 부분이라서
이번에 많이 배웠습니다.
잘한 점
-선배님의 솔루션 바로 적용해서 빠르게 전세 맞춤
아쉬운 점
-이자보전에 정확한 금액을 먼저 정하지 않음
-이자보전 하면서 전세금을 올려서 계약하지 않음
-잔금여부를 끝까지 정확하게 확인하지 않음
아쉬운 선택인줄 알았다...
전세금도 깎고 이자보전까지 해서
어떻게든 전세를 빨리 맞췄습니다.
저는 날짜 고정에
잔금도 못치루는 치명적인 약점이 있었습니다.
그리고 그걸 알고 방어 할 수 밖에 없었습니다.
그렇게 가계약금이 들어오고
2일뒤에
전세 물건이 2개가 더 튀어 나옵니다..
그것도 3.1억으로 나왔죠...
그리고 지금 후기를 쓰는 3주뒤에는 3.0억이 5개가 더 나왔습니다.
지나서 보니 저는 전세 계약을 잘 맞춘결과가 되었습니다.
아직 계약 마무리가 되진 않았지만
결국에는 저의 생각이 완전 틀렸던 것입니다.
인정할건 인정해야합니다.
투자를 하던 어떤 것을 배우던 가끔은 인정하고 싶지 않은
무언가가 생길때도 있는데,
경험에는 다르다는 것을 확실히 배웠습니다.
배운 점
내가 선배가 되어도 경험있는 사람들의 말을
꼭 경청 해야함을 배웠습니다.
<훈훈한 2호기의 투자 과정>
잘한점
-가격을 조율하려 노력
-선배님의 말을 수용하려한 점
-최대한 좋은 물건을 보고 협상하려한 점
아쉬운 점
-강단 있게 기준을 잡지 못함
-아닌 것은 아니라고 자르지 못함
-잔금 확인방법 모름
-특약을 정확히 리딩 아쉬움
-등기일 잔금일 바꾸는 이유 확인 안함
개선할 점
-특약 부분 계약부분 숙지
-모르는 부분은 확인한다
쉽게만 계약했다면 모를것들이 너무 많았지만
이번에 알게 해주고
도움주신 많은 분들께 너무 감사합니다.
