안녕하세요. 오르디입니다. 

수도권에서 중요한 입지요소는 

강남과의 ‘물리적 거리’ 와 강남 ‘접근성’이라고 배웠습니다. 

하지만, 실제 임장, 임보를 쓰고 가격을 보다보면

몇몇 그렇지 않은 단지들을 발견하곤 합니다. 

A단지가 B단지보다 강남 접근성이 더 좋지만 

B단지의 가격이 더 높은 단지도 있고,

★지역은 강남 접근성이 아예 어려운 곳인데도 

위치가 좋은 ♥지역과 비슷한 가격을 형성하는 곳들이 종종 있습니다.

이럴 때 당황스럽기도 하고, 어떻게 해야할 지 고민이 많이 될텐데 

이런 경우 어떻게 받아들이면 좋을지에 대해 

이야기해보려고 합니다. 

강남접근성

33분 A단지 vs 55분 B단지

여러분들은 A와 B단지 중에서 

어떤단지가 더 좋다고 생각하실까요?

모두가 A라고 말할 것 같습니다. 

그 이유는 바로 우리는 

수도권에서 단지의 가치를 나타내는 것 중 가장 중요한 것은

강남접근성이라고 배웠기 때문입니다. 

A단지는 종로구 창신동에 있는 ‘창신쌍용1단지’로 

강남까지 33분이 걸리며,

B단지는 성북구 돈암동에 있는 ‘한신,한진’으로

강남까지  55분이 걸립니다.

그럼 가격을 붙여볼까요?

실제 가격을 확인해보니 

강남접근성이 더 떨어지는 한신한진이

전고점, 현재 실거래가 그리고 실사용가치인 전세가도 

꾸준히 더 높았던 것을 확인할 수 있습니다. 

왜 그런 걸까요?

🟠창신쌍용1단지 

사진에서 확인할 수 있듯이 

창신쌍용1단지 주변에는 거주하면서 필요한 

병원, 카페, 식당, 편의점 등이 잘 형성되어 있지 않습니다. 

주변 건물들이 많이 노후되어있고, 

단지는 경사가 심할 뿐더러 단지 주변은 노후 주택으로 

주변환경이 썩 좋지 않은 곳입니다. 

심지어 30평대도 복도식구조로 되어 있어 

겨울에 상당히 추워 거주 만족도가 계단식에 비해 

현저히 떨어지는 단점이 있습니다. 

🟠한신한진

반면 한신한진도 경사가 심하지만 

바로 앞에 초등학교가 있고 주변에 초등학생들을 위한 

학원이 어느정도 있습니다. 

조금만 걸어 나오면 성신여대입구역 주변으로 

병원, 카페, 식당 등의 상권이 크게 형성되어 있어

거주하는데 상당히 편리합니다. 

거기다가 창신쌍용1단지와는 달리 계단식구조라 

겨울에도 추위 걱정이 상대적으로 덜하고, 보안도 더 좋습니다. 

한신한진이 있는 성북구와 창신쌍용1단지가 있는 종로구는

종로구~중구로 이어진 도심업무지구와 상당히 가까이 있는 곳으로 

강남출퇴근자도 많이 거주하지만 

특히, 도심 출퇴근자들이 많이 거주하는 지역입니다. 

그리고 창신쌍용1단지는 시청역까지 20분

한신한진은 시청역까지 30분이 걸립니다. 

제가 강남 출퇴근을 한다면… 

너무 주변환경이 열악함에도 불구하고 20분이 더 빠른 

창신쌍용1단지를 선택할 수 있겠지만,

도심 출퇴근을 한다면 …

10분차이밖에 안나는데 훨씬 더 좋은 주변 환경에 

계단식 아파트인 한신한진을 선택할 것 같다는 생각이 듭니다. 

그리고 실제로 이것이 가격에 반영이 된 것입니다. 

강남출퇴근 수요보다 도심출퇴근 수요가 더 많은 지역이기 때문에

출퇴근 10분 차이면 거주환경이 더 좋은 곳을 선택하는 수요가 

더 강했던 것입니다. 

결과적으로 이 아파트를 어떤 사람들이 선택하느냐를 알아야 

정확히 판단할 수 있는 것입니다. 

강남까지 

8.95km C단지 vs 24.16km D단지

다시 한번 질문드리게요. 

여러분들은 C단지와 D단지 중 

어디가 더 좋다고 생각하실까요?

강남까지 거리가 상당히 많이 차이나고 

심지어 서울 vs 경기도 라면 

당연히 C단지가 더 좋다고 말하실 것 같습니다. 

C단지는 동대문구의 대장 래미안크레시티이고,

D단지는 수원 영통구의 대장 광교중흥S클래스입니다. 

그럼 가격을 바로 붙여볼까요?

다들 깜짝 놀라지 않으셨나요? ㅎㅎㅎㅎ

지난 상승장에서 광교중흥S클래스가 

무려 서울 동대문구의 대장보다 전고점이 1억이나 더 높았습니다. 

그리고 전세가격도 더 높게 형성 되어있습니다. 

사실 거리상으로는 동대문구가 강남까지 압도적으로 가깝지만 

래미안크레시는 강남까지 50분

광교중흥S클래스는 강남까지 48분으로 비슷하게 걸립니다. 

바로 광교에는 신분당선이라는 강남까지 바로 빠르게 들어갈 수 있는 

황금노선이 깔려있기 때문입니다. 

게다가 광교는 광교호수공원을 끼고 신축들이 모여있는 신도시로 

상당히 쾌적하고 거주하기 좋은 곳이며 

우리나라 1등기업인 삼성전자가 수원에 있어 직장까지 튼튼한 곳입니다. 

내가 만약 수원에 있는 삼성전자에 다니기 때문에 

서울에서 거주할 수 없고 반드시 이 주변에 거주해야 한다면… 

갤러리아 백화점이 있고, 신도시로 쾌적하며 

신분당선이 있어 서울까지 편하게 갈 수 있고 

무엇보다 멋진 광교호수공원뷰가 보이는 

광교중흥S-클래스에 살고 싶지 않을까요?

동대문구과 비슷한 가격을 형성하고 있는 광교는 

바로 이런 수요들이 모이고 모인 곳입니다. 

그렇기 때문에 동대문구 대장과 가격이 비슷하니 비싸다고 판단하고

매수를 하지 않는 결정을 내리는 것이 아니라  

이 단지를 선택하는 사람들이 어떤 사람들인지를 알아야 

정확히 판단할 수 있습니다. 

우리가 해야할 것은?

앞에서 말씀드린 두 가지의 케이스를 보면 

강남접근성이 모든 것에 대한 답이 아니라는 것을 알 수 있습니다. 

그렇기 때문에 우리는 임장을 가서 현장을 느끼고,

임보를 쓰면서 지역에 대해 이해를 해야 합니다. 

어떤 사람들이 이 지역 혹은 단지에 올까?

임보의 결론에는 반드시 이 내용이 들어가야 합니다. 

또한, 헷갈리는 단지가 있다면 

꾸준한 시세트래킹을 통해 단지의 가치를 파악해야 합니다. 

위 두가지를 꼭 잊지말고 해나가셨으면 좋겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ❤️

[오르디 나눔글]

#1 투자후보단지 선정할 때 주의할 점 3가지

#2 학군지라고 다 학군 수요가 있는 것은 아니다

#3 경사 있는 단지, 이것 꼭 확인해야 합니다.

#4 비교분임 전 후, 이렇게 하세요. 선명하게 기억납니다.

#5 저평가만 쫓다보면 벌어지는 일

#6 첫 학교에서 200점 넘길 수 있었던 이유 (목표를 100% 설정한 결과)

#7 단지임장이 지겹다면 이렇게 해보세요! (단지임장~생활권/단지 선호도 한판정리)

#8 보이는 것이 전부가 아닙니다. (feat.여긴 안돼... 금지)

#9 단지에 대한 '에고'를 '확신'으로 바꾸는 방법

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