안녕하십니까~~ 블리블립니당~ :D ★
제가 10.15 대책이후 서울에 실거주 ! 집을 매수하게 됩니다~
현재 서울에 집을 구매하려면 관할구청에 토지거래허가 신고를 하고
허가를 받아야 계약서를 작성할수있는데요!!
25년 내집마련기초반, 내집마련중급반, 내집마련실전반 1,2,3기를 수강한 수강생으로서
또 앞으로 서울에 내집마련을 하실 부린이♥ 님들을 위해 제가 실제로 겪어보고,
준비해야할 서류와 순서를 가지고 왔습니다~
저 역시 처음 경험하는 일에 토지거래 허가가 안나오면 어떡하지?
금액증명은 어떻게 해야하지? 검색해도 안나오네????
사장님도 10.15대책이후 거래가 처음이시라구요???
많은 고민이 있었는데요~
막상 해보면 생각보다 어렵지않습니다!!
하나하나 써내려가보겠습니다 ☆
순서
나의 자금 + 주담대 등 매매할수있는 매매가의 금액을 체크합니다.
(취득세-카드할부가능, 부동산중개비,법무사비용등)
- 매수할 집의 매물을 찾습니다.
- 계약금 대신 약정금을 겁니다!! (약정금은 허가가 나오지않으면 되돌려주는 금액입니다. 쉽게말해 보통 우리가 매수전 이집을 찜! 해놓는다는 의미로 계약서를 작성하기전 가계약금을 걸게 되어있는데, 현재 서울은 토지거래 허가가 나와야만 계약서 작성을 할수있기 때문에 가계약금 대신 약정금을 겁니다. 약정금은 허가가 나오지 않으면 다시 되돌려주니 걱정하지마세요~! 참고로 계약금은 계약서를 작성할때 보통 10%정도를 내게 되어있습니다. 계약시 계약금에서 먼저 보낸 가계약금을 뺀 나머지금액을 드리게 되어있어요~ )
- 토지거래신고서를 작성합니다. 구청에가서 서류를 제출합니다.
- 문자로 허가증 발급안내가 나오면 사장님과 매도자와 계약서 작성 날짜를 잡습니다
- 구청에 허가증을 찾으러가고 계약서를 작성합니다!
- 계약서 작성 후 30일 이내에 주택자금 조달계획에 관한 서류를 부동산거래관리시스템에서 신고이력 들어가서 관련 서류를 제출합니다.
✨나의 자금 + 주택담보대출 => 매매가 ck
- 나의 자금과 대출한도(DSR)를 체크해봅니다
( 내가 월상환금액이 어느정도 될지, 몇년으로 할지등 대략적으로 계산해봅니다.)
=> 제 경우는 30년상환과 현재 금리와 원리금 균등분할로 체크해보았습니다(보수적으로)
주담대 한도
- 수도권·규제지역 주담대 한도는 15억 이하 6억, 15억~25억 4억, 25억 초과 2억으로 차등 적용
- 규제지역 지정 시 LTV는 최대 70%에서 40%로 축소 (생애최초 70%)
스트레스 DSR 하한이 규제지역 3.0%로 상향 조정
→ 부동산 계산기 사이트를 이용하면 편합니다..!
→ 대출금액에서 방공제 비용(최우선변제금액)을 제외하고 대출이 나오니 체크하셔야합니다..!
한도가 중요하신 분들은 방공제를 면제하거나 최소화하는 방법도 있습니다! (ex, MCI,MCG 보증가입등)
✨매수할 집의 매물찾기 - 서울 수도권, 규제지역
현재 분홍색으로 되어있는 지역은 25.10.15대책이후 새로 지정된 조정대상지역 및 토지거래허가구역 입니다.
사실상 서울 전역 + 경기도일부에 해당이 되어서 이 곳들에 집을 매수할 경우 주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성 후 해당구청에 허가를 받아야합니다. 허가가 난 뒤 계약서를 작성할 수 있고, 30일 이내로 관련 서류를 제출해야하며, 4개월이내 잔금,전입신고,소유권이전,실거주를 마쳐야합니다. 또한 실거주 2년의 의무기간을 지니고 있습니다.
✨약정금 걸기
보통 집을 매수하거나 임차할때는 가계약금을 걸게 되어있는데요~
왼쪽사진은 제가 올해 깔고앉은 종잣돈을 빼려고 월세집으로 옮기면서 월세임차에 대해
가계약 문자를 주고받는 내용을 가져와봤어요~ (이런거구나 참고만하세요!)
보통 이런 내용이 들어가있는데, 지금은 가계약금이라는 말대신 약정금 이라는 표현을 씁니다. (구청의 허가가 나와야지만 허가서를 가지고 계약서를 작성할수있기때문에 계약이라는 표현을 쓰지 않습니다.)
★ 약정금을 넣기전, 해당 매물의 가격, 대략적인 중도금 금액과 날짜, 잔금 날짜를 정하고 어느정도 협의를 이룬 후 약정금을 넣습니다.
★ 약정금은 구청의 허가가 나오지 않았을 때 그대로 돌려드리니 걱정하지마세요!!
약정서도 씁니다.
✨토지거래신고서 작성 후 관할구청에 제출하기
* 저희가 작성해야하는 서류는 2가지가 있습니다! 나머지는 사장님이 알아서 하실거에요~
[주택취득자금 조달 및 입주계획서, 당해 지역 거주 사유 등 소명서]
→ 이때 조정지역에서는 서류만 제출하면 되지만 투기과열지구인 더 붉은 색깔의 서초,강남,송파,용산의 경우는 첨부서류도 같이 제출해야합니다.
→ 조정대상지역도 계약서 작성 후 1달(30일)이내 부동산거래관리시스템에 파일첨부하면 됩니다! (당장은 필요X)
→ 자금조달계획서의 경우 원래도 규제지역에서는 모든 거래에 작성하게 되어있고, 비규제지역에서는 개인거래(6억원이상), 투기과열지구는 모든거래에 증빙자료까지 제출하도록 되어있던 서류입니다! 즉, 원래도 6억이상 매매거래에는 필요했던 서류라는 사실! (계약전에 쓰냐, 후에 쓰냐만 바뀐거에요~)
→ 소명사실이 쉽도록 자금이동은 계좌이체(이체시 용도기재)로 진행합니다
→ 주택 매수 전 세무상담 후 자금출처를 미리 정리해 놓는것도 하나의 방법입니다
위 2가지 서류와 신분증, 매매약정서사본, 주민등록등본, 가족관계증명서를 가지고 관할구청으로 가면 됩니다.
참고로, 제가 진행했던 곳에서는 신분증과 위 2가지 서류만 제출하면 됐습니다.
그래도 혹시모르니 전부 준비해가시거나 관할구청 업무부서에 전화드려서 여쭤보면 됩니다!
=> 3주 기다리세요~ 했는데 보통 영업일 기준 15일 이내라 3주라고 하시는것 같고, 제 경우는 영업일기준 8일 걸렸습니다. 다른 구에서도 9일정도면 나온다고 부동산 사장님께서 그러시더라구요~ 아직 허가가 나지않은 경우는 없었다고 알고있습니다!! ㅎㅎ 해보니 간단했다~
✨문자로 허가증 발급안내가 나오면 사장님과 매도자와 계약서 작성 날짜를 잡습니다
* 기다리는 동안 자금에 관해 다시 정리해놓고 중도금, 잔금 등 이사날짜도
체크해보고, 인테리어를 해야한다면 업체를 찾아보거나 그러시면 되고,
발급이 되면 이렇게 문자로 허가증 수령하라는 연락이 옵니다.
* 여기서 주의할 내용!
허가일로부터 4개월 이내 잔금, 소유권이전등기, 실거주까지 완료해야합니다. (소유권 취득 후에는 즉시 실거주 하여야합니다.)
✨ 관할구청에 허가증을 찾으러가고 계약서를 작성합니다!
참고로 저는 25년 12월 16일에 허가증이 나왔으니,
26년 4월 16일 이내 잔금, 소유권이전등기, 실거주까지 완료해야합니다!
2년 거주 또한 의무입니다.
✨계약서 작성 후 30일 이내에 주택자금 조달계획에 관한 증명서류를 부동산거래관리시스템홈페이지의 신고이력 들어가서 관련 서류를 제출합니다.
끝!!!!
처음에는 저도 너무 두렵고 막막했고 어려웠고,
자금조달때문에 세무사님 찾아가서 상담료내고 상담받고 했었는데
막상 부딪쳐보니 생각보다 쉽더라구요!! 해보니 쉬웠다는~~!
그래서 여러분들께도 두려워하지마시고
좋은 시기에 내집마련을 꼭! 하셨으면 좋겠어서 써 보았습니다 ♥
같이 보면 좋으실 내집마련기초반 강의도 함께 올려드리니
내집마련하기 전! 집 보는 방법과 계약서 쓰는 방법 등 배우고 공부하셔서
더 좋은 내집마련하시길 추천드립니다! (저도 25년 1월 내마기 수강했습니당 ☆)
https://weolbu.com/product/4736
여러분들의 행복한 내집마련 응원드립니다 ♥
첨부파일에 주택취득자금 조달 및 입주계획서 양식을 첨부해놓았습니다.
안의 숫자는 제가 임의로 넣은 금액(여러분들께서 쉽게 작성하실수있도록 예시로 넣었습니다!)이니
참고하시고, 첨부서류의 작성방법을 참고해서 바꾸시면 됩니다!!☺️
이해가 안되시거나 추가설명 더 필요하면 알려주세요!! ㅎㅎㅎ 제가 아는 안에서 더 자세히 알려드리겠습니다 ★
나눔글 조달서.hwp
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