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신문기사, 노원구 정비사업 탄력

25.12.26 (수정됨)

 

✅ 기사 정리

  • GTX-C, 창동차량기지 건설 호재와 함께 정비계획 사업성 보정계수 최대치(2.0)을 적용받는 노원구 재건축 아파트들이 주목받고 있다.
  • 월계동신은 864가구→1,060가구로, 상계주공5단지는 895가구→996가구로 사업성이 높아졌다.
  • 상계5동 재개발과 상계1구역도 분양 가구가 332가구, 276가구가 증가할 전망이다.
  • 철거를 본격화하고 착공을 준비하는 구역들도 늘고 있다.
  • 토허제로 거래량은 줄었지만 개발 기대로 가격은 오르고 있다.
  • 태릉우성 84타입은 호가 8.9억으로 22년 전고점 9.6억에 근접했다.
  • 태릉해링턴플레이스 84타입은 호가 14억으로 21년 전고점 13.5억을 넘어섰다. 

 

✅ 생각 정리

  • 노원은 대표적인 주거지역으로 48만 인구로 서울시 5번째로 높은 지역구다.
  • 거주환경이 괜찮지만 동북권 안에서도 상대적으로 북쪽에 위치해 지리적 단점을 가졌다.
  • 게다가 80-90년대 계획된 주거지역으로 대부분 1기 신도시들보다도 낙후되어 있고
  • 무엇보다 신축이 거의 없다는 단점이 있다.
  • 반대로 신축이 생긴다면 그 단지가 흐름을 리딩하면서 높은 호가를 보일 수도 있다고 본다.
  • 노원구는 완만하게 매매/전세가 우상향하는 추세를 보여주고 있지만 여전히 시장강도는 50대에 머물러있다.
  • 2025년 입주는 275가구, 전월세 거래량 상계동 우위, 매매 거래량 중계동 우위, 평당 매매가 하계동/월계동 우위라는 특이점을 보이고 있다.
  • 대부분 서울 중심부에서의 거리 위주로 매매가가 정렬(월계,하계>중계>상계)되고 있다.
  • 1호선과 5호선 더블역세권인 장위뉴타운과 월계동 서울원아이파크를 비교해보면 33평(84타입)이 14억대를 형성하고 있다.
  • 장위자이레디언트는 84타입 호가가 17억, 서울원아이파크는 프리미엄 1억이 붙어 15억대다.
  • 아랫 동네인 이문휘경 뉴타운 신축이 84 17억대, 59 15억대인 걸 감안하면 상당히 가격대가 높게 형성되어 있고 이를 받아주는 사람들이 생긴다면 노원과 성북도 지금의 상승흐름에 올라타고 분위기는 외곽까지도 번질 수 있을 것으로 본다.
  • 상계동의 거의 유일한 신축 포레나 노원은 84타입이 여전히 호가가 12억대로 여전히 상승흐름을 받지 못하고 있다.
  • 향후 선거를 의식한 민주당입장에서 노원구의 토허제를 해지할지 말지는 모르겠지만 해지가 된다면 좋은 투자의 기회로 볼 수도 있을 것 같다.
  • 다만 상승흐름이 느리고 상승폭이 작을 순 있어 매도 타이밍을 잘 잡아야하는 노원구는 사는 것보다 파는 것도 잘 고려해야할 거 같다.
  • 적용점 : 내 1호기도 이번 상승장에서 적정 가격과 타이밍을 설정하고 매도플랜을 짜볼 수 있어야 겠다.  

 

성북구 장위동 장위자이레디언트 / 노원구 월계동 서울원아이파크 

✅ 12월 신문기사

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