안녕하세요!
아낌없이 주는 한영혼 원쏘울입니다 :)
25년 하반기 3호기 투자를 목표로 하였고, 정말 감사한 환경속에서 투자라는 성과를 낼 수 있었습니다.
이번 투자를 준비하면서 개인적으로 깨닫고 배우게 된 것들이 참 많았다고 생각합니다.
오늘의 후기는 3호기 투자를 위해 현장에서 제가 직접 부딪치면서 배웠던 경험들을 작성하고자 합니다.
- 내 상황이 나아지면 투자 해야지(시장상황은?)
[25년 하반기에 일어났던 일들]
- 25년 6-9월 : 1호기 매도 계약 및 잔금
- 25년 7-10월: 2호기 기존 임차인 전세 퇴거 확정
- 25년 10-12월: 2호기 임차인 퇴거자금 대출, 신규 임차인 전세 계약, 인테리어 업체선정
- 25년 10-12월: 3호기 투자 매수계약
- (+ 25년 11월 시부모님댁 매도 및 상급지 갈아타기 매수 계약)
- 25년 7-9월: 첫 월부학교 수강
- 25년 9-12월: 첫 월부학교 에이스반 수강
- 25년 12월: 신규 부서로 이전(10년 동안 현장 근무하다가 첫 내근직 발령)
위 과정을 돌이켜보면서, 25년 중반까지만 하더라도 하나씩 차근차근 해결하자는 마음으로 올해말에 3호기 투자를 진행하리라고 생각하지도 못했습니다. 하지만 돌이켜 보니 단순히 OO이 바빠서, OO이 아직 준비가 안되었으니까와 같은 내 상황 위주의 핑계를 찾기만 했었지 않았나라는 생각을 할 수 있었습니다.
투자자로써 투자를 준비한다면, 내 상황을 보는 것도 중요하지만, 시장상황이 어떻게 흘러가고 있는지를 보는 것도 정말 중요하다는 생각을 할 수 있었습니다. 10.15 규제 정책이 나오면서, 실거주를 검토하고 있었던 지역을 매수하는 것은 할 수 없었던 플랜이 된 것을 돌이켜 보면서, 그 때 내가 가진 돈 중에서 가장 가치있는 물건을 고르기 위한 검토가 선행되지 못했다는 것을 배울 수 있었습니다.
=> 이번 투자를 통한 복기 POINT 와 개선 PLAN
- 활동하고 있는 시장참여자라면, 시장의 흐름을 언제나 파악하고 있어야 한다.
- 투자에 대해서 시점을 미루기 보다는 지금 내가 할 수 있는 최선의 투자가 무엇인지 항상 고민하고 정리해야 한다.
- 임장보고서, 내 투자를 검토하고 복기하는 매달 내가 작성하는 투자노트로 활용하여 작성하도록 한다.
- 시장상황, 내가 생각하는 투자플랜, 그 플랜을 달성하기 위해 항상 갈아타기 할 수 있도록 현재 시장에서 내 물건이 매도되는 가격과 갈아탈 수 있는 단지의 매물 5개를 매달 검토하기
- 27년초 투자계획: 2호기 → 4호기 상급지 갈아타기, 4호기 3주택으로 다주택 시스템 확보(지방광역시 투자로 투자금을 불리는 선택, 저축을 하는 것보다 지방광역시 투자를 통해 벌 수 있는 것이 더 많기에(양도세를 계산하더라도) 투자금을 불릴 수 있는 선택을 하는 것이 자산확장의 규모와 속도면에서 더 유리한 선택이라고 생각함, 결국은 돈을 불려서 서울4급지 3채이상 쌓는 것이 단기의 목표이다.)
2. 모든 것은 기본에서 시작한다.(내가 알고 있다고 생각한 것과 아는 것을 행동하는 것의 차이)
기존의 2번의 투자경험을 통해서, 매수하고 물건을 찾는 것이 전보다는 큰 어려움이 아니겠지라는 생각을 했었습니다. 그런 안일한 생각으로 멘토님께 투자대상 단지를 컨펌받으려고 단지를 추리는 과정에서 정말 크게 얻은 깨달음이 있었습니다.
- 가장 중요한 건 투자대상의 가치에 대한 완전한 이해
- 가치에 대한 이해는 그 지역 사람들의 선호요인과 선호도
- 나라면 이 단지를 현재 시장에서 이돈주고 사고 싶은가(가격과 가치에 대한 비교평가)
위와 같은 투자대상에 대한 깊은 이해가 제가 많이 결여되어 있었다는 것을 깨달을 수 있었습니다. 그리고 가치파악을 위해서 선호도 우선순위의 수요조사를 위해서 분임, 단임, 매임까지 임장을 꼼꼼히 해야하고, 임장보고서 작성을 통해서 해당지역의 선호도에 따른 투자단지 우선순위가 명확히 정리되어 있어야 한다는 것을 깨달았습니다.
앞마당이라고 생각했던 지역들에 대해서 막상 투자하려고 보니, 위에서 부터 아래로 내려가면서 투자대상 검토를 해야하는데 어디가 위인지를 제대로 모르는 저를 보면서, 해당 지역을 제대로 임장하지 않았던 지난 시절을 많이 반성할 수 있었습니다. 그냥 해당지역을 다녀오는게 임장이 아니라, 내가 이 지역에 투자한다면 어떤 우선순위로 단지들을 뽑아야 하는지 추려놔야 기회가 왔을 때, 정말 빠르게 기회를 잡을 수 있겠다는 것을 알 수 있었습니다.
=> 이번 투자를 통한 복기 POINT 와 개선 PLAN
- 앞마당을 만들 때, 항상 이 지역에 투자한다는 생각으로 만들어야 한다.
- 이 지역에 투자한다면, 해당 지역보다 상급지 중에서 어디와 비교할지를 정하고, 상급지가 날아갔을 때, 해당지역을 검토할 것이고, 해당지역에서 투자우선 순위 단지를 어떻게 설정하였는지 잘 정리해두어야 한다.
- 현재 시장상황에서 각 지역마다 다른 전세가의 추이에 대한 올바른 판단이 내 투자대상 단지의 수준을 결정할 수 있다. 전세가가 오르고 있는 시장, 장기보유보다는 중기보유를 목표로 하고 있는 지역에서 전세매물이 없고, 전세가가 상승하고 있고, 심지어 잔금까지 된다면, 단지의 수준을 높여서 충분히 도전해볼 수 있다고 생각한다.
- 임장보고서 작성시 해당 지역의 우선순위를 잘 정리하기, (EX) 산본을 본다면, 안양과 의왕을 보면서 같은 투자금으로 투자할 수 있는 단지가 없는지 살펴보고 내려가야 한다. 그렇게 위해서는 지역들의 위상과 가격흐름을 잘 파악하고 있어야 한다. 매달 임장보고서 작성시 지역간 가격흐름 파악하기, 이제는 임장보고서 작성시 지역에 대한 깊은 이해도 중요하지만, 전체 내가 가진 앞마당중에서 해당지역이 어느 정도인지를 잘 나래비 세워야 하고, 해당지역에 투자한다는 것은 더 상위지역에 투자대상 단지가 없음을 확신하고 지역을 선정한다는 것이다.
3. 투자자에게 가장 중요한 무기 “진정성과 포기하지 않는 마음”
10.15 규제대책이 나오난 직후, 투자수요는 비규제지역 중에서 강남접근성이 1시간이내인 가까운 지역들로 투자수요가 번져 나가기 시작했고, 저 역시 투자를 하기 위해서 비규제지역 중에서 우선순위 지역으로 부천, 산본, 구리에 투자를 하기 위해서 매물을 보러갔었습니다.
처음 매물을 보던 시기에는 N천만원 깎아주세요 말을 하면, 오히려 물건을 거두거나, 역으로 N천만원을 올리는 상황을 맞이하면서 처음으로 불장을 경험할 수 있었습니다. 처음 이런 불장을 마주했을때, 많이 당황했던 것은 사실입니다. 규제가 나타나기 전에 해당지역을 투자우선순위로 검토하지 않았는데, 이 지역을 이 가격과 투자금으로 투자해야한다는 사실에 많이 당황하기도 했었습니다. 그런 과정 속에서 멘토님께서 중심을 잘 잡아주셨는데, 해당 지역이 가치가 변해서 가격이 비싸진 것인지, 상황때문에 비싸진 것인지를 잘 판단해야한다고 말씀해주셨습니다.
그렇게 계속해서 물건을 찾기 위해서 평일에도 주말에도 매물을 보기 위해 계속해서 임장을 가다보니, 묘한 시장의 변화의 흐름이 포착되기 시작했습니다. 처음 규제가 터졌을 때, 괜찮은 가격에 괜찮은 동층향의 매물들이 먼저 빠지는 것들을 볼 수 있었는데, 이런 매물들은 실거주자 분들이 매수하는 것을 볼 수 있었습니다. 그리고 오히려 욕심을 부리며, 매물을 거두거나 호가를 올렸던 매물이 이전 호가로 다시 가격이 내래서 매물이 나오는 것도 볼 수 있었습니다. 또한, 상황이 지나면서 투자자에게 호의적이지 않았던 부사님들께서도 매주 제가 연락드리고 정말 살 사람처럼 진정성 있는 모습으로 끝까지 매달리는 것을 보면서, 거래를 성사 시키기 위해 적극적으로 매도자와 연락해서 가격을 깎으려는 노력도 해주시는 모습을 볼 수 있었습니다. “젊은 청년이 이렇게 고생하는데, 안쓰러워서 나도 할 수 있는 노력은 최대한 해볼께” 정말 감사했던 부사님들의 말씀이였습니다. 그리고 이것은 1,2호기 지난 투자경험에서 공통적으로 느낄 수 있었던 것이었고, 한 두번의 진정성있는 모습은 부사님들께서 자주 볼 수 있지만, 내가 정말 투자를 위해서 함께 거래하는 파트너라고 생각한 부동산에 꾸준히 제 모습과 의지를 어필하면 부사님들께서도 제 편이 되어 주실 수 있다는 것을 깨닫게 되었습니다.
수도권에서의 이런 경험을 통해, 지방광역시로 넘어가다 보니, 부동산의 경계와 냉대한 반응에 대해 부사님들의 마음을 오히려 이해할 수 있었습니다. 하지만, 그럼에도 불구하고 정말 투자하겠다는 진정성과 한 두번의 냉대한 반응에도 그 부사님께서 1등 물건을 보유하시고 계셨다면, 워크인으로도 찾아가서 사장님께 전화드렸는데, 투자자한테는 안보여주신다고 말씀하셔서, 저는 그런 뜨내기 투자자가 아니기 때문에 직접 찾아왔습니다. 오늘 저녁시간도 좋으니까 이 매물을 보고 싶으니 꼭 약속을 잡아주시면 저녁에라도 제가 와서 매물을 보겠습니다. 라고 약속을 잡아서 매물을 보기도 했었습니다. 이런 경험들을 통해 느낀것은, 내가 이루고자 하는 간절한 것들에 작은 방해물이 있을지라도 그 방해물을 크게 보지 말고 어떻게 하면 그 목표를 이룰 수 있을까에 대해 집중해서 고민한다면, 못해낼 일도 없다는 것을 깨닫게 되었습니다.
그렇게 매물을 보면서 멘토님께 그날 본 매물에 대한 1등과 매물에 대한 생각을 말씀드리면서, 투자에 대한 씽크를 맞춰나갈 수 있었고 좀 더 본질적으로 해당지역에서 사람들이 좋아하는 단지를 추려가면서, 최종적으로 투자를 할 수 있었습니다.
이번 3호기 투자를 경험하면서, 기존 1,2호기에서 느꼈던 투자를 해냈다는 벅찬 감정보다 더 깊은 감정을 느낄 수 있었습니다. 시장이라는 상황앞에서 나는 플레이어로써 어떤 자세로 투자에 임해야 하는 것인지, 투자라는 것은 계속 살아있는 생물, 움직이는 파도와 같은 것이여서 그 상황에 내가 얼마나 유연하게 대처할 수 있는지 잘 준비되어 있는지가 그 순간의 투자성패를 결정할 수 있다는 것을 깊이 깨달을 수 있었습니다.
또한, 지난 투자에 대해서 한 번의 복기가 아닌 시간이 지나면서 내가 했던 선택들의 모습을 돌이켜보면서 내가 어떤 이유로 그 선택을 했고, 그 선택의 결과가 어떻게 나타나는지, 주기적인 복기가 필요하다는 사실도 깨닫게 되었습니다.
이렇게 많은 것들을 배울 수 있는 이번 투자의 경험을 통해, 돈을 번다는 것이 단순히 좋은 자산을 취한다라는 개념이 아닌 내가 그 돈을 감당하고 가질 수 있는 사람이 되어야 함을, 그러기 위해서는 부단히 더 공부하고 노력해야한다는 사실을 깨달을 수 있었습니다.
이런 배움의 시간을 가질 수 있게 시간을 두고 지켜봐주신 보이멘토님,
언제나 아낌없는 응원을 주셨던 에이스2반 이나반장님, 리부님, 곤부님, 가치님, 총님, 뜸님, 챈님, 메르님
잘 해낼 수 있다고 내가 가진 장점을 더 바라보면 좋겠다는 조언을 주신 센쓰튜터님,
그리고 든든한 응원군 독서TF 2조 마메님, 일기님, 운조님, 열정님, 열쇠님, 탕님
항상 멀리서 응원해주는 장조님과 동료분들
그리고 이 과정속에서 같이 제일 많이 고생한 아내와 시아에게 마지막으로 감사의 말씀을 남깁니다.
25년이라는 한 해를 함께 할 수 있어서 정말 큰 영광이었습니다.
다시 한번 머리 깊이 감사의 말씀을 드립니다. 감사합니다. 감사합니다. 감사합니다.
