아파트 계약하고 나면, 취득세보다 먼저 머리를 때리는 게 하나 있어요.
바로 “규제지역 자금조달계획서(정식 명칭: 주택취득자금 조달 및 입주계획서)” 입니다.
“부동산에서 ‘자조서’ 써야 한대요.”
“대출받을 건데 뭘 어디까지 적어야 하죠?”
“현금/부모님 도움/주식 판 돈, 괜히 잘못 쓰면 조사받는 거 아닌가요?”
오늘은 딱 이 질문 하나만 해결해볼게요.
규제지역에서 집을 샀을 때,
자금조달계획서를 ‘내 손으로’ 안전하게 작성하고 제출까지 끝내려면,
지금 뭘 하면 되나요?
자금조달계획서, 전체 흐름은 3단계예요
1. 내 거래가 ‘작성 대상’인지 먼저 확정
규제지역(조정대상지역/투기과열지구)이면,
금액과 무관하게 제출 대상인 경우가 많아요.
비규제지역은 보통 6억 원 이상일 때 제출 대상이 되는 식으로 갈립니다.
2. ‘돈의 출처’를 항목별로 쪼개서 적기
예금, 대출, 가족 도움, 주식 매각대금
한 줄로 “내 돈”이라고 뭉개면 실수 확률이 올라가요.
3. 부동산거래 신고와 함께 제출(대부분 계약 후 30일 이내)
실무에선 중개사가 신고하면서
“자금조달계획서 보내주세요”라고 요청하는 패턴이 흔합니다.
온라인은 부동산거래관리시스템(RTMS) 쪽으로 진행돼요.
초보가 제일 헷갈리는 포인트 3개만 먼저 잡을게요
1. “이거 왜 쓰는 거예요?”
한마디로, 돈이 어디서 나왔는지(자금출처)와
어떻게 들어가 살 건지(입주계획)를 적는 서류예요.
국세청이 자금조달계획서를
과세자료와 연계해 분석한다는 안내도 공개적으로 나와 있어요.
무섭게 쓰였다고 겁주려는 게 아니라, 그래서 ‘대충’ 쓰면 곤란하다는 뜻이에요.
2. “언제까지 내야 하죠? 잔금일이요?”
취득세처럼 잔금 기준이 아니라,
보통은 ‘계약 후 신고 기한’ 흐름에 붙습니다.
현장에서는 계약일로부터 30일 이내 신고 + 서류 제출로 안내되는 경우가 많아요.
3. “대출 예정인데 아직 실행 전이면요?”
여기서 핵심은 '실행된 돈’ vs ‘앞으로 들어올 돈’을 구분해서 쓰는 거예요.
☑️ 계약금은 이미 나간 돈(예금/이체)
☑️ 잔금은 앞으로 나갈 돈(대출 실행 예정 포함)
그래서 자금조달계획서는 “과거 내역”이 아니라
잔금까지 포함한 ‘자금 시나리오’에 가깝습니다.
작성법은 “가계부 쓰듯이” 하면 안전해져요
아래 순서로만 쓰면 실수 확 줄어요.
Step1. 총액부터 고정
매매대금(취득가액) = 계약서의 매매대금
그리고 계약금/중도금/잔금을 쪼개서 언제 얼마가 나가는지 메모해둡니다.
Step2. 자금을 4칸으로 쪼개기
(1) 내 통장 돈(예금 등). 잔액증명/거래내역으로 설명 가능한 범위
(2) 대출. 은행/상품/예상 실행액(확정 전이면 “예정”으로)
(3) 자산 처분(주식·채권·기존집 매도 등). “언제 팔아서 잔금에 쓸 건지” 날짜감
(4) 가족 도움(증여 등). 제일 민감한 칸. 돈이 이동한 흔적이 핵심(계좌이체, 증여신고 등)
초보가 가장 많이 하는 실수가 있어요.
❌ “현금” 칸에 크게 적기(설명 난이도 급상승)
❌ 가족 도움을 ‘내 돈’으로 적기(나중에 꼬임)
Step3. 입주계획은 “한 문장으로 진짜 계획”만
실거주면, “잔금 후 1~2개월 내 전입 예정”처럼 시기 중심
임대면, “전세 승계/새 임차인 계획” 등 현실 시나리오 중심
여기서 괜히 그럴듯한 말 쓰기보다, 실제 계획이 훨씬 안전합니다.
실제 사례. 대출인데 예금으로 써버린 C의 자금조달계획서
직장인 C는 계약금 10%를 내고,
잔금 60%는 대출로 치를 예정이었어요.
그런데 서류를 급히 쓰다가 ‘예금’ 항목에 잔금까지 포함해서 크게 적었죠.
며칠 뒤 중개사가 말했습니다.
“예금으로 쓰실 거면 잔액증명이 맞아야 하는데 대출 예정이시죠?
항목을 바꾸셔야 해요.”
C는 그제서야 깨달아요.
자금조달계획서는 “그냥 합계 맞추기”가 아니라,
각 항목이 증빙과 연결되는 퍼즐이라는 걸요.
결국 C는 이렇게 수정했어요.
계약금. 예금(거래내역)
잔금. 주택담보대출(예정) + 차입금(직계존비속) + 예금(거래내역)
입주. 잔금 후 전입 예정(현실 일정)
이렇게만 바꾸니까, 불안이 확 줄었습니다.
제출 전, 초보용 체크리스트(복붙용)
☐ 우리 집이 규제지역인지 확인했다(조정대상지역/투기과열지구)
☐ 내가 제출 대상인지 확정했다(규제지역이면 대부분 제출 안내)
☐ 계약금/중도금/잔금 지급 일정표를 만들었다
☐ 예금/대출/자산처분/가족도움 4칸으로 쪼개서 작성했다
☐ “현금” 항목은 설명 가능한 만큼만 적었다
☐ 신고·제출은 RTMS(부동산거래관리시스템) 흐름으로 진행되는 걸 확인했다
자금조달계획서가 어려운 이유는 ‘내용’이 아니라 순서예요.
대부분은 “양식부터 열고” 막히거든요.
오늘은 순서를 이렇게만 가져가세요.
1. 규제지역 여부 확인
2. 잔금까지 돈 흐름을 가계부처럼 쪼개기
3. 대출은 대출로, 가족 도움은 가족 도움으로 정직하게 분리
다음 글에서는,
이 자금조달계획서와 한 세트처럼 따라오는 “규제지역 자금조달(출처) 증빙을
어떤 기준으로 챙기면 덜 고생하는지”를 초보 기준으로 더 쉽게 풀어볼게요.
