입지 분석이 쉬워지는 방법, 저는 이렇게 4분면으로 정리합니다 [멤생이]

안녕하세요 멤생이입니다.

임장보고서를 쓰다고면 이런 생각이 들때 있어요.

여긴 직장이 많은데 그게

이 도시 전체 강점인지, 이 지역구만의 강점인지 헷갈린다.

학군 좋다는데… 이 광역시 전체에서 좋은 건지,

구 안에서만 좋은 건지 섞여서 판단이 꼬인다.

그래서 결국… 직장, 교통, 학군, 환경을 다 보긴 보는데,

우선순위가 흔들리고 뭐가 핵심인지 헷갈린다.

저도 그랬어요.
그래서 저는 전체 → 지역구 를 분리해서 보고,
그 안에서 핵심 요소가 강한 곳인지,

약한 곳인지로 먼저 갈라놓고 들어가요.

자세히 설명 드리면요, 

직장을 예로 들면, 

1) 부산 O / 수영구 O

(부산 자체가 직장이 중요한 요소이면서, 

수영구가 그 핵심 요소를 가지고 있는 경우)

: 선호도가 보장될 확률 ↑

• 이미 일자리, 직장 접근성 자체가 강한 지역이라서
• 환경 + 학군 + 단지상품성(연식/커뮤니티/주차) 쪽을 주목해야 합니다.

직장은 이미 있고, 그 위에서 살고 싶은 이유를 확인

2) 부산 X / 수영구 O

(부산에서 직장이 중요한 요소가 아니지만, 

수영구가 그 핵심 요소를 가지고 있는 경우)

: 입지독점섬 (그 지역구만의 직장으로의 강점)

• 도시 전체가 직장 강점이 약한데, 특정 구가 직장으로 살아있다면
• 그 지역구는 대체재가 적은 곳이 돼요.
• 그래서 역시 환경, 학군이 더해지면 더 단단해집니다.

입지독점성은 있다. 그 안에서 더 살아야하는 이유를 확인

3) 부산 O / 수영구 X

(부산 자체가 직장이 중요한 요소이지만, 

수영구가 그 핵심 요소를 가지고 있지 않은 경우)

: 배드타운 가능성 (거주지는 여기, 일자리는 저기)

• 도시 전체는 직장이 중요한데 해당 구가 직장 강점이 없다면
• 사람들은 어차피 출근은 밖으로가 되기 쉬워요.
• 이때 핵심은 교통(편한 출근길) 입니다.

여긴 직장이 없다가 아니라, 그래서 어떻게 출근하는지 확인

4) 부산 X / 수영구 X

(부산도 수영구도 그 핵심 요소를 가지고 있지 않은 경우)

: 직장으로 설명이 안 됨 → 다른 선호도 찾아야 함

• 직장 요소가 약하면, 그 지역은 보통
• 환경, 교통, 학군, 연식 같은 다른 선호도로 움직입니다.

직장이 아니라면 사람들이 왜 여기 사는지 확인

한번 더 해볼게요 이번엔 학군입니다.

1) 부산 O / 수영구 O

(부산 자체가 학군이 중요한 요소이면서, 

수영구가 그 핵심 요소를 가지고 있는 경우)

: 선호도가 보장될 확률 ↑

• 여기부터는 학군 있냐 없냐가 아니라
• 학원가의 위치
• 초품아 단지
• 중학군 배정
• 단지별 학부모 선호가 중요합니다.

학군이 있는 지역에서 어느 단지가 더 학군으로 뾰족한지 확인

2) 부산 X / 수영구 O

(부산에서 학군이 중요한 요소가 아니지만, 

수영구가 그 핵심 요소를 가지고 있는 경우)

: 입지독점섬 (그 지역구만의 직장으로의 강점)

• 지역 전체 단위로 학군이 약한데, 특정 구만 강하면
• 그 구는 학부모 수요가 모이게 됩니다.
• 그래서 학원가, 초품아등은 필수로 확인해봐야 해요.

학군 수요가 뾰족하다. 그래서 더 정확히 확인

3) 부산 O / 수영구 X

(부산 자체가 학군이 중요한 요소이지만, 

수영구가 그 핵심 요소를 가지고 있지 않은 경우)

: 수요가 달라질 가능성 (신혼부부, 노년층 거주)

• 전체 단위로 학군 강점이 있는데 해당 구가 약하면
• 학군수요 말고 다른 수요가 중심일 수 있어요.
• 연식, 상품성 (신혼부부 거주 수요)
• 환경 (노년층 거주 수요)
• 그리고 그 안에서도 나름의 학군지는 없는지 확인해봐요.

학군이 약한 구에서도, 숨겨진 수요 확인

4) 부산 X / 수영구 X

(부산도 수영구도 그 핵심 요소를 가지고 있지 않은 경우)

: 학군으로 설명이 안 됨 → 다른 선호도 찾아야 함

학군이 핵심 수요가 아니라면

• 직장, 환경, 교통 같은 다른 수요를 찾고,
• 그 다음에 그 안에서 상대적으로 덜 나쁜 학군을 봅니다.

학군이 약한 판에서도, 덜 나쁜 학군은 결국 선택받는다

이 프레임을 원페이지에 바로 쓰는 방법

1. 한 줄 분류부터

• 직장 : 전체 O/X + 해당 구 O/X = 4분면 중 어디?
• 학군 : 전체 O/X + 해당 구 O/X = 4분면 중 어디?

2. 분류가 끝나면 

• O/O → 디테일 하게 파악해보기
• X/O → 입지 독점성
• O/X → 숨겨진 수요 확인해보기
• X/X → 다른 선호도 파악해보기

3. 그래서 마지막 정리하는 하나의 질문

• 이 지역은 그래서 어떤 수요로 들어오지?

   

제가 이 정리를 좋아하는 이유는요.
이러면 단순히 임장보고서를 많이 길게 쓰는 것이

중요한게 아니라,

1. 먼저 전체 판을 정의하고
2. 그 판에서 중요한 걸 집중해서 보고

3. 단지에서 디테일로 확인하는 방법이 되더라구요.

    

직장도 학군도 다 중요해요 로 결론이 나면
우리는 결국 다 보다가 흐려지고 지치잖아요.

근데 전체 지역 vs  해당 구 로 쪼개서 보면,
어떤 지역은 직장이 이미 깔린 판이고
어떤 지역은 학군지이고
어떤 지역은 교통이 곧 가격인 곳이고
어떤 지역은 환경이 중요한 지역이 되더라구요.

이 프레임이 여러분 임장과 원페이지 정리에
조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!