"대구는 아직 멀었다, 미분양이 쌓여있다."
최근 뉴스를 장식하는 대구 부동산 기사들의 공통된 헤드라인입니다. 실제로 대구는 여전히 전국 미분양 상위권을 유지하고 있고, 지표상으로는 위험해 보입니다. 하지만 이 기사들을 액면 그대로 믿어도 될까요? 진짜 돈을 버는 사람들은 지금 이 기사를 표면 그대로만 받아들이지는 않습니다.
"미분양 1위"라는 자극적인 타이틀에 매몰되어 시장을 외면할 때, 진짜 투자자들은 '왜 미분양이 났는가?'와 '그럼에도 불구하고 팔리는 물건은 무엇인가?'를 집요하게 파고듭니다. 남들이 공포에 질려 멈춰 서 있을 때, 그들은 뉴스라는 안개를 걷어내고 그 뒤에 숨겨진 “기회”를 조용히 선점하고 있습니다.
# 실제로 분양시장 분위기는 어떨까?
"미분양이라는 이름에 속지 마세요."
통계 숫자를 뜯어보면 시장의 속사정은 전혀 다르게 움직이고 있습니다.
- 선호 단지의 '조용한 완판': 입지가 검증된 범어 아이파크는 고분양가 논란에도 불구하고 완판에 성공했습니다. 미분양의 늪이라 불리던 범어 자이 역시 현재는 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되고 있죠. 즉, '입지'가 받쳐주는 곳은 이미 바닥을 찍고 달리기 시작했다는 뜻입니다.
- 보이지 않는 물량 해소: 최근 기업(리츠)이 악성 미분양 단지들을 통째로 사들여 전세로 돌리는 사례가 늘고 있습니다. 통계상으로는 미분양처럼 보일 수 있지만, 실제 시장에서 '팔아야 할 물건'들은 빠르게 사라지며 공급 압박을 낮추고 있습니다.
# 객관적으로 바라본 대구 시장은 어떤가요?
미분양 지표상으로는 여전히 위험해 보이지만, 대구 시장은 지금 거대한 전환점 위에 서 있습니다.
- 공급 물량의 급격한 감소: 지난 몇 년간 대구를 괴롭혔던 입주 폭탄이 끝나갑니다. 2026년 이후부터는 공급 절벽 수준으로 물량이 줄어듭니다.
- 거래량의 우상향: 최악이었던 2022년 대비, 2025년 거래량은 눈에 띄게 회복되었습니다. 바닥을 다지고 올라오는 전형적인 신호입니다.
중심부 선호 신축의 '가격 반등': "대구는 아직도 하락 중"이라는 말은 이제 반은 맞고 반은 틀립니다. 수성구 범어동, 황금동 등 선호도가 높은 중심부 신축 단지들은 이미 전저점을 찍고 의미 있는 가격 반등이 진행 중입니다. 대중이 망설이는 사이, 실거주 가치가 높은 '대장주'들은 이미 바닥을 탈출해 가격 반등을 그리고 있습니다.
- 아직 남아있는 '저평가' 구간: 사실 가장 주목해야 할 포인트는 지금부터입니다. 일부 핵심 대장주들이 먼저 반등의 물꼬를 텄을 뿐, 그 뒤를 따를 수 있는 대다수의 선호 생활권 단지들은 여전히 매력적인 가격대에 머물러 있습니다. 먼저 움직인 대장주와 그 외 단지들 사이의 가격 격차가 존재하고 있는 지금이, 상대적으로 저평가된 선호 단지들을 선별하여 투자를 고려할 수 있는 좋은 기회입니다.
# 그럼 어디를 보아야 하는 건가?
지방 시장일수록 '사람들의 선호도'에 집중해야 합니다.
이번 분양시장의 결과가 우리에게 주는 교훈은 명확합니다.
선호 지역이 먼저 갑니다: 대중이 움직이지 않는 지금도, 선호도가 높은 핵심지는 분양도 완판되고 가격 역시 먼저 오르고 있습니다.
선호도 1순위부터 검토: 중심, 학군, 브랜드가 갖춰진 곳부터 면밀히 검토하세요. 대중이 공포에 질려있을 때 우량주를 선점하는 것이 지방 투자에서 기회를 만들어 줍니다.
- 싸다고 아무거나 사지 마세요: 단순히 가격이 싸다는 이유로 입지가 떨어지는 곳을 보라는 것이 아닙니다. 지금 대구는 '정말 좋은 지역의 좋아하는 선호 단지' 조차 여전히 저렴하게 살 수 있는 흔치 않은 기회입니다.
# 지금 당장 그래서 무엇을 해야 하는가?
똑똑한 투자자가 되기 위한 3단계 실천 방안입니다.
통계에서 눈을 떼고 ‘입지의 본질’을 팩트 체크하세요. 단순히 "미분양이 많다"는 뉴스 뒤에 숨겨진 단지별 위치와 가격을 꼼꼼히 따져보세요. 입지는 충분히 훌륭하지만, 일시적으로 공급이 몰려 가격이 눌려있던 곳인지, 아니면 정말 상품성이 떨어지는 곳인지 구별해내는 눈이 필요합니다.
선호 입지의 ‘신축 대단지’를 중심으로 리스트업 하세요. 대구 내에서 거주민들의 선호도가 높은 지역, 인프라와 입지를 고루 갖춘 단지가 밀집되고 신축 위주로 살펴보세요. 그중에서도 아직 전고점 대비 가격 회복이 덜 된 단지들을 찾아 리스트를 만드신다면, 그 목록이 향후 시장 반등 시 여러분의 소중한 보물 창고가 되어줄 것입니다.
- 작성한 리스트를 들고 반드시 ‘현장’으로 가세요. 기사는 과거의 숫자일 뿐, 기회는 늘 현장의 공기에 있습니다. 인근 부동산을 방문해 실제 급매물 소진 속도와 전세 수요의 움직임을 직접 확인하세요. 현장에서 느끼는 미세한 온도 차이가 남보다 한발 앞선 선택을 만들어줍니다.
"위기는 뉴스 속에 있고, 기회는 여러분의 발밑에 있습니다."
시장은 이미 조용히 움직이고 있습니다.
통계는 과거를 말하지만, 현장의 온도는 미래를 말해줍니다.
'공포'라는 이름의 포장지를 뜯어내면 그 안에는 수억 원의 가치가 숨겨져 있습니다.
기회는 현장에 있습니다. 지금 당장 핵심 단지 리스트를 뽑아 현장으로 나가보시길 추천드립니다.
