안녕하세요~!
자산 눈덩이를 데굴데굴 굴려가고 있는 눈 덩 이 쥬 입니다.
올해 초 중소도시 1호기를 2년만에 매도하고 수도권 신축으로 갈아타기를 했는데요,
도움이 되었으면 하는 마음으로 복기글 적어봅니다!
Part1. 매도 결정 : 소중한 1호기를 수익보지 않고 매도 해도 괜찮을까?
저는 1호기를 공급이 아직 남아있는 중소도시 00년식 구축 단지에 투자했습니다.
저는 매수가 그대로 매도해서, 부대비용 약 6백만원 정도 손실을 보고 매도했는데요 꽤 오랫동안 수익을 보지 못하고 투자 물건을 매도한다는 것을 진심으로는 받아들이지 못했던 것 같습니다.
실전반을 수강하고 투자코칭을 진행하면서 튜터님들께서 해주시는 조언들을 여러번 듣고 나서야 갈아타기를 진짜 마음먹고 진행하게 되었습니다!
[수익을 보지 않고 갈아타기 결정할 때 도움이 되었던 밀씀들]
1) 스스로 손해보고까지 매도하는 것은 기회비용 측면에서 더 낫다는 확신이 있어야 한다. → 확신이 있음 !
2) 투자라는 게 자산을 쌓아가는 것이고 자산이라는 밭에 점점 예쁜 꽃으로 바꿔가는 관점이면 큰 관점에서 괜찮음. 원칙을 지켜 매수-매도 했기 때문에. → 갈아타려는 물건이 더 좋은 물건임
3) 1호기가 있는 A지역 싸고, 연식 고려해도 가격적으로 너무 메리트 있으나,
(1) 장기보유 대상이 아니고 (2) 더 좋은 물건을 갖을 수 있기에 매도하는 것 고려하자.
(팔고 서울 살 수 있다면 당연히 매도하는 것! 굳이 수익 안났더라도 회수된 투자금 있고 취득세도 감면 되기 때문)
→ 취득세가 1.1%와 8.4%의 차이가 크다! 지금은 명의도 자산이다!
갈아타기에 대한 방향 잡아주신
김다랭 튜터님, 험블 튜터님, 마그온 튜터님 너무 감사합니다! ♥
PART2. 매도 과정 : 임차인분께 매도 진행
25년 8월 초에 처음 매도를 위해 물건을 내놓고 매도까지 4개월이 걸렸고
정말 운이 좋게, 현 임차인분께 매도하게 되었습니다.
임차인 분께서 가지고 계신 물건을 매도되면 제 물건을 매수하는 조건이었어서,
여러차례 기대와 좌절을 반복하다 마침내 진짜 매수하실 수 있는 상황이 되어 운이 좋게 매도하게 되었습니다.
매도를 진행하면서
1) 지방의 경우 매도가 정말 중요하고 지방은 실수요자들에게 파는 생각으로 매도를 준비하자.
2) 매도가 투자 과정에서 제일 어렵다. 항상 매도를 생각하며 매수하자.
3) 임차인분과의 관계를 평소 잘 쌓아놓으면 좋다.
라는 점들을 느꼈습니다.
4개월 동안, 매도하면서 느꼈던 생각들과 기억들을 통해 앞으로의 투자에 있어서는
투자금이 좀 더 들더라도, 사람들이 더 선호하는 수요가 있는 물건에 투자하려 노력해야 겠다고 생각했습니다.
PART 3. 매수 과정 1 : 매코 넣은 물건이 24시간 만에 사라졌다! ㅠㅠ
25년 12월 수도권 비규제지역 중 가장 입지가 좋다는 A지역을 자실로 앞마당을 만들고 있었는데요,
저에게는 A지역이 입지개선 된 것에 비해 여전히 싼 물건들이 많다고 느껴졌습니다.
다만, 구축 투자의 경우 수리비를 고려하면 투자금에 신용대출을 풀로 받아야 했고, 세낀 물건은 투자금을 오버하는 물건들이 많았습니다.
그러던 중, 역세권은 아니지만 도보권으로 충분히 이용가능하면서, 연식이 주변 단지들 대비 상대적으로 좋은 단지에 수리되면서 임차인분이 시세에 맞춰 더 거주하기를 희망하는 A매물을 발견했습니다.
A매물 매수를 위해선 신용대출을 받고, 일부 부모님께 차용을 해야 하는 상황이지만, 가격적으로도 매력적이고, 운영하기에도 편리하기에 투자 후보로 넣었습니다.
평일 저녁 집을 한 번 더 보고, 다음날 매코 1등 물건으로 넣었는데, 매코 받기도 전에 A물건이 만들어놓은 조건 그대로 다른 투자자분이 계약금을 넣었다는 부사님의 연락을 받았습니다..
당시 이렇게 매코 전 날라간 경험이 처음이라 멘붕이오고 속상해서 여기저기 속상하다 말했는데 더 좋은 물건 찾을 거라고 멘탑 수습해주신 사랑하는 동료분들 모두 감사합니다..! ♥
다시 급하게 앞마당 부동산들에 전화 돌리고, 결국 2순위로 썼었던 B매물을 1순위로 올리며 매코 신청서 물건을 수정해서 다시 제출했습니다!
PART 4. 매수 과정 2 : 천만원 깎아주시고, 임차인 분 5% 올려주시면 살게요 !
1순위로 매코에 넣은 B매물은 경기도 지역 신축물건으로, 세가 껴져 있었던 물건이었습니다.
B매물의 호가가 최저가 매물이었고, 전세도 시세 대비 높게 잘 맞춰져 있어서 투자금에 들어오는 물건이었습니다.
A지역에 날린 매물에 대한 아쉬움을 매코 진행해주신 자유를 향하여 튜터님께 말씀드렸는데,
B하세요~ 신축이고 관리하기 좋고 투자금에도 들어오잖아요! 라고 이야기해주시며 투자금 넣은 금액 대비 효율이 좋고
앞으로 모으는 돈으로 다음 투자에도 용이하다고 말씀주셔서 속상한 마음이 싹 달래졌습니다ㅎㅎ
매코를 마치고, 바로 B매물 예약을 잡고
매물을 본 뒤, (1) 천만원 네고 (2) 현 임차인 5% 증액 갱신계약 사용 조건 만들어주시면 바로 계약하겠다고 전달드렸고
부사님께서 700만원 네고 및 5% 증액 갱신계약 조건으로 만들어주셔서
계약서를 썼습니다!
당시 B매물이 최저가 매물이었기에 거기에 700만원 네고 정도면 정말 괜찮지 생각했는데
그 전에 거래했던 실거래들에 더 싼 가격으로 거래된 물건들이 있어서 최선을 다해 300만원이라도 더 깎아볼 걸 이라는 아쉬움은 들었습니다..ㅎㅎ
→ 다음엔 마지막에 1~200만원 가격 조정 더 던져보기!
매코 때 넣은 매물 뿐 아니라 다른 물건들에 대한 질문과 투자 프로세스에 대한 여러 질문들을 드렸는데,
하나하나 상세히 설명해주시고, 매수하는 물건에 대한 확신을 만들어주신 자향 튜터님 감사합니다!!
2025년의 마지막 날의 매코 잊지 못할 것 같습니다 ♥
♥ 갈아타기까지 많은 도움 주신, 험블튜터님, 자향튜터님, 김다랭튜터님, 마그온튜터님, 짱2튜터님
투자 과정에서 많은 도움을 주시고 응원주신 소중한 모든 동료분들, 사랑하는 루틴방 모두 진심으로 감사합니다!! ♥
