안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서 입니다 :)
매물을 보고 왔는데
어떻게 정리를 해야할지,
단지 분석은 어떻게 하는지
나에게 뭐가 중요한지
등으로 고민할 때가 있으시죠?
제가 2년 전쯤부터 지금까지
단지와 매물에 대한 정리가 필요할 때
쓰고 있는 양식을 공유드리고자
글을 쓰게 되었습니다.
과거에 이미 보신 분들고 계시겠지만
매물을 보신 후 이어진 매물+단지
를 한번에 정리하고 싶으신 분들께
도움이 되었으면 좋겠습니다.
먼저 말씀드리자면
이런 양식입니다.
이렇게
본 매물부터, 동배치 및 향,
그리고 구조와 생각 및 거래량 등
을 저는 하나의 페이지에 올려서
본 매물 중 저평가라고 생각되는 단지를
깊게 분석하는 장표입니다.
단지 하나만 공부했는데
다른 단지임장/매물임장 시
더 성장한 기분을 느끼실 수 있었는데요.
하나씩 뜯어보면서,
작성법을 알아볼까요?
양식
1. 매물 기본정보
첫번재는 본 매물을
정리하는 것입니다.
각자 편한 양식을 쓰시면 되는데,
양식은 정말 중요하지 않습니다.
각자가 편한 양식으로
기록한다고 생각해주세요 :)
2. 단지구성
본 매물의 위치를 표시하고
동간간격이 어땠고,
대형평수가 근처에 있는지,
같은 평형의 로얄동 로얄호수는
어디일 것 같은지
등 선호도를 가늠해봅니다.
예시로 넣어드린
울산 선경1차의 경우에는
뒷동 조망이 안 나올 것 같고,
앞동은 앞에 2단지에 가려져서
높은층의 사이드 호수가 아니면
조망 나오기가 어렵다고 생각했습니다.
그래서 선경1차에서
유일하게 뻥뷰를 갖고 있어서
앞 조망이 나오는 101동이
향도 남서향으로 괜찮기에
선호도가 높겠다라고 생각했습니다.
3. 타입 확인 + 4. 선호요소 적기
해당 매물의 경우
타입이 1개밖에 없어서
해당 타입만 분석하면 됐습니다.
해당 내용은 타입이 단순한
구축보다는 타입이 여러개인
준구축~신축 단지에서
효과적인 방법입니다.
'여긴 주변 단지에 비해
같은 평수 구조가 좁게 나와서
선호도가 떨어질 수 있겠다.
'여긴 주방이 넓게 빠진 대신
드레스룸이 없네'
'여긴 주방이 살짝 좁지만
드레스룸이 크게 자리잡았네'
그리고 매물/전화 임장하면서
부동산 사장님과 통화하면서
선호하는 것을 찾습니다.
그리고 그에 대한 나만의 생각을
매물 자체 / 구조 / 지역 전반 선호요소
로 나누어서 정리해봅니다.
물론 틀려도 괜찮습니다!
이렇게 쌓아가는 게
훨씬 더 중요하다고 생각합니다.
5. 매물 흐름
그리고
'아실 -> 매물 증감'
데이터를 붙여줍니다.
전세/월세 등의 임대 물량 증가는 어떤지
매매 물량의 증가는 어떠한지 체크합니다.
나아가,
각각 물량이 소진되는 추세여서
투자하기에 적합한지를
가늠해봅니다.
6. 아실그래프 넣기
매물임장한 단지의 평형을
아실로 선택한 후 그래프를 붙입니다.
그 위에 공급양식도 붙여넣습니다.
(아실 -> 입주물량)
공급도 아실 -> 입주물량으로 선택 후
캡쳐를 한후 위의 거래가 차트에 붙여줍니다.
자 이제부터 중요합니다.
여기에 공급이 많은 시기
가격이 어느정도로 빠졌고,
빠진시기는 어느정도로 되는지,
그리고
과거 상승장에서 어느정도의
가격 흐름을 보이는지를
체크합니다.
이것을 통해서,
공급에 강한 단지인지 아닌지,
그리고 상승장에서 어느정도
힘을 갖고 있는 단지인지 등을
살펴보실 수 있을겁니다.
과거에 입주가 많았을 때
가격이 덜 떨어졌다면
지역 내 선호도가 높은
단지일 수 있습니다.
7/8. 매매, 전세 실거래가
그리고 최근 실거래가 기준으로
5개 정도 실거래가를 첨부합니다.
이 작업을 하는 목적은
지금 저평가라고 생각한 매물이
최근 거래가와 비교해도
더 싸서 '안전마진'을 확보할 수 있는지
를 가늠해보기 위함입니다.
지금 매수하려는 가격이
직전 실거래가보다 비싼지,
그리고 전세 놓으려는 가격이
현실적인 게 맞는지를
체크해볼 수 있습니다.
저는 이런식으로
지역내 top3~top5 매물을 정리하니
단지 자체에 대한 공부가 깊게되어서
단지임장할 때도 로얄동/층/호 등을
미리 생각해보면서 걷게 되더라구요.
아래 양식을 첨부하오니,
매물과 단지 심층 분석에
도움이 되면 좋겠습니다.
궁금한 게 있으시거나
헷갈리는 부분이 있다면
댓글로 남겨주세요 ^^
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
1 Page 매물정리 임보 양식_진심을담아서.pptx
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