전세재계약 관련입니다.

한계단님 안녕하세요. 7월이 전세 갱신시점이면 지금 여쭤보셔도 괜찮을 것 같습니다. 아마도 증액해서 계약하시려고 하시는 것 같은데 5% 증액했을 때의 비용 같이 말씀드리면서 갱신 의사를 여쭤보시면 좋을 것 같습니다. 갱신여부가 결정 된 후에 2호기를 투자하시기를 추천드립니다. 수도권 투자를 고려하고 계신 경우, 현재 비규제지역밖에 투자가 되지 않고 조건부전세대출 때문에 말씀하신 것처럼 주전세, 세낀물건, 현금세입자의 방법으로 투자를 하셔야 합니다. 1) 주전세를 검토하는 경우, 주전세를 처음부터 해주실 생각이 없더라도 현재 거주하는 집을 매도하고 이사할 집을 알아보기 때문에 주전세로 계약해서 3~6개월 정도 이사갈 집을 천천히 구해보시라고 말씀 드리며 주전세를 어필해도 좋을 것 같습니다. 현재 시장에 물건이 많지 않기 때문에 특히 실거주자 분들의 마음에 드는 물건을 찾기까지는 시간이 필요하므로 대화를 통해 주전세로 6개월 정도 계약을 하고 추후 전세입자를 구한다면 전세대출도 괜찮을 것입니다. 2) 세낀물건을 검토하는 경우, 현재 시장에 세가 껴있는 물건은 대부분 시세보다 전세가 많이 낮아 투자금이 많이 들어가는 물건입니다. 협상을 통해 올려 받을 수 있으면 좋지만 그렇지 못한 경우, 갱신권이 남아있지 않은 상황에서 내가 감당 가능하다면 일시적으로 신용대출을 받아 할 수 있습니다. 단, 이런 경우에는 매수하려는 집이 신용대출을 받아 많은 투자금을 들일만큼 가치가 있는 집인지를 충분히 검토해야하며 리스크가 없는지를 꼭 확인해보셔야 합니다. 갱신계약과 2호기 모두 응원합니다!!

한계단님 안녕하세요:) 전세만기가 7월인 상황에서 재계약에 대한 연장의사 시기에 대해 고민이 있으시군요 우선 전세만기 6개월전이라면 충분히 물어볼 수 있을 듯 합니다. 임차인에게 의향을 물어보실 때 나의 입장이 아닌 세입자의입장에서 요즘 전세가 많이 없어서 만약 이주를 하시게되시면 일찍 집을 알아보시는게 좋으실것 같다는 상대방의 편의를 위해 먼저 물어본다는 방향으로 물어보시면 세입자도 거부감없이 받아드이실것 같습니다. 비규제지역의 투자시 전세대출의 제한으로 투자에 대한 방향성에 대한 사항은 알고 계신부분으로 매수할 수 있는 물건인 경우가 좋습니다. 다만, 적극적으로 매도의사가 있으신 주인분께서 세입자와 먼저 전세계약을 맺어주시고 이후에 전세 승계받는 형식으로도 매수가 가능합니다. 매물을 현장에서 보시며 매도자, 부사님과 상황과 조건을 협의해보시며 매수할 수 잇는 방법을 찾아보시면 좋으실것 같습니다. 제가 그간 부동산투자를 하면서 느꼈던 것은 현장에서 여러가지 방법이 있고 그방법들이 다소 복잡해보일 수 잇지만 하나씩 해결해나가며 자산을 취득하는 사례들을 직,간접적으로 경험했습니다. 이에 한계단님께서도 용기내시고! 적극적으로 현장에서 좋은 의사결정 하시길 응원드립니다.

안녕하세요. 한계단님 1호기에 이어서 벌써 2호기까지 생각하시다니 대단하십니다. 1) 먼저 세입자와의 소통은 3-6개월 정도 전에도 충분히 사전이 이야기해볼 수 있는 부분이니 미리 갱신 여부에 관해 이야기 나눠도 좋을 것 같습니다. 2) 현재 비규제 지역은 전세대출이 쉽지 않아 말씀하신 방법대로 시도해봐야 합니다. 세낀물건이 상황적으로는 좋지만 매매가격이 소폭 높거나 전세가 낮게 껴있는 경우가 많습니다. 가격이 싸거나, 상황을 만들어 볼 수 있는 매물도 보면서 투자를 해볼 수 있는 물건인지 파악해볼 것 같습니다. 또 매도인분이 급하면 주전을 협조해주시기도 하니 여러 물건을 보시면 도움이 될 것 같아요! 신용대출의 경우 최악의 경우를 위해 리스크 대비를 해야 하기 때문에 저는 보수적으로 접근하는 편입니다. 한계단님의 자금 상황을 잘 파악하셔서 현명한 선택을 하시길 응원 드립니다. 감사합니다!😊👍