안녕하세요, 이돌맘입니다.
“1년에 한 채씩 자산을 쌓아가자.”
비전보드에 처음 적을 때 반신반의했던 목표를, 2년을 꽉 채운 시점에 해내기 위해 부지런히 움직이고자 노력했습니다. 공부에만 머물지 말고 실행하라는 튜터님들 말씀대로, 두려워도 한 걸음씩 나아가다 보니 결국 여기까지 오게 되었습니다. 1호기는 실거주 중이기에 이번 2호기가 사실상 첫 전세 투자 물건입니다. 중도금까지 마친 시점에서, 복기 겸 경험을 나눠봅니다.
나침반이 되어준 투자코칭
작년, 아너스 투자코칭으로 잔쟈니님을 뵐 수 있었습니다.
막연히 “이 자금으로 26년 초 수도권 2호기가 가능하겠다”는 생각만 있던 제게, 전세금 20억으로 연 5천만 원의 현금흐름을 만드는 구체적인 로드맵을 그려주셨습니다. 눈으로 직접 계획을 보니 “이건 할 수 있겠다”는 용기가 생겼습니다. 이후 매물을 보러 갈 때마다 투자코칭을 반복해 들었습니다.
사실 저의 1호기는 가족 상황을 우선한 선택이었기에 시세 흐름이 당시 고려한 다른 단지들에 비해 느렸습니다. 솔직히 같은 금액으로 할 수 있는 더 입지 좋은 단지들이 거래될 때마다 마음이 어려웠습니다. 그러나 그 선택이 우리 가족에게 맞는 결정이었음을 계속 되새겼습니다. 그리고 잔쟈니님과 함께 그린 로드맵대로면, 같이 공부하는 동료들에 비해 조금 느리더라도 장기적으로는 충분히 목표한 자산을 달성할 수 있다는 자신감이 생겼습니다.
꽉 채운 열반스쿨실전반
저는 아이 둘을 키우는 워킹맘으로, 남편이 해외 근무 중이라 임장은 평일 연차를 활용하는 것이 최선이었습니다. 그러나 아껴뒀던 연차를 작년 말, 제대로 써보자 결심했고 광클 끝에 삼도 튜터님을 실전반에서 뵙게 되었습니다.
마지막 모임 날의 튜터님의 선물! 확언은 이루어진다!
튜터님이 추천해주신 ‘10배의 법칙’ 책이 특히 인상 깊었습니다. 10배까지는 아니더라도 기존보다 더 큰 실행력을 가져보자는 마음으로 한 달을 보냈습니다. 주말 임장이 어렵기에, 평일 연차 임장으로 최대한 동료들의 진도를 쫓아가고자 노력했습니다. ‘하루 전임 2통’이라는 목표를 세워 꾸준히 실행했고, 다음 달에는 실전반 동료들과 루틴조를 만들어 루틴을 놓지 않았습니다. 그 과정에서 적극적인 부동산 사장님을 가려내게 되었고, 목표 지역의 분위기와 단지별 선호도도 좀 더 알 수 있게 되었습니다.
제가 목표한 지역은 당시에 매도자 우위 단지와 매수자 우위 단지가 선호도를 기준으로 아직 뚜렷하게 나뉘어 있었습니다. 소액 투자였기에 매수자 우위인 단지를 중심으로 투자금을 최대한 줄여 조금이라도 더 나은 조건의 단지 및 매물을 선택해보자고 목표를 세웠고, 매도자 우위가 점차 확대되는 흐름을 보며 늦기 전에 실행을 마무리해야겠다고 생각했습니다.
실제로 매물을 정하고 네고를 시도하던 시점에는 목표 단지에 매수세가 유입되기 시작했고, 동 선호도가 좋은 매물은 거래 보류가 나타나며 거래량 증가를 체감할 수 있었습니다.
특강 인사이트로 지역·단지·투자금 설정
처음에는 진심을담아서님의 구리 특강에서 배운 대로 “좋은 곳에서부터 내려오자”는 기준으로 지역과 단지를 하나씩 좁혀갔습니다. 제 투자금으로는 원하는 조건의 집을 매수하기 어렵다고 판단했지만, 가능성을 확인해보고자 매임도 직접 다녀왔습니다.
이때도 전임을 통해 가려낸 친절한 부동산 사장님을 선택했는데, 하루 종일 바쁘신 상황에서도 통화 때와 다름없이 친절하셨고 귤을 건네주시며 단지 분위기와 최근 시장 상황을 설명해 주셔서 감사한 마음이 들었습니다. 손님들로 붐비는 시장 속에서도 한 사람 한 사람에게 최선을 다하는 사장님은 분명히 존재한다는 것을 알게 되었고, 다른 지역에서도 이런 분을 만날 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
또 하나 진담님 특강에서 인상 깊었던 점은 투자금 설정 방식과 이를 부동산 사장님께 명확히 전달하는 방법이었습니다. 계약금·중도금·잔금 시점마다 제가 실제로 진행 가능한 금액을 상세히 계산해 매물을 검토했고, 이러한 준비가 부사님께서 매물을 더 적극적으로 보여주시는 데 도움이 되었던 것 같습니다.
공급 리스크 확인
과거 시어머님 집 전세를 맞춰드릴 때, 인근 대규모 공급의 영향을 제대로 고려하지 못해 예상했던 전세금보다 2천만원 낮게 전세를 놓고서야 세입자를 구할 수 있었습니다. 3주 동안 매주 집을 보여주었지만 보러 오는 사람은 많아도 계약으로 이어지지 않아 매주 마음을 졸였던 기억이 있습니다. 그때 강사님들이 전세 안 맞춰지면 한주한주 맘 고생한다고 얘기하셨던게 실감이 났습니다. 그때 자향님과 매물 코칭을 통해 문제의 원인을 짚을 수 있었고, 이후 바로 전세를 맞출 수 있었는데요.
이에 다음 투자부터는 공급 리스크를 반드시 적어도 앞, 뒤 3개월을 기준으로 확인해야겠다 생각했고, 이에 투자를 결심한 지역 내 매물을 고를 때, 근방에 대규모 공급이 예정된 단지 전후 3개월 만기 매물은 모두 제외했습니다.
그런데, 최종적으로 매물 코칭 때 가져간 두 개의 매물 중 하나는 결과적으로 공급 영향을 직접 받는 단지였습니다. 직접 받음에도 해당 물건을 택했던 것은 이미 전세가가 낮게 형성된 물건이었고, 수도권 전체적으로 공급이 부족했기에, 일시적으로 자금을 조금만 융통하면 공급이 많더라도 전세를 나쁘지 않은 금액에 맞출 수 있겠다는 생각이었습니다.
매물코칭 때 빈쓰님께서도 해당 부분은 주의가 필요하지만 그래도 괜찮아보인다는 의견을 주셨고, 이러한 경험을 통해 공급 리스크에도 반드시 정답만 있는 것은 아니며 매물 조건에 따라 다양하게 판단해야 한다는 점을 다시 한 번 배우게 되었습니다.
매물코칭을 활용한 최종 선택과 결정
빈쓰님과의 매물 코칭을 통해, 제가 가져간 매물도 나쁘지 않지만 1주일만 더 부지런히 움직여 앞동·더 큰 평형·방 하나 더 있는 매물까지 시도해보라는 조언을 받았습니다. 여의치 않을 경우에는 매코에서 통과된 매물로 실행하면 된다는 가이드도 함께 들을 수 있었습니다.
이 조언을 마음에 두고 ‘1주일만 더 해보자’는 생각으로 실행에 옮겼습니다.
인생 처음으로 매일 저녁 매물 임장을 다니던 시간들이었습니다.
아이를 맡겨야만 갈 수 있는 귀한 시간이었기에, 매일 밤 어떤 매물을 볼지 정말 많이 고민했습니다. 그럼에도 빈쓰님의 “1주일만 고생해보자”는 말을 떠올리며 최대한 부지런히 움직였습니다.
실제로 같은 금액으로 더 선호도 좋은 매물을 찾았고 네고까지 시도했지만, 진행을 앞두고 예상치 못한 자금 이슈가 생기며 해당 매물은 아쉽게도 포기하게 되었습니다. 투자금이 줄어들면서 선택지는 더욱 제한되었고, 여러 매물을 검토해 보았지만 제 상황과 시간 안에서는 무리라는 판단이 들었습니다.
그 과정에서 아무리 조건이 좋아 보여도 내가 감당할 수 없는 선택은 해서는 안 된다는 점을 계속 스스로에게 되새겼습니다. 매물을 보다 보니 더 앞 동, 방 하나 더 있는 집을 욕심내고 싶은 순간도 많았고, 인테리어까지 할 시간적 여유가 있다면 얼마나 좋을까 하는 생각도 들었습니다.
그럴 때마다 너나위님의 “발 뻗고 잘 수 있는 투자” 말씀을 컴퓨터 앞에 붙여놓은 것을 계속 봤습니다.
더 벌지 못하더라도
덜 위험한 것에 투자해서
목표를 이룰 때까지
시장에 살아남는 투자
과거 대세상승장에서 0호기를 고금리 대출까지 감당하며 매수했던 경험이 있었기에, 금리 상승기에 느꼈던 부담이 아직도 생생합니다. 현재 실거주 중인 1호기에 주담대가 있는 상황이기도 했고, 매코 때 빈쓰님 역시 코칭 초반부터 안전한 선택을 우선하라는 조언을 주셨습니다. 그 말을 계속 마음에 두며 무리하지 않기로 했습니다.
다행히 투자금이 일부 줄어든 이후에도 매코에서 통과되었던 기존 매물 중 하나는 여전히 진행이 가능했고, 저환수원리를 다시 생각한 끝에 이 투자금으로, 제 실력과 시간 안에서 할 수 있는 최선의 선택이라는 결론에 이르러 해당 매물을 실행하게 되었습니다.
이번 경험을 통해 같은 투자금 안에서도 더 다양한 조건을 시도해볼 수 있다는 점을 배웠고, 다음 투자에서는 조금 더 여유를 가지고 매물을 탐색해보고 싶다는 생각도 들었습니다. 솔직히 다른 분들보다 시간이 절대적으로 부족하기에 매물을 더 많이 보고 결정하진 못 했습니다. 그러나 “1주일만 더”라는 튜터님 말씀대로 실행해보는 과정 속에서 또 새롭게 얻은 배움이 있었습니다.
누수 확인과 특약 협의
이번에는 매수 전 꼭 확인하자고 마음먹었던 위아랫집 및 관리사무소 누수 확인도 실제로 실행해 보았습니다. 이전 매수 과정에서 여러 번 놓쳤던 부분이라, 복기하면서 이번에는 반드시 확인해 보자는 생각이 들었습니다.
관리사무소 확인 과정에서 “집주인과 부동산에서 문제없다고 하면 없는거지 뭘 물어보냐”는 직원분 말에 순간 벙쪄서 ‘아, 네…;' 하고 끊었습니다. 제 이야기를 들은 남편이 해외에서 직접 전화를 걸어 다시 한 번 확인을 도와주었습니다. 과거 누수 경험이 있어 매수 전 꼭 확인이 필요하다는 점 어필하며 필요한 확인을 마칠 수 있었습니다. 이 과정을 겪으며 제가 의외로 소심한 부분이 있다는 생각이 들었고 ^^; 남편에게 고마운 마음이 들었습니다.
또 이전 매수·매도 경험을 돌아보며 특약에 아쉬움이 남아 있었는데, 월부 커뮤니티를 통해 질문하고 답변을 받으며 조금 더 준비할 수 있었습니다. 제 매물은 주인전세 물건이었고, 매도자는 과거 전세금 반환 문제로 법적 분쟁을 겪은 경험이 있어 특약에 대해 상당히 민감해했습니다. 처음에는 다소 부담스러운 수준의 특약 요구도 있었지만, 사전에 점검한 내용을 바탕으로 차분히 설명드리고 부동산 사장님과 함께 조율하며 무난한 방향으로 협의할 수 있었습니다.
준비는 하였지만…
매도자 분과 특약에 대해 논의할 것 생각하며 엄청 긴장하며 갔던 본계약날…
끝으로…
중도금까지 마쳐 이제 잔금 준비를 해야하네요. 주인전세 물건이라 앞으로 실질적인 전세 빼는 과정도 남아 있지만, 추후 잔금과 전세까지 마무리하며 복기글을 한번 더 남겨보겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다 🙂
마지막으로.. 2호기를 하기까지 도와주신 많은 분들에게 감사 인사를 남겨봅니다.
- 해당 지역을 함께 앞마당으로 만들며 늘 밝은 분위기로 소통해 주신 6쾌하게5늘도달리조 여러분 감사합니다.
- 항상 시세 루틴을 함께 하는 이젠제발투자하조 루틴방 여러분 감사합니다.
- 매일 전임 2통 루틴을 이어갈 수 있도록 함께해 주신 더나은라이프님, 오스칼v님 감사합니다.
- 특약 검토해주신 블랙달리님, 로레니v님, 뽀오뇨님 감사합니다.
- ‘발 뻗고 자는 투자’라는 기준을 늘 되새기게 해주신 너나위님 감사합니다.
- 가족을 위한 느린 선택도 괜찮다고 조언을 주신 한가해보이님 덕분에 다음 스텝인 2호기까지 올 수 있었습니다. 감사합니다.
- 실행력을 높이라는 교훈으로 결과를 만들 수 있도록 가이드해 주신 두번째 실전반 튜터님, 삼도님 감사합니다.
- 매수에 대한 깊이 있는 복기글로 늘 도움을 주시는 첫 실전반 튜터님, 두잇나님 감사합니다.
- 전세금 20억이라는 구체적인 로드맵을 함께 그려주시고 방향을 잡아주신 잔쟈니님 감사합니다. 말씀주신 대로 해낼 수 있었습니다.
- 구리 특강을 통해 투자금에 대해 인사이트 주신 진담님 감사합니다. 덕분에 투자 실행까지의 시간을 더욱 아낄 수 있었습니다.
- 2호기 준비하는 과정 속에서 매물코칭 통해 시부모님 집 전세 빼고 매수 하는데 도움주신 자향님 감사합니다.
- 2호기를 보다 나은 투자 할 수 있도록 매물코칭 통해 가이드를 주신 빈쓰님 감사합니다. 말씀드렸던 투자금보다 여건이 줄어들어 더 좋은 물건까지는 가지 못했지만, 가져갔던 매물로 실행할 수 있었습니다.
- 투자금을 마련하는 과정에서 큰 도움을 주고 제가 공부하고 도전하는 선택을 믿어주는 남편 감사합니다.
- 전세 놓고, 소액 아파트 매수까지, 귀한 경험을 할 수 있도록 해주신 시부모님 감사합니다. 덕분에 제 2호기도 좀 더 수월하게 진행할 수 있었습니다.
- 1주일 동안 몰아서 매임하느라 저녁마다 아이 둘을 맡아주신 엄마 아빠 감사합니다. 당분간은 전임으로 보완해
이런 부탁을 드리지 않겠습니다. 3호기를 하는 시점엔 경험자인 잔쟈니님 말씀처럼 아이들이 조금 더 커 있기를 바라며…
