안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.
최근 이사를 해야할 일이 생겨서 지금 살던 월세집 만기가 도래하기 전 퇴거를 먼저해야하는 상황이 있었습니다. 1년 반 사이에 월세 가격이 많이 올라서, 1년 반 전에 24평 월세 가격이 현재 20평(방2개) 월세 가격이 되었는데요. 월세를 한달에 최소 30만원 이상 받을 수 있는 집주인 입장에서는 제가 미리 나간다고 하니 더 좋아하시더라구요.
그런데 이 월세가 “단 하루”만에 나가게 되었습니다. 저 역시도 다소 비싼 거 같은데 나갈까 했었는데 집을 보자마자 바로 계약금을 넣으시는 것을 보면서 서울수도권 전월세난을 뼈저리게 느낄 수 있었습니다.
2023년 5월 이후 서울 전세가 그래프를 보면 이렇게 꾸준히 우상향 하는 모습을 보이고 있습니다. 전세가가 100주 연속 상승한 모습인데요. 2020년 쯤 금리 파격적인 인하로 인한 대출 상품 접근의 용이함으로 인해 단기간에 폭등한 전세 상승의 모습과 달리 이번 전세 상승 모습은 더 안정적으로 오르는 모습입니다. 쉽게 말씀드리면 전월세가 단기간에 떨어지기가 어렵다는 뜻입니다.
서울 수도권에서 입주가 있는 지역들, 이를 테면 광명이나 인덕원 일대에서도 현재 전세가 하락이 일어나고 있지 않습니다. 이제는 막연한 낙관론을 버려야 할 때입니다. "설마 더 오르겠어?"라는 안일한 생각이 당신을 주거 난민의 길로 몰아넣고 있습니다. 지금의 시장은 단순히 심리에 의해 움직이는 것이 아니라, '공급 부재'와 ‘수요 폭주’라는 거대한 수레바퀴에 의해 굴러가고 있기 때문입니다.
오늘 이 글을 읽게 되신다면…
- 100주 연속 오른 전세가의 의미를 알게 됩니다.
- 앞으로 일어날 수 있는 일을 알게 됩니다.
- 지금 할 수 있는 방법을 구체적으로 알 수 있습니다.
도움이 되면 좋겠습니다.
1.5만 가구의 공급 절벽,
매물 증발이 불러온 현재 분위기
가장 먼저 직시해야 할 데이터는 서울 아파트 입주 물량입니다.
(출처: 아실)
2026년 서울의 입주 예정 물량은 약 1만 5천 세대에 불과합니다. 이는 서울의 적정 수요량인 연간 약 4만 7천 세대의 3분의 1 수준에 그치는 '역대급 공급 쇼크'입니다. 신규 공급이 막히면 기존 전세 물량이 순환되어야 하지만, 실거주 의무와 세금 규제로 인해 매물 잠김 현상이 심화되면서 시장의 혈관이 꽉 막혀버렸습니다.
실제로 현장의 매물량 추이를 보면 그 심각성이 더 명확해집니다. 서울 아파트 전세 매물은 1년 전 대비 약 30~40% 급감했습니다. 3만 건을 웃돌던 전세 매물은 현재 1만 8천 건대까지 쪼그라들었으며, 그나마 나온 매물들도 '신고가'가 아니면 거둬들이겠다는 배짱 집주인이 대부분입니다. 거래량은 줄어드는데 가격은 오르는 이 기이한 현상은, 살 사람이 없어서 안 사는 것이 아니라 '살 수 있는 물건' 자체가 사라졌기 때문에 발생하는 전형적인 공급자 우위 시장의 모습입니다.
여기에 '빌라 전세 사기' 여파로 인해 비아파트 수요가 아파트로 대거 유입된 점이 불을 지폈습니다. 빌라를 기피하는 임차인들이 소형 아파트 전세로 몰리면서, 전세가 상승의 압력은 하급지에서 상급지로 무섭게 전이되고 있습니다. 한가지 더 무서운 사실을 말씀드리자면 빌라 공급조차도 절벽이라는 사실입니다.
아파트 임차료가 많이 오를 경우 대안이 될 수 있는 빌라 공급조차도 지어지지 않고 있기 때문에 서울수도권의 전월세 오름폭은 당분간 멈춰지기가 어렵지 않을까 생각듭니다.
월세화의 가속이 지속 될 때
주거 시스템을 점검할 것
전세를 구하지 못한 임차인들이 반전세나 월세로 밀려나면서, 서울 아파트 월세 지수 또한 역대 최고치를 경신하고 있습니다. 현재 서울 주요 지역의 월세 전환율은 전세 자금 대출 금리를 상회하기 시작했습니다. 이는 매달 나가는 주거비가 가계 가용 소득의 30%를 넘어서는 '주거비 과부하' 상태를 의미합니다.
우리는 이 현상을 ‘주거 시스템 검토시간’으로 받아들여야 합니다. 주거비 인플레이션은 단순히 소비를 줄여서 해결할 수 있는 문제가 아닙니다. 내 생활이 무너질 수 있습니다. 그리고 여기서 여러분들이 또 가져가시면 좋은 시그널은 전세가 상승은 하락장에서 매매가를 지탱하는 하방 지지선 역할을 하지만, 반대로 상승장에서는 매수 심리를 자극하는 가장 뜨거운 불씨가 됩니다. 전월세가 오를 수록 "차라리 대출 이자를 내고 내 집을 사자"는 심리가 확산되는 임계점이 다가오고 있다고도 해석할 수 있습니다.
그리고 또 하나, 전월세 매물이 너무 없을 때 일어날 수 있는 일은 “울며 겨자먹기로 집사기”가 일어날 수 있습니다. 이게 어떤 말이냐면, 그 지역이나 생활권에 반드시 살아야할 이유가 있는 사람들이 전월세 매물이 없어서 구하지 못할 때 집을 살 생각이 없었음에도 그 지역에 매수를 해서 사야하는 수요가 나올 수 있다는 뜻입니다. 실제로 전세가율이 70%에 육박한 강남 1시간 정도 걸리는 경기도에서는 이런 단지들이 나타나기 시작했습니다.
전월세의 폭등이 불러올 주거 비용의 부담이나, 매물 가뭄 등이 부동산 참여자들로 하여금 행동을 촉구하는 시그널이 지속해서 나오고 있습니다. 여러분께서 지금 상황이 불안하고 힘드시다면 아래와 같은 액션플랜을 제안드립니다.
전월세가 부담되거나 아깝다면
이 3단계를 생각해보세요.
내가 만약 지금 1년이나 2년 뒤 전월세 부담이 너무 클 것 같다라고 생각이 드신다면 내집마련을 더 긍정적으로 살펴보시는 것을 추천 드립니다. 대출을 사용하신다면 원리금이 들 수는 있겠지만, 현재 지불하시는 전세나 월세비용 보다 적다고 판단되고 무엇보다 가격이 덜 오른 상황이라면 용기를 내보시면 좋겠습니다.
그러나 아직 확신이 들지 않으신다면 내가 대출받아서 살 수 있는 집의 예산을 확정 짓고 2개 정도 부동산에 들어가서 해당 매물을 물어보시거나 분위기를 느껴보시면 좋겠습니다. 관련해서 칼럼이나 강의를 들어보시는 것도 좋습니다.
그리고 위와 같은 내용들이 고민이 되시는 분들이라면 아래와 같은 3가지 단계로 셀프 체크해보시면 좋겠습니다.
- '실질 주거비' 역전 구간 확인: 현재 살고 있는 전세금의 기회비용과 인상분을 합친 금액이, 목표 단지의 대출 이자보다 높은지 계산해보세요. 이미 서울 많은 지역에서 임대료 지출이 대출 이자보다 커지는 '데드크로스'가 발생했습니다.
- 전세 매물 잠김 단지 전수조사: 전세 물건이 단 하나도 없거나 신고가만 남은 단지를 리스트업 하십시오. 그 단지는 곧 매매 수요로 전활 될 수 있는 1순위 후보입니다. 전세가율이 낮아도 매수 대기자들이 줄을 서고 있을 것입니다.
- 양도세 급매와 전세가 상승의 시너지 활용: 5월 9일 양도세 이슈로 나오는 '일시적 1주택/다주택' 급매물 중, 시세보다 더 낮게 거래할 수 있는 매물이 있다면 무엇인지 부동산에 전화해서 물어보세요. 생각보다 기회를 줄 수 있는 지역들이 몇개 보이는 것 같습니다.
여러분들의 고민에 힌트가 되는 글이 되면 좋겠습니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
