안녕하세요. 요x + 태x's daddy = 요태디입니다.
훗날의 내가 오늘의 나에게 고마워 할 수 있도록
하루 하루를 열심히 보내고 있습니다.
최근에 지방에 뿌려뒀던 씨앗 1호기를 매도했습니다.
2년을 보유하고, 매도하면서 복기하고 느낀 점을 공유 드립니다.
혹시, 지방 투자를 앞두고 계신 분들이 조금이나마 도움이 되시길 바라는 마음으로
글을 써봅니다.
[1호기…수익보다 값진 경험]
저는 2023년 11월 지방투자기초반을 수강하며, 선택한 앞마당에서 1호기를 투자했습니다.
많은 멘토님/튜터님들께서 하시는 말씀 중에
앞마당을 만들면서 투자하는 것은 힘들다고 하시죠.
만들어 둔 앞마당을 잘 관리하면서 기회가 왔을 때 투자하는 경우가 더 많습니다.
사실 그게 맞습니다. 많은 동료분들의 투자 후기를 보면
기존에 만들어 둔 앞마당을 잘 관리하고, 기회가 왔을 때 투자하는 경우를 많이 봤고
저 역시 작년에 서울에 투자한 2호기도 같은 케이스였으니까요.
23년 11월 전주를 앞마당으로 만들고 있었는데요.
그 당시 조장님께서 전주의 2개구를 같이 하자고 제안을 하셔서
조장님과 몇몇 조원분들과 열심히 완산구/덕진구를 다녔습니다.
그렇지만, 결론적으로 말씀드리면 2개구를 한달 동안 해나가는 것을 추천드리지 않습니다.
특히, 그 당시의 저는 월부 들어온 지 8개월 밖에 안 된 실력 없는 부린이었거든요.
하루에 40km가 넘는 임장을 하고, 스스로는 열심히 하고 있다는 생각에 뿌듯해 하기도 했었는데요.
문제는, 케파가 되지 않는 상태에서는 미완의 임장과 임보가 될 수 밖에 없었습니다.
분임-단임-매임 빠지는 것 없이 채워 넣었습니다만,
본질적인 것이 미흡했는데요. 바로 ‘선호도’였습니다.
모두가 아시다시피, 전주는 그 당시 강의에서도 말씀하셨듯이 공급이 없는
즉, 리스크가 없는 지역으로 매력적인 소액 투자처였습니다.
저는 그 전에 만들어 둔 청주 앞마당과 비교하면서 전주를 보고
공급이 없다는 매력 때문에 전주에 투자 했습니다.
매물코칭 역시 전주 물건(투자물건)과 청주물건을 문의 드렸었구요.
당시 코칭을 해주신 튜터님은 두 물건 모두 투자해도 괜찮다는 말씀을 주셨습니다.
많은 분들이 투자물건 검토할 때 아실의 전고점 많이 활용하시죠?
당연히 저도 그랬습니다. 그리고 그땐, 초보자인 저에게 아실 전고점 그래프는 절대적 참고자료였습니다.
제가 투자 할 당시의 그래프입니다. 여러분들은 어떤 생각을 하시나요?
저는 이때 이런 생각을 했습니다.
<2023.11. 전주 임장보고서 중 >
그리고, 현재의 그래프를 다시 보면
전세가의 움직임은 전주 투자물건이 같은 기간 1,600만원 상승했고
청주 물건은 100만원 하락했습니다.
복기를 통해, 얻을 수 있는 것은 단순히 이 투자의 성공이나 실패를 찾아내는 것이 아닙니다.
투자할 당시에 나의 생각. 투자물건에 대한 나의 논리구조에서 어떤 점이 잘 생각한 것이고
또 어떤 점은 보완해야 할 것이냐를 찾아내고, 다음 투자에 적용할 수 있어야 의미가 있는 것입니다.
제가 이 부분의 복기를 통해 얻은 것은, 지방 투자를 위해서 ‘공급’부분을 딥하게 파고 들어야 한다는 것입니다.
단순히 공급이 없는 지역만 찾아 다니면서 투자하는 것이 아니라
공급이 있는 곳의 리스크를 정확히 파악하고, 내가 그것을 감당할 수 있는 지 여부를 알아야 합니다.
그리고 다음의 복기를 통해 ‘선호도’를 선명하게 파악하는 것이 투자에 있어
얼마나 중요한 것인 지 뼈저리게 느꼈습니다.
만일, 제가 공급이 거의 없다시피 한 전주가 아니었다면, 선호도 파악의 미흡으로 인해
잃는 투자를 할 수도 있었겠다는 복기를 해봅니다.
[투자는 공식처럼 이루어지지 않는다]
많은 분들이 투자를 어떤 ‘공식’에 의해 이루어질 수 있다면 얼마나 좋을까? 라는 생각을 합니다.
저도 그랬습니다.
누군가가 딱 정의해줬으면 좋겠다는 생각을 초보시절에 많이 했던 것 같아요.
지방은 연식. 특히 중소도시는 무조건 연식.
광역시도 부산이나 대구/대전 정도만 입지 생각하고 나머지는 연식.
이런 공식 혹은 선입견을 가진 채 1호기를 투자했었습니다.
전주 내에서 투자물건과 함께 고민했던 단지가 있었습니다.
그런데, 사실 그 고민을 깊게 하지 않았고,
“그냥 중소도시는 연식이지” 퉁 쳐서 결론을 내렸었습니다.
심지어 임장 당시, 택시기사님들 혹은 부사님들처럼 현지인 분들이 말씀하신
“전주는 그래도 중심을 좋아해요” 라는 말을 너무 가볍게 흘려보냈습니다.
아마 그때의 저는 그랬던 것 같아요.
‘나는 그래도 투자를 공부하는 사람’ 그렇게 현지인 분들이 말씀하신 선호도를
그냥 ‘투자를 잘 모르는 일반적 시선’으로 치부하며 가볍게 흘려 들었습니다.
빨간 표시가 제가 투자한 단지이고, 파란 표시는 투자 당시 고민했던 단지인데요.
투자단지는 외곽에 위치해 있으나 연식이 좋았고, 고민 했던 단지는 중심부에 위치했지만, 구축단지였습니다.
그리고 그 당시 아실 그래프를 보면, 제가 생각한 단지가 뭔가 더 빨리 반응하고 살짝이지만 흐름이
더 좋다고 판단했죠.
2년이 지난 후 어떻게 되었을까요?
생각보다 많은 차이가 나죠?
2년간 제가 투자했던 단지는 3천5백만원이 올랐지만
고민했던 단지는 7천만원이 올랐습니다. 2배의 차이죠.
이 부분을 복기하며 제가 했던 생각은
‘선호도’를 정말 자세하게 파악하는 것이 필요하다.
특히, 거주민들이 실거주를 결정하는 중요한 이유가 무잇인지에 대해 끊임없이 파고들어야
더 나은 단지를 투자할 수 있다.
그리고, 공급이 없는 지역에서 신축의 희소성도 투자에 유의미하지만
이미 갖춰진 인프라의 생활권 내 구축 단지도 사람들의 선호도가 높다면
지방이라는 프레임에 갇혀 구축을 배제할 필요는 없다.
[지방 투자를 앞두고 계신 분들에게 드리고 싶은 말씀]
지방에 1호기를 투자하고, 매도하고 느낀 것 중 가장 중요한 것은
지방에 투자하는 것이야 말로, 가장 적극적인 투자 활동을 통해
스스로의 자산을 늘려나가는 행동이라는 것입니다.
두려움이 없을 수는 없습니다. 저 역시 아주 두려웠는데요.
그러나, 자기 자신의 포지션이 지방투자를 하면서 자산을 늘려나가야 하는 입장이라면
두려워하는것만으로는 답을 찾을 수 없는 것도 확실합니다.
제가 만약, 청주에 투자해서 잃는 투자를 했다면 저는 얻는 것이 없었을까요?
더 많은 것을 얻을 수 있었을거라 생각합니다. 더 깊은 경험을 했기에
투자에 앞서 어떤 점을 조심해야 하는지, 더 확실하게 알 수 있었을 겁니다.
저는 이제 1호기에서 나온 약간의 수익금과 종잣돈을 더해
더 나은 물건을 투자하려고 합니다.
지방이 될 수도 있고, 수도권이 될 수도 있습니다.
그러나 한 가지 확실한 것은
지방이라고 해서 두려울 것이 없습니다.
물론 어려움이 없지는 않겠죠.
그러나 그 어려움들은 앞단에서 성공적인 투자를 진행하셨던 멘토/튜터님들
그리고, 꾸준히 공부하고 경험하는 스스로의 그릿을 통해 극복할 수 있을 것이라 생각합니다.
혹시라도, 지방 투자를 해야하는 입장임에도 불구하고,
알 수 없는 두려움 때문에 주저하시는 분이 계시다면
제 글이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
