안녕하세요 조은아파트입니다.
지난 아파트 1호기 투자 후기에 이어 2편을 가져왔습니다.
1호기 투자후기 1편
https://weolbu.com/s/LbbuG2Xh8M
2025년 3월~4월 간의 매수과정을 자세하게 풀어보려고 합니다.
3월에 A지역을 임장하면서 매임메이트였던 가즈아님과
모든 생활권을 골고루 매임했습니다.
실전반 이름답게 저에게는 이론으로 배운 걸 처음으로 실전에서 적용할 수 있었는데요.
전임도 어떻게 해야하는지 알려주셔서 매임예약도 겨우 잡고,
부사님한테 말도 못 붙이고,, 무슨 질문해야 될지도 모르겠고,, 1시간 반텀으로 하니 지치고,,
동료분께서 거의 뭐 멱살잡고 끌어주셨습니다.
가즈아님 덕분에 2주에 걸친 매임을 무사히 끝낼 수 있었습니다.
1등 매물만 남겨 정리해보니, 총4개의 생활권 중에서
1,2,3등 생활권에 골고루 비교해볼 단지들이 나왔습니다.
처음 비교평가를 각잡고 해보려니 너무 어려웠는데,
실전반 때 용맘튜터님이 강의해주신 내용을 바탕으로 적용하니 훨씬 수월했습니다.
크게 먼저 가치를 판단하고, 가격을 붙여보며 과거가격과 현재가격에 대한 생각을 남겨보고,
마지막에 그래프로 참고해보면서 결론을 내리는 순서였습니다.
입지와 상품성을 따져보고, 더 나은 곳에 색칠을 하면서 비교해보니 그나마 쉽게 해볼 수 있었습니다.
그래서 TOP3단지를 뽑았는데
1등생활권 중간선호도 59
3등생활권 중상선호도 84 2개로 추려졌습니다.
생활권은 전용 59가 가장 좋았지만,
생활권이 좀 떨어져도 비슷한 투자금이면 84를 더 우선적으로 봤고,
84의 두개 단지를 비교를 많이 했는데,
A단지는 연식이 9년 앞서고, 짱짱한 대단지, 초코아, 평지였지만 역과 좀 떨어져있고, 나홀로 단지.
B단지는 옆에 단지가 붙어있지만 역시 나홀로, 초등학교도 멀리 있음. 하지만 2개의 호선을 이용가능하고, 강남과 여의도 접근성이 모두 좋았습니다.
두 단지 모두 전고대비 -20%로 저평가였고, 전세가도 1등생활권과 비슷하게 혹은 더 받을 수 있었습니다.
입지가치 중 많은 면이 A단지가 더 나았지만,
이 생활권에서는 교통을 최우선으로 생각해 B단지를 최종 선택했습니다.
기존에 가지고 있던 앞마당에 서울 4급지는 없어서
경기 4급지의 앞마당 물건과 비교해봤는데
매물코칭까지 같이 올릴 물건이 없어서
4월에 새로운 4급지 앞마당을 만들고 매코를 받기로 했습니다.
무조건 더 투자를 미루지 말고 대선 전에 매수하겠다고 다짐했었습니다.
4월 실준반을 들으며 동료분들과 앞마당을 만들었습니다.
1등 생활권에 있는 초역세 구축단지 59를 만들어보려고 매임해봤는데
조정이 안되고 수리비까지해서 투자금이 오바돼 포기하고,
(지금 다시 가격을 확인해보니 8.8억이었는데 최근 실거래가 최고가가 13억이 넘었다..)
4등 생활권의 초역세 구축단지 84를 선택했습니다.
이단지는 구축, 800세대, 중심업무지구와 여의도를 15분 30분내에 갈 수 있는 단지입니다.
3월 B단지와 4월의 C단지를 최종 매물코칭에 넣게 됩니다.
두 단지 모두 90년대 구축, 비슷한 매매가와 전세가. 전고대비 -20%,
교통이 좋은 단지였습니다. 가치가 비슷하다고 판단했습니다.
그래도 C단지는 전세가를 보수적으로 -5천까지도 봐야했고,
강남접근성이 더 좋은 B단지를 우선적으로 봤고,
여기에서 조건 좋은 물건을 못 찾으면 C단지로 하기로 생각했습니다.
자향님께서 매물코칭을 해주셨고,
두 개의 단지 모두 괜찮다고 말씀해주셨습니다.
이 때는 단지의 확신을 먼저 얻기 위해 매물코칭을 넣어서
넣기 전에 모든 매물을 본 게 아니고, 실제로 보지는 못 했지만 브리핑 받은 물건과
이미 팔린 물건을 넣게 되었습니다.
다시 생각해보니 그럼에도 모든 매물을 임장하고 코칭을 넣었으면
좀 더 살아있는 코칭을 받을 수 있었겠습니다.
그래서 B단지를 우선적으로 매물털기 시작하였고,
저렴한 것부터 더 가격조정을 해보려고 했지만 조정이 안 되었고,
좀 더 높은 가격에 올라와있는 매물을 보고 기본 상태였지만 샷시가 되어있어서
가격 조정을 요청했고, 바로 당일에 2천을 조정해주셨습니다. 그 때 기준 최저가로 구입할 수 있었습니다.
이 물건의 조건은 매도자 분이 3급지로 이사 고려중이신데 이사갈 집 알아볼 기간을 3~5개월을 달라고 하셨고,
조건부 전세대출 제한 은행들이 생긱고 있어 이사 3개월 전에는 명의를 받고 싶다고 말씀드리고
3개월 주인전세 계약을 제안드렸습니다.
매도자분이 집을 빨리 구해서 한달 남기고 먼저 이사를 나가셔서 인테리어를 진행했습니다.
(집을 늦게 구하셨다면 수리기간도 없었고, 잔금을 쳐야되는 상황이 필요했는데,
안되더라도 이런 상황까지 고려해서 조건을 미리 요청해볼 수 있었을 것 같다.)
미리 코크드림님의 인테리어특강을 들어서 기본적인 내용을 이해하고 있었고,
특정 자재명을 알고 있어서 견적 요청시에도 수월하였습니다.
10군데 정도 견적을 요청했고, 기본적으로 세입자용수리를 요청하니 가격대는 크게 차이나지 않았습니다.
예전에 조장님께서 알려주신 업체로 결정하게 되었고, 편하게 올수리를 3천정도에 마쳤습니다.
추석이 껴있어서 한달 꽉채워 수리가 진행되었고,
수리 과정에 집을 보고 가신 분들과는 전세계약까지는 진행되지 못했습니다.
그 과정에 잔금일 맞춰서 들어올 수 있는 분이 있는데 추석때문에 대출이 늦게 나와서
10일정도 먼저 입주해도 되는지 묻는 분이 계셨습니다.
고민이 돼서 험블튜터님께 말씀드렸는데 점유권 문제 때문에 위험하다고 답변해주셨습니다.
수리가 다 될 즘에 전세계약자를 찾았고, 잔금일인 11월보다 한달 뒤에 들어올 수 있는 세입자였다.
어차피 한 달 안에 세입자를 맞춰야 됐기 때문에 잔금을 고려하고 있긴 했었다.
대출상담사를 통해 보험사에서 주담대를 받기로 했다.
그런데 진행사항을 궁금해하신 매도자분이 전세광고를 보고 부동산에 연락하셨고,
그 때 부사님이 잔금을 한달 미뤄주시고 이자를 받으시는게 어떻겠냐 제안을 해주셨다고 했다.
매도자분도 좋은 기색이었다고,,
계약을 제대로 이행 못하는 게 민폐같아 말씀도 안드렸었는데, 부사님 말씀을 듣고
매도자님께 한달 빌리는 이자는 8%로 쳐서 드리겠다고 제안드렸다. 흔쾌히 수락해주셨다.
원래 발생할 예정이었던 주담대 한달치 이자 및 중도상환수수료 보다 낮은 금액으로 산정하였다.
첫투자라 잔금을 여유롭게 생각했는데, 다음 투자부터는 그럴 수 없기에 꼼꼼히 리스크를 따져봐야겠다.
이렇게 계약부터 전세계약까지 투자과정을 마무리지었다.
(중간부분부터 -겠다체로 바뀌었다.. 양해바랍니다ㅠㅠ)
과정 과정마다 정말 많은 분들의 도움을 받았다.
혼자서는 절대 할 수 없었던 일이었다.
모든 강사님, 튜터님, 동료분들께 감사드립니다!!
그리고 항상 함께 서포트해준 우리 남편 감사하고 사랑합니다🩷
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