안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는
워렌부핏입니다.
오늘은 제가 지방 소액투자를 통해
15억의 자산을 만들기까지 어떤 과정을 거쳤는지
이야기를 공유드려보려고 합니다.
지방투자를 선택할 수밖에 없었던 이유
이 글을 읽으시는 대부분은 직장생활을 하다가 재테크를 접하셨을텐데요.
저는 대학원생 때 너나위님 책을 통해 우연히 월부를 알게 되었습니다.
대학원생이었기에 일반 직장인에 비해서는 턱없이 소득이 적었습니다.
하지만 감사하게도 당시 입사를 전제로한 회사에서
장학금 명목으로 등록금을 지원받는 상황이었습니다.
1.8% 10년상환 학자금대출을 통해 등록금을 해결하고
통장에 입금되는 장학금을 8%청년적금통장에 비축해두었습니다.
여기에 대학생때부터 아르바이트로 모았던 돈과
석사 기간동안 아끼고 아끼며 저축한 돈을 다 합쳐보니
23년 말, 졸업시점에는 약 5천만원 정도가 모였습니다.
투자 공부를 시작한지 1년이 넘었을 무렵
저는 열심히 모은 5천만원과 여자친구 돈 1천만원을 합쳐
6천만원으로 지방에 투자를 했는데요,
당시 지방투자를 선택한 이유는 아래와 같습니다.
1.소액 투자가 가능한 곳이 지방밖에 없었습니다.
당시 서울/수도권은 약 적어도 1억 중반 이상의 투자금이 필요했고,
5~6천만원으로 투자할 수 있었던 곳은 지방 뿐이었습니다.
당시 지방도 지역 사람들이 선호하는 가치있는 단지들이
고점대비 -30%이상 하락한 상태였습니다.
따라서 저평가된 단지들을 저렴한 가격에 소액으로 투자할 경우
200% 수익은 충분히 기대해볼 수 있으리란 생각이 들었습니다.
2. 수도권 보다는 지방 투자가 유리했습니다.
수도권에도 수도권 외곽에 가치가 떨어지는 곳은 소액투자가 가능했습니다.
하지만 연식이 낡아 2천 이상 수리비가 추가되는 것은 물론
수도권은 지방보다 상대적으로 상승 사이클이 길기 때문에
해당 단지에 상승흐름이 오기까지 상당히 오랜 시간이 소요되는 특징이 있습니다.
따라서 저는 지방투자를 선택하였습니다.
1.3억 원을 안겨다준
지방 물건을 찾기까지
5천만원 투자금으로 제가 지방 투자 후보 단지는 3개였습니다.
광역시 A단지 : 2급지 위치한 준신축 24평
50만 중소도시 B단지 : 랜드마크 신축 30평
40 중소도시 C단지 : 랜드마크급 34평
세 단지 모두 각 지역에서 사람들이 선호하는 단지였고,
이미 고점대비해서 -30% 이상 크게 하락한 가격이었습니다.
그리고 비슷한 인구규모, 비슷한 가치의 단지들과 각각 비교하여도
상대적으로 저평가된 가격이었기에
충분히 수익을 낼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
보유 투자금은 5천만원이었지만, 시장상황이 안좋았기에
가격 협상이 가능할 것이라 생각하고
투자금보다 1~2천만원 더 들어가는 단지들을 투자 후보로 선정하였습니다.
그렇게 투자후보를 추린 뒤 약 3박 4일에 걸쳐
지방 세 개 지역을 돌아다니며 단지 근처에 위치한 부동산을
하나씩 다 들어가보며 급매를 찾았습니다.
약 300개 이상을 돌아다니며 부동산을 털었더니
시세보다 3천만원 이상 저렴한 장부 물건을 찾기도 했구요,
(일당이 수천 만원이라 생각하면 돌아다닐만 하죠?)
생각보다 높은 전세가로 살아주겠다는 주인전세 물건도 만나게 됩니다.
하지만 결국 제가 투자한 물건은
공급이 적어 가격 회복이 빠를 것으로 기대되는
광역시 A단지였습니다.
최근 [두쫀쿠 품절대란] 때
4천원이었던 두쫀쿠가 8천원까지 치솟는 것을 보신 적이 있을 거예요.
수요와 공급 법칙에 따라,
적정 수요 대비 공급이 부족하면 가격이 올라가고
적정 수요 대비 공급이 초과되면 가격이 떨어집니다.
부동산도 당연히 필수재이기 때문에
시장 상황과 관계없이 실거주할 집을 필요로 하는 사람들의 크기는 변하지 않습니다.
따라서 시장이 안좋으면 매수 심리가 꺾여
매매가는 잘 움직이지 않습니다.
하지만 전세로라도 그 지역에 집을 구해야 하는 사람들은 일정한데
공급이 부족하면 그만큼 매매/전세 물건이 부족해지기 때문에
전세가격이 상승하게 됩니다.
일정 가격 이상 전세가격이 상승하여
매매가격과 차이를 좁히게 되면 사람들의 심리가
‘이 돈이면 그냥 매매하겠는데?’로 바뀌면서
전세가가 매매가격을 밀어 올리는 특징이 있습니다.
투자 후보로 보던 다른 단지들 모두 충분히 선호도 있고 저평가된 단지였지만
광역시 A지역이 2년 내내 공급이 부족했습니다.
따라서 상대적으로 빨리 가격을 회복할 경우
2년~4년 내에 매도하여 수도권으로 갈아탈 수 있겠다는 생각을 하였기에 결국 A단지로 투자를 하게됩니다.
지방 1호기 씨앗이
수도권 10억 자산으로 불어나다
예상한대로 투자한 1호기 물건은 공급 부족에 따라
2년이 채 안되어 매매가/전세가 모두 6천만원 이상 상승하였습니다.
당시 넣은 투자금도 약 6천만원이었기에
실질적으로 회수되는 금액은 투자금과 수익금을 합쳐 약 1.3억원이 되었습니다.
드디어 이 돈으로 수도권을 매수할 수 있는 기반이 마련되었습니다.
당시 1.3억원 만으로도 수도권에 충분히 갈아타기를 할 수 있었습니다.
하지만 지방 물건 보유기간동안 모은 종잣돈과
결혼하며 구한 전셋집을 월세로 이사가며 보증금까지 확보하면서
25년 말에 2억원대 투자금으로 수도권 비규제 지역 신축을 매수하였습니다.
사실 해당 수도권 집으로 갈아타기를 할 때에도
우여곡절이 정말 많았습니다.
수도권은 대출규제로 인해
매매와 전세 잔금 동시 진행이 어려워,
이전보다 투자 난이도가 더욱 상승하였고
상승 분위기에 가격 협상조차 쉽지는 않았습니다.
하지만 저는 이미 지방 투자를 통해
충분한 경험 자산을 쌓아 둘 수 있었습니다.
- 투자 후보 단지를 찾는 경험
- 조건에 맞는 물건을 찾기 위해 부동산을 턴 경험
- 매매가격 협상 경험
- 수백군데에 전세 물건을 내놓으며 전세를 빼본 경험
이 모든 것은 지방이든 수도권에서든
투자를 할 때 공통적으로 반드시 겪게되는 것들입니다.
이미 지방 투자로 현장에서 경험을 쌓아놓았기 때문에
작년 10월 규제가 터졌을 당시에,
비규제지역으로 상승 흐름이 닿기 전에
발 빠르게 움직여 투자를 진행할 수 있었습니다.
갈아탄 물건은 4개월만에 시세가 이렇게 바뀌었습니다.
저는 5천만원밖에 없던 소액투자자였고
연 저축액도 많지 않았기 때문에
애초에 이런 자산을 매수할 수 있을 거라고는
상상도 하지 못했었습니다.
이게 가능했던 것은
나의 종잣돈을 불려줄 수 있는 씨앗을
지방에 심어놓았기 때문입니다.
여전히 소액 투자자에게
기회는 열려 있습니다
저는 아직 지방에 투자한 물건이 더 남아있습니다.
그리고 그 씨앗은 내년이 되면
또 다시 새로운 수도권 투자 물건으로 갈아타기를 할 수 있는
열매가 되어 주리라 생각합니다.
처음부터 소액으로 수도권 자산에 접근하는 건 쉽지 않습니다.
지금 시점에 N천만원 소액으로 투자할 수 있는 수도권 외곽 단지들은
상대적으로 선호도가 떨어지며,
지방보다 상당히 늦게 오르는 단지인 경우가 많습니다.
그렇다고 해서 대출을 활용한다고 하더라도
처음부터 7~8억에 가까운 단지들을 투자하는 건 쉽지 않습니다.
소액 투자금에 대출을 N억 이상 받는 건 상당히 리스크가 클 뿐더러
몇 년간 대출을 갚느라 저축 구조가 무너지며
보유 자산은 영끌한 집 한 채로 남아있게 됩니다.
따라서
- 목표 순자산이 10억 이상이라면
- 보유 투자금이 1억 미만이라면
- 연 저축액이 5천만원 이하라면
수도권 상급지로 갈아탈 수 있는 씨앗인
지방 투자를 고려해보시면 어떨까 생각합니다.
기나 긴 하락장과 공급장을 거쳐
이제 공급이 부족해지는 지역들이 속속 등장하고 있습니다.
해당 지역들은 여전히 1억미만으로 투자가 가능하며
압도적인 저평가 구간에 속해있는 선호 단지들이 많고
서서히 전세가격이 반등하고 있습니다.
지금같이 좋은 시기에
‘지방은 안 돼’
‘나는 돈이 없어서 안 돼’ 라고 생각 하기보다는
‘지금 내가 가진 돈으로 할 수 있는 가장 좋은 선택지는 무엇일까?’라는 생각으로
황금같은 시기에 기회를 잡아보시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
