지금 집 사도 될까요? 21년과 똑같은 신호가 보입니다 [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

오늘 대출 규제의 풍선효과로 15억 이하의 단지들의 거래가 이어지고 있다는 기사를 접했습니다

특히 1-2년 전까지만 해도 '얼죽신'이라는 단어가 잊힐 정도로 최근에는 서울의 구축 단지들도 신고가를 넘기며 2030들의 거래가 늘어나고 있습니다

특히나 최근 기사들에는 2030대들의 생애최초로 내집마련한 거래가 많은데요

저 또한 월부에서 투자 공부를 하기 전인 21년에는 조정 지역에서 패닉바잉을 했던 경험이 있어 당시 비슷한 기사들을 접했던 기억이 납니다

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서울의 매매, 전세 지수를 보면

과거 21년 대세 상승장 직전 시기와 유사해 보이기도 합니다

(다만 아직 경기 외곽이나 인천까지 상승 흐름이 퍼지지 않았기 때문에 대세 상승장으로 보기는 이른 것 같습니다)

현재는 전월세가 물량이 줄어들고 있는 상황에서

다주택자 매물로 늘어났던 물건들도 급매 위주로 소진되며 거래 가능한 매물 자체도 점점 줄어들고 있습니다

5.9 이후 집값의 향방이 어떻게 흘러갈지 알수 없지만 지금처럼 시장이 혼란스러울 때

'내가 사면 비싸게 사는 건 아닐까?'라는 불안이 드는 분들이라면 이 글을 끝까지 읽어보시면 좋을 것 같습니다

지금, 시장에서 벌어지고 있는 일

최근 다주택자 중과 유예가 끝나는 5.9까지

강남, 서초, 송파 같은 최상급지들은 수익실현을 한 다주택자들의 매물들로 최근 하락 거래가 좀 되었는데요

상대적으로 똘똘한 한 채를 남기고 매도를 하기 때문에

송파의 하락폭이 더 큰 모습으로 보입니다

21년의 내집마련 가정

21년을 생각하면 감당 가능한 내집마련은

전월세난과 인플레 헷지 차원에서 옳았던 것 같습니다

만약 21년도에 헬리오시티를 감당 가능하다 하여 매수했다면

23년 하락장에서 20% 가까이 빠질 수 있었겠지만

그 시기를 버텨내고 2년 6개월 만인 23년 말에 회복,

현시점 기준 6억 이상의 수익을 낼 수 있었습니다

결국 감당 가능한 수준에서 버틸 수 있다면 내집마련은

지금 시기에도 옳습니다

23년처럼 하락장이 오면 내집마련 해야지 한다면

그 시기에 우리가 무엇을 했는지 되돌아봐야 합니다

더 떨어질까 기다리고, 어디가 바닥인지 보려고

결국 23년도에 매수하는 것은 힘들었기 때문입니다

포지션별 전략

그럼 포지션을 나누어 볼 수 있을 것 같습니다

• 무주택자 : 감당 가능한 수준에서 내집마련
• 1주택자 : 상급지로 갈아탈 수 있다면 갈아타기
• 2주택자 이상 : 수익 실현하면서 갈아타기 준비

여기서 중요한 포인트

미래는 예측할 수 없기에 각자의 상황에 맞게 

해야 할 행동들을 해 나가는 것이 중요합니다

무주택자를 제외하고는 23년 하락장이 시작된 것처럼 내년일지, 내후년에 올지도 모르는

대세상승장과 이후 하락장이 오면서

언제 또 갈아탈 수 있는 기회가 올지 모릅니다

이번 장을 겪으면서 양극화가 더 벌어지는 것 같습니다

사람들이 더 좋아하는, 수요가 몰리는 자산에

내 소중한 종잣돈을 넣어 놓아야 하는데요

갈아타기를 할 때는 더 상급지로 갈아타야 하기 때문에

내가 매도하고 갈 수 있는 상급지 자산들을 미리 검토해 둬야 합니다

막연히 하락장을 기다리기 보다 내가 갈 수 있는

후보 단지들을 알고 있어야 빠르게 갈아탈 수 있습니다

갈아타기 하고 싶은 상급지 단지는 매수 기회를 오래 주지 않는다

그래서 지금 해야 할 행동

정리하자면,

시장은 예측할 수 없고 상승이 계속될지, 하락할지

단정하기는 어렵습니다

다만, 분명한 것은 타이밍을 맞추려 하기보다

내가 감당 가능한 범위를 알고 내집마련을 하거나 

상급지 갈아타기 후보들을 미리 검토해 놓으면서

시나리오를 준비해 놓는 과정을 지금 이 시기에 꼭 해야 합니다

시장은 반복됩니다

타이밍을 맞추려 하기 보다 타이밍이 왔을 때

기회가 기회인지 알고 행동할 수 있는 사람이 되어야 합니다

여러분들의 행복한 내집마련과 노후준비를 응원합니다😊

긴 글 읽어주셔서 감사합니다💙

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