[윤진영99] 월부 9개월차, 모두의 도움을 받아 광역시 1호기 해냈습니다✌️ #2

안녕하세요! 행복한 직장인 투자자 윤진영99 입니다🍀

1호기 투자 후기글 두 번째 편 시작하겠습니다!

[윤진영99] 월부 9개월차, 모두의 도움을 받아 광역시 1호기 해냈습니다✌️ #1

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[윤진영99] 월부 9개월차, 모두의 도움을 받아 광역시 1호기 해냈습니다✌️ #3

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그냥 계약하이소 : 을이 되지 말자

투코 같은 매코를 받고 막막함이 몸을 짓눌렀지만,

마냥 가만히 있을 순 없었습니다.

지난 일요일에 만났던 적극적의 부사님과 연락을 주고 받으며 매물이 잡혔는지 확인하고,

낮은 급지의 지역구에도 전임을 지속하며 추가 매임을 잡았습니다.

그렇게 다가온 토요일, 지난주 일요일에 만났던 적극적인 부사님과 매임을 진행하였고,

제가 언급하지 않은 단지들도 추가해주셔서 조금 당황스러웠지만, 임장 당시 매임 잡기가 어려워 보지 못했던 단지들이었기에 뾰족한 파악을 위해 필요하겠다고 생각하며 꼼꼼히 살폈습니다.

무엇보다 메인 부사님들이 연락을 받아주지 않아 매물을 볼 수 없었던 예의 그 단지를,

부사님의 지인컨셉으로 공동중개를 통해 보러갑니다.

공동중개를 해주시는 부사님은 투자자에 대한 경계가 여전하셨지만,

그럼에도 최대한 정보를 여쭙고자했고,

전반적인 매물의 상황을 알 수는 없었지만 단지내 전세 매물의 상태가 어떤지 알 수 있었습니다.

네이버 상에는 ‘올수리’라고 되어있는 경쟁매물들이 애매한 부분수리라 기본이나 다름없다는 점이었고,

만기가 워낙 길게남아 투자할 수 없는 매물도 있었지만 공실인 매물과 비교할 수 있어 선호도를 파악할 수 있었습니다.

단지내에서 제가 투자가능한 매물B는 공실 매물로, 저층에 가까운 중층에 단지뷰 서향이었습니다.

선호도가 밀리는 동층향임에도 조정이 거의 불가능해 투자금에 맞추려면 기존에 올라와있는 전세 매물보다 최소 천만원 이상 올려받아야했습니다. 기본집이라 시스템에어컨 설치 등 추가수리도 필요했습니다.

그리고 무엇보다, 근저당이 잡혀있는 물건이었습니다.

주담대를 끌어와도 잔금이 안되는 상황이기에 저는 무조건 잔금기간내에 전세입자를 맞춰야만 했습니다.

(시장 상황에 따라 다르지만 기본적으로 근저당이 있으면 세입자가 다소 접근하기 꺼려하기에, 전세금을 낮추는 등의 대안이 필요합니다.)

전세가를 낮춰 받을 수 있다면 괜찮지만, 경쟁매물보다 전세가를 높여야하는데 근저당까지 끼여있으니,

여러모로 리스크가 큰 물건이었습니다.

매물을 보고온 후 튜터님의 조언을 받고

‘근저당'에 대한 부분을 부사님께 말씀드렸으나,

‘요즘엔 전세금으로 잔금일에 근저당 말소하면 되니 전혀 문제없다’라며 대수롭지 않게 말씀주셨는데요.

거기다 제가 근처 신축주복의 전세가를 알고 있는데 그보다 웃도는 가격을 말씀하시며 ‘안구해지면 내리면 된다'라는 식으로 말씀하신데다,  

근저당 있는 걸 셀프로 등기부를 떼보고 알았던지라

부사님에 대한 신뢰도가 떨어진 상태였습니다.

심지어 ‘대출잔액증명서’를 보고 싶다고 말씀드리니, ‘그런 건 계약하고 나서 보는거다’라며

끝내 보여주지 않으셨습니다.

무엇보다 부사님은 제 조건을 수용하기보다 계약을 추진하기에 급급하셨는데요.

근저당이 잡혀있고 저는 전세입자가 없으면 잔금을 칠 수 없기에

‘무조건 전세 동시 계약으로 진행해야한다’라고 말씀드렸지만,

‘그냥 계약하이소. 처음이라 걱정이 많은건 알겠는데 그렇게 고민하면 다 놓칩니데이.’

‘이러니까 투자자들 싫어하지. 힘들게 잡아줬는데 고민만 하고 있고….’

급기야 저는 부사님의 기에 밀려 사정하기에 이르렀는데요.

제가 잘못한 것도, 급한 것도 없는데 사정하듯이 이틀의 말미를 달라고 말씀드립니다.

머릿속에선 ‘이건 아닌데…’라는 생각을 하면서도 단호하게 매물을 놓지 못했던 건,

‘혹시나’하는 마음 때문이었습니다.

내가 할 수 있는 단지 중에 제일 좋은 단지인 거 같은데,

이거 놓치고 다른 매물을 하면 아쉬울 거 같은데,

혹시 될지도 모르니까 남겨둬야하지 않을까?

한편으로는 ‘절대 이런 부사님과 거래하고 싶지 않다.’라는 마음이 강하게 일었고

새벽에 꼬박 2-3시간을 들여 파워포인트로 상황을 정리한 후

실전반 튜터님께 문의를 비롯, 부동산 Q&A에 질문합니다.

<파워포인트로 정리한 것>

• 당시 매물의 상태와 매도자 사정 및 수리비용,
• 매물의 장단점, 리스크
• 나의 현재 상황(부사님과 조율중인 부분, 매임 예정인 매물)
• 부사님께 전달한 문자 내용

부사님이 자꾸 거래를 밀어붙이십니다 ㅠㅠ 어떻게 하면 좋을까요?

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선배님과 튜터님들의 다양한 댓글,

그리고 실전반 튜터님과 점심시간 통화를 통해

‘그 부사님과 거래하고 싶지 않으면 보내도 괜찮아요’라는 의견을 들은 후

정말로 거절해야겠다고 결심합니다.

전화로 하면 백방 제가 부사님께 다시 휘둘릴 것 같아,

문자로 의사전달 + 차단(이렇게까지는 안해도 됐을거같지만..)을 시전합니다.

다행히 그 이후 부사님께 별도의 연락은 없었습니다.

덧붙여 같은날 다른 부사님(친구 따라서 부산 투자하려 한다고 하니 ‘혹시 월부?’라고 하셔서 속으로 땀흘리며 모른척 했습니다… 부산 전체를 두루하시는 젊은 부사님이셔서 그런지 월부를 알고 계셨어요)과 봤던 매물 중 투자금에 들어오는 매물도 있었지만,

부사님도 ‘투자금에 들어와서 보여주는 매물’이라고 하실 정도로

저층의 애매한 물건이었습니다.

저층이었지만 실수요의 가치가 있을거라고 생각한 매물A와 달리

이 물건은 내가 투자금에 맞더라도 환금성에는 부합하지 않을 것 같아 미련없이 보내줍니다.

잘한점

• 투자금이 멀어보여도 우선 내가 할 수 있는 조건을 말씀드렸다!
• 난관에 닥쳤을 때 파워포인트로 내 상황을 정리하며 내 감정과 이성을 메타인지하고,
  적극적으로 도움을 요청하였다!

반성할점

• 같은 단지내 다른 평형이 투자금 차이가 크지 않았음에도 제대로 확인하지 않음
• 근저당 리스크를 무겁게 여기지 않았음
• 부사님은 나와 함께할 파트너이자 나의 매수를 도와줄 용병임에도 불구하고 마구 휘둘린 점
  (매수자인데도 부사님이 갑이 되고 내가 을이 됨)

복기할점

• 후보단지의 평형 투자금이 각각 얼마인지 크로스체크해보기
• 부사님에게 나의 조건과 의사 명확하게 말하고 절대 밀리지 말기
  (협조가 어려운 부사님이면 쿨하게 보내준다! 안녕히 가세요!)
• 어디에나 후보매물은 있다! 특정 단지나 매물이 매몰되지 말 것!

다시 해나가기 : 환경에 머물며 해결방법을 찾다

실전반 튜터님의 ‘2월에도 연락하세요’라는 든든한 말씀과 함께 지투실을 마무리 합니다.

유리공의 도움으로 자차로 편히 이동하며 평일 매임을 이어나가면서

다른 매물 보러갈때도 투코때 후보로 넣었던 매물A 부사님께
(매도자의 변심으로 처음 말했던 2천 가량도 조정도 보류된 상황이었습니다)

들렀다 갔음을 어필하고자 부동산 입구를 찍은 사진과 함께 문자로 안부인사를 남기기도 했습니다.

그리고 간 김에 실전반 강의에서 재이리 튜터님이 말씀해주신 부분들은 BM하며

관리사무소 들러서 누수체크하고, 아랫집에 쪽지도 남겼는데요.

비록 별도의 답장은 받지 못했지만 뿌듯했습니다! 😊

(재이리 튜터님 감사합니다💛)

엘베를 타고 내려가는 길에 마주친 입주민으로 보이는 중년부부 분들께

유리공이 ‘여기 이사 오려고 하는데 살아보시니 어떠신가요’라고

질문한 덕택에 많은 부분을 들을 수 있었습니다.

‘아이구, 여기 좋아요. 병원도 조금만 가면 있고, 뒤에 초등학교도 금방이고…. 인천에 집 정리하고 몇년째 살고 있는데 아쉬운 게 전혀 없어. 공원도 걸어서 가기 딱 좋고, 진짜 살기 편해요.’

매물A가 있는 단지는 연식이 10년차를 앞두고 있었지만 실거주자 비율이 높은 단지였고,

어떤 부분에서 만족도가 높은지를 거주민의 입장에서 알 수 있었습니다.

다음날 아침, 메물A 부사님께서 문자로 ‘제가 꼭 조정가격으로 만들어볼게요’라고

감사한 답장을 보내주셨고 저는 계속 후보 물건을 찾아다녔습니다.

밀어붙이는 탓에 연락을 끊었던 부사님을 통해 크게 배운 이후로

매물을 보고오면 등기부부터 셀프로 전부 떼어보았는데요.

근데 참…

이정도면 괜찮겠는데? 싶은 매물은 꼭 근저당이 있었습니다.

근저당은 ‘리스크’.

첫투자로는 위험하다며 되도록 등기가 깨끗한 물건을 우선하라는 튜터님의 조언이 있으셨지만

고개만 끄덕이고 마음은 그렇지 못했습니다.

근저당 관련 칼럼을 찾아봤고, 방법도 있는데, 왜 자꾸 안된다고 하시지? 라는 생각이 들었거든요.

솔직히 리스크를 헷지해야한다는 이성보다는 1호기를 해야한다는 욕심이 더 컸던 것 같습니다.

투자금을 내려 다시 솔팅하는 것도 엄두가 안나기도 했습니다… 🤣

그래서 매코에서 지적받은 투자금의 적정선을 어떻게든 올려보기 위해

통장 전수조사(?) 다시 했는데요.

예상 잔금날을 가늠하여 그때까지의 추가 저축금액 파악하고,

현금이 몇백만원 가량 들어있는 연금저축계좌를 째려보게 됩니다.

연금저축계좌는 몇년 전 꾸준히 입금을 했었고, 오랜기간 넣었던 펀드를 정리 후 ETF 적립식 매수로 바꿔둔 상태였는데요.

그래서 절반은 현금, 절반은 ETF로 구성되어 있었습니다.

챗지피티 통해 세금 계산하고

16.5%의 세금을 낸다고 해도 당장 1호기에 보탤 수 있다면 충분히 감수할 가치가 있다고 판단하여

과감하게 인출 결정합니다.

이 돈은 그래도 건드리지 말자, 아니지, 그래도 꺼낼 수 있는건 다 꺼내는게 맞나? 라며

몇 달을 고민했던 돈이었는데 막상 결심하고나니 전화 한통으로, 그것도 5분도 안걸려서 가능했습니다.

그렇게 다시 계산을 하니 밥잘튜터님이 말씀하신 적정 투자금(1년치 저축액 내 대출범위)에 들어왔습니다!

잘한점

• 늦었지만 투자금 다시 체크하고 확정투자금 만든점
• 누수여부 확인 등 강의 BM한 점
• 적극적으로 등기부 등본 떼본점
• 거주민분께 거주만족도 물어본 점
• 부사님께 잊히지 않게 어필한 점

반성할점

• 리스크를 헷지하려기보다는 욕심으로 놓지 못한 점
• 확장투자금 미리 확정하지 못한 점

복기할점

• 매물털면서 후보매물이라고 생각된다면 단지방문했을 때 알 수 있는 정보 다 체크하고 행동하기!

단독중개 매물였는데 같은 매물이었다고요? : 본 매물도 다시 확인하자

하나의 난관을 해결했다는 마음으로

‘내마중’도 수강하며, 다음 토요일을 맞이 합니다.

이날도 역시 유리공과 함께 다녔는데요. (나의 유리공 항상 고마워요❤️)

잡은 매물은 그다지 많지 않았지만,

유리공이 운전하는 동안 저는 조수석에서 네이버에 올라온 후보단지 매물을 정리하며

최대한 매물을 파악하고자 했습니다. 

후추보리님 ( https://weolbu.com/s/KUuH1Py4Gs )의 매물털기 양식을 활용하고 싶었지만, 

생각처럼 잘 되지 않아 손으로 일일히 써보고 저층인 건 연필로 그어서 제외시켰습니다.

그날 부사님을 통해 전혀 생각지도 않았던 낀평형 공실 매물을 보게 되는데요.

매물 C는 지난주 월부를 아시는 부사님과 봤던 단지의 낀평형으로 부사님 단독중개 매물이었는데,

연식 5년 이내의 주복 신축의 공실이었고,

매물 D는 매물A가 있던 실거주 만족도가 높은 그 단지의 공실 매물이었습니다.

공통적으로 두 매물 다 천만원 이상의 조정은 어려웠고

매물D의 경우 시에 설치와 도배, 조명이 필요한 상태였습니다.

매물C의 경우 전신 시에는 아니었지만 세입자가 깨끗하게 쓰고 나간 탓에 매우 깨끗했습니다.

부사님께서는 매물D도 좋지만 연식이 더 좋은 매물C를 추천한다고 하셨고,

저도 실전반 최임발표 당시 해당 부분을 튜터님께 조언들은 바가 있어 수용하고

차로 돌아와 이후 놓친 매물이 또 없는지 체크합니다.

그리고 매물E를 발견하게 되는데요! (여기서 또 문제가 터집니다… 아래에서 풀겠습니다…)

매물C와 동일 단지, 동일 평형의 단독중개 매물로, 인근 부동산 사장님이 아닌 해운대구 부사님이 가지고 계신 물건이었습니다.

연락을 드리니 ‘공실이라 오늘 볼 수 있다’라는 말씀과 함께 바로 매임 예약을 하고,

중간에 뜨는 시간이 있어 점심을 먹고 주변을 워크인 하기로 합니다.

워크인에서도 마땅한 소득을 얻지 못하고

매임 예정 시간이 다가와 마침내 매물E를 보게 되었는데요.

매물C처럼 집도 깨끗하고 컨디션도 좋았습니다.

신기하게도 시에 옵션도 동일하여 ‘더 조정이 되는 쪽으로 고려하자'라고 유리공과 상의를 마쳤는데요.

집으로 귀가하기전 유리공이 같이 먹으러 가고 싶었다던 짚불꼼장어 식당에서

음식을 기다리며 부사님들께 연락을 드렸습니다.

매물C도 매물E도 근저당이 있었거든요… (매물D는 근저당 없이 깨끗했습니다.)

대출잔액확인서를 부탁드리니 두 부사님 모두 적극적으로 알겠다고 하셨고,

매물 E 부사님께서 먼저 대출잔액증명서를 보내주셨습니다.

그리고 잠시후, 매물C 부사님께도 연락이 오는데요.

부사님에서 이상한 말씀을 하십니다.

근데 지금 다른 투자자가 붙었나봐요.

방금전에도 대출잔액확인서 보내달라고 한 사람이 있다는데?

뭔가 이상하다싶어 동호수를 다시 체크했습니다.

저도 유리공도 매물C와 매물E가 같은 라인의 ‘다른 매물’이라고 기억하고 있었거든요.

그래도 뭔가 미심쩍어 두 부사님께 연락해 다시 동호수와 소유주분 성함을 확인했습니다.

매물C와 매물E는 다른 매물이 아니었습니다. 같은 매물이었습니다.

매도인이 각각의 부사님께, 단독으로 해달라고 말씀드리고 각 부사님께 따로 내놓았던 겁니다.

단독중개로 각각 올라왔으니 당연히 다른 매물이라고 생각하고

동호수를 더블체크하지 않았던 게 실수로 돌아왔습니다.

멘붕이 온 저는 귀가길에 조장님과 튜터님께 각각 연락하여 상황을 전달드렸습니다.

불행중 다행으로 저희가 같은 매물을 봤다는 걸

매물E(부사님 구분을 위해 이렇게 언급할게요!) 부사님에게만 말씀드린 상황이었고,

매물C 부사님은 동시전세에 대해 다소 회의적이신 반면

매물E 부사님은 해운대구이시지만 동시전세에 대해 긍정적인 모습을 보이시며

특약 관련하여서도 여러 방법을 제시하셨습니다. (그 특약들이 하지 않아도 되는 특약에 가까웠지만요…)

그래서 내심 저는 매물E 사장님과 협의를 진행하고 싶었습니다.

네… 사실 답정너였습니다.

결론적으로 부사님 한명을 같은 매물을 두번봤다는 점을 모르기에

이부분을 활용하여 대처하면 될 것 같다고 조언을 받았고,

매물E 부사님께 협의 요청을 드립니다.

그 과정에서 저는 어떻게든 계약할 여지를 만들어보고 싶어

하지않아도될 특약(잔금까지 세입자 안구해지면 대출이자 대신 부담한다는 특약)을 덜컥 알겠다고 해버리는데요…

아직 가계약을 한 상태는 아니었지만, 옆에서 조장님 튜터님께 조언을 구하고 부사님과의 통화까지 듣고만 있던 유리공이 저의 태도를 지적합니다.

답정너에, 유리공과 상의해야할 부분은 물어보지도 않고 오케이 해버렸으니까요.

호되게 혼나고 유리공이 부사님과 재통화하여 ‘상의하고 다시 연락드리겠다’라는 말을 남기고 하루를 마무리합니다.

일요일엔 내마중 조모임으로 분임을 하고, 월요일 아침, 실전반 튜터님께 다시 연락을 드립니다.

사실 튜터님께 부사님문제로 연락드릴때만해도 말씀드리지 않은 부분이 있었는데요…

바로 근저당이었습니다… (근저당 그렇게 보지말라고 했는데… 청개구리 후배…)

등기부를 바로 떼보아서 근저당이 잡혀있는걸 알았지만,

튜터님이 ‘안된다’라고 하실까봐 그 부분만 쏙 빼고 조언을 구했던 겁니다.

(절대 이러시면 안됩니다…)

사실 근저당이 있었음 뒤늦게 말씀드리자,

튜터님께서 단호하게 말씀하셨습니다.

진영님, 왜 자꾸 근저당 물건만 보시나요?

세입자 안 구해지면 잔금 하실 수 있어요?

근저당 있으면 안된다는게 아니에요. 첫 투자를 위험하게 하실 필요없다는 거예요.

저라면 조정시도해보고 매물E를 할 것 같아요. 천만원이 더 들더라도요.

튜터님의 말씀이 백방 옳았지만,

근저당 해결하면 더 좋은 단지 할 수 있을 거라는 생각, 방법이 없는 게 아닌데 자꾸 근저당을 피하라고만 하시는 것 같아 마음이 무거워졌습니다. 현장에서 부사님들은 한결같이 ‘근저당은 잔금일에 전세대출금으로 말소하면 된다'라고 쉽게 말씀하셨던 것도 아른거렸습니다.

그럼에도 제가 가장 잘 되길 바라는 사람은 부사님들이 아니라, 튜터님이실거라는 생각을 놓지않고 매물D 부사님께 연락드립니다.

그리고 천만원 조정을 단칼에 거절당합니다.

(수리비까지 생각하면 조정 없이는 어려웠습니다.)

그렇게 저의 멘탈은 쿠크다스가 되어버립니다….

잘한점

• 수기로라도 매물정리하며 파악하려고 한 점
• 당일 매임 예약도 적극적으로 문의한 점

반성할점

• 지레 혼날까봐 조언을 구하는 입장에서 내 상황을 숨기고 뒤늦게 말한점
• 매물 동호수 확실하게 체크하지 않은 점

복기할점

• 제대로 말하지 않으면 조언도 제한적이다. 내 상황을 가감없이 말씀드리고 조언을 새겨듣기!!
• 매물 동호수 확인 또 확인! 봤던 매물 또 보는 실수 범하지 않게!

세번째편에서 마무리 짓겠습니다…🫶