[윤진영99] 월부 9개월차, 모두의 도움을 받아 광역시 1호기 해냈습니다✌️ #1

26.04.29 (수정됨)

안녕하세요! 행복한 직장인 투자자 윤진영99 입니다 :)

드디어 미루고미루던 1호기 투자 복기글을 작성하네요🍀

한달여 전에 일부 작성해둔 게 있었는데, 임시저장 유효기간이 30일까지인지 모르고…

늦게서야 슬슬 채워볼까나! 하고 임시저장란을 눌렀더니 아무것도 없었다는 사실…🤣

복기글은 더 늦기 전에 써야한다…! 를 임시저장을 통해서도 배웠습니다…!

다음 복기글은 본 계약 후 한달을 넘지 않도록 하겠습니다!

그럼 이번달 초에 잔금을 치룬 저의 따끈한 1호기 후기..!

전해드립니다 🔥

[윤진영99] 월부 9개월차, 모두의 도움을 받아 광역시 1호기 해냈습니다✌️ #2

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[윤진영99] 월부 9개월차, 모두의 도움을 받아 광역시 1호기 해냈습니다✌️ #3

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월부 입성 계기

저의 월부의 시작은 25년 5월, 너나위님의 특강이었습니다.

그해 생각지도 못했던 결혼 준비를 해나가며

막상 ‘내집마련’을 하자니 길이 보이지 않았고,

생애최초 카드가 있음에도 그걸 활용할 만큼의 종잣돈조차 없는 상황.

10년 가까운 세월동안 3세대 대가족으로 지내며 체감했던

의료비를 포함한 부양비와 노후 준비에 대한 막막함까지 중첩되며

‘이대로는 안되겠다’라는 위험신호를 느끼게 됩니다.

처음으로 관심을 가진 분야는 ETF였고,

몇몇권의 ETF 도서와 관련 유튜브를 보면서 포트폴리오도 구성해보고 배당위주의 ETF도 매수했지만,

노후대비를 위한 소득을 얻기까지 너무 아득하게 느껴졌습니다.

그러다 부동산으로 관심을 넓혔고, 부읽남에서 월부까지 보다가 마침내 특강을 결제하게 됩니다.

그 다음으로 자모님의 소액특강을, 이어서 6월에 열반기초반을 수강하게 됩니다.

강의 타임라인

2025년

6월 열반기초반
7월 실전준비반 : 대구 북구
8월 서울투자기초반 : 부천시 원미구
9월 열반중급반 - 첫 오프강의 초대
10월 지방투자기초반 - 강사와의임장 : 부산 연제구
11월 재테기기초반 (조장) - MVP
12월 열반기초반 재수강 (조장) - 강사와의 만남 : 부산 부산진구 자실
12월 21일 투자코칭 (오렌지하늘 튜터님)

2026년

1월 지방투자실전반 : 울산 동구
2월 내집마련중급반 : 부산 수영구

임장위주의 강의는 다소 비중이 적지만

커리큘럼대로, 강의는 꾸준히 수강했습니다.

11월에는 결혼이라는 중대사가 있어 임장보다는 결혼준비에 집중했고,

대신 처음으로 조장을 하면서 조원분들과 나누는 법을 배우며 감사하게도 첫 MVP를 받았습니다.

(결혼식 당일 과제를 제출하고, 신혼여행중에 MVP 소식을 받았던 기억이 납니다 🤣)

소중한 기회를 발판삼아 지방투자실전반을 신청했고,

1월 한달간 임장지에 몰입, 넷째주부터 앞마당 매물 털기를 시작했는데요.

유리공의 내조와 더불어

튜터님과 조장님, 그리고 조원분들의 전폭적인 응원과 지지와 도움이 있었습니다.

그렇게 2월 내마중 강의를 들으며 매물털기를 계속 이어갔고, 설 직전 주말에 전세입자를 구하며

동시계약을 통해 1호기를 계약했습니다.

다녀본 곳이라면 모두 의미가 있다

“윤진영99는 2026년 1월 20일까지 1호기 해낸다!”

제가 1호기를 한 지역구는 임장 강의를 들으며 조모임을 하면서 만든 앞마당이 아니었습니다.

11월 결혼식와 12월 신혼여행 일정이 겹치고, 당시 들을 수 있는 임장 강의가 없었고,

그럼에도 불구하고 ‘앞마당 5개 만들고 1호기 한다’라는 확언을 해왔기 때문에

어떻게든 앞마당을 넓히고자 했습니다.

비록 임장은 혼자(분임은 유리공과 함께!) 다녔지만, 10월에 들었던 지투기에서 자모님이 부산 파트를 강의해주셨고,

오렌지하늘 튜터님의 부산대구 특강도 수강하였기에

맨땅헤딩이 아닌 입지 우선순위를 선제적으로 파악할 수 있었습니다.

주말에 하루만 다녀오자, 라고 생각했지만 생각보다 쉽지는 않았습니다.

이전 앞마당들보다 상대적으로 면적이 넓었고,

조모임 없이 하다보니 모든 임장 준비를 혼자 해야 했습니다.

동시에 열기반 조장을 맡고 있었기에 조장의 역할을 소홀히 하고 싶지 않았고,

열기반 조모임과 미니 분임 일정을 우선적으로 잡은 후에 확보된 시간은 바로 개인 임장을 갔습니다.

그러다보니 평일 저녁에 출발하여 2,3시간만 임장하고 서둘러 돌아온 날도 있었고,

언덕이 아닌 악덕이라는 생활권에 가서 엄청난 경사에서 체력이 고갈나 중도포기 귀가한 날도 있었습니다.

조모임으로 하루 시간을 통으로 내어 전체적으로 훑어야 선호도 파악이 더 원활한데,

시간에 맞춰 찔끔찔끔, 그마저도 컨디션 난조로 끊기기 일쑤였습니다.

그럼에도 임장은 일주일에 최소 하루는 무조건 갔고,

맞든틀리든 간에 임보를 채워나갔습니다. (특강과 지투기 강의를 레버리지하면서요!)

그리고 꾸준히 전임도 시도했는데요.

정말 ‘시도’만 한 것에 가까웠습니다.

부사님들 대부분이 투자자에게 비호의적이셨고,

저는 어리숙하게도 묻지도 않았는데 ‘투자할 건데요’라고 서두를 시작해서

정보를 얻기도 전에 컷 당하기 일쑤였습니다.

그럼에도 간혹 친절한 부사님과 연결되어

갑자기 장장 30분에 걸쳐 생활권의 전반적인 역사(?)에 대해 듣기도 했습니다.

그렇게 마지막주 주말이 다가왔고, 전화에 비해 매물 예약은 거의 못잡은 상황.

1월부터 바로 지방투자실전반이 예정이었기에 어떻게든 매임을 해야한다! 라는 마음은 있어서

겨우 한 부사님께 매물 2개를 예약해 보러가게 됩니다.

그리고 거기서 사고를 치를 뻔하는데요…

[윤진영99] 튜터님 멘토님들이 하지말라던 행동 하루만에 다 할 뻔했습니다 : 매임 한 번 보고 매수 고민했던 위험천만한 순간

https://weolbu.com/s/JpH1uTwJ6g

다행히도 실수하지 않고 무사히 귀가합니다… 🤣

뚝뚝 끊긴 임장, 미완성 임보, 매물 본 게 겨우 2개라 결론도 없음.

총체적 난국인 상태로 12월이 마무리되고,

1월 지방투자실전반이 시작되어 지정 임장지로 향하게 됩니다.

잘한점

강의 레버리지 하고 꾸준히 앞마당 만든점
조모임 일정 우선적으로 챙기며 조원분들께 누가되지 않도록 한 점
가까스로 원칙과 기준으로 돌아온 점 : 조장님들께 연락해 조언을 구한 점

반성할점

부족한 전임의 문제를 시정하기 보다 ‘안되는가보다’라며 한계를 그어버린 점
조급함에 기준도 원칙도 없이 결정하려고 했던 점
제대로 된 결론을 내지 못한 점

복기할점

임장, 임보 계획 정확하게 세우고 지키기 : 결론까지 마무리 지을 수 있게!
혼자 하기보다 함께하는 기회를 만들기!
원칙과 기준을 항상 인지하기!

실전반 레버리지 해야하는데…!? : 그냥 따라가면 된다

실전반에서는 지정임장지에 집중해야하지만,

‘실전반을 최대한 레버리지해서 1호기를 해야한다’라는 생각에 잡혀

튜터님께 아묻따 ‘매물 보러가도 되나요?’를 시전합니다.

그저 ‘앞마당 내 단지이고 공실이라 매물을 볼 수 있다’라는 이유만으로요.

기준도, 판단도 없었습니다. 그저 투자를 하려면 뭐라도 봐야한다 싶었습니다.

튜터님께선 장문의 연락을 통해

'지금 말씀하신 단지는 생활권 내에서 선호도도 낮을 뿐더러, 단순히 투자금에만 치중하여 매물을 봐선 안된다’ 라고

말씀주시며 현 임장지에 집중하고 차근차근 전수조사하여 후보단지를 추려나갈 것을 조언해주셨습니다.

그리고 내심 지정임장지가 부산이었으면 좋겠다, 라고 생각했었는데요.

그래서 울산 동구를 배정 받았을때 ‘지금? 울산을? 너무 오르지 않았나?’라는 생각과 함께

‘새 앞마당에서 투자하면 일거양득아닌가?’라는 김칫국도 마셨습니다.

마침 울산 동구는 단지수도 적어 분임과 단임까지 이틀밖에 걸리지 않았는데요.

덕분에 3,4주차동안 매임을 진행하고, 마지막주엔 앞마당 털기가 가능한 일정이 되었습니다.

비록 후순위 지역구이기에 투자 우선순위에서 밀려난 곳이었지만,
(시세트래킹 해보니 결론에서 뽑은 지역내 1등 매물이 3개월이 지난 뒤에야 팔림)

오히려 후순위이기에 더 몰입하며 단지별 선호도를 뾰족하게 파악해갔고,

튜터님 조장님 조원분들을 열심히 따라가며 또 한걸음 성장할 수 있었습니다.

그리고 감사하게도 투자를 앞둔 저를 위해 투자복기발표도 해주시고,

중간중간 막히는 부분은 없는지 개인연락도 주시고, 발표하고 작성하신 투자복기PPT를 보내주시는 등

정말 많은 도움을 받았습니다. 😭😭😭

전수조사를 하고, 후보단지를 솔팅하여 튜터님과 조장님께 보여드리고 지역의 우선선위를 잡고 단계를 밟아가기 시작했습니다-만!!

아이러니하게도 몰입이 잘 되지 않아 튜터님께 질문을 드렸는데요.

솔직히 튜터님이 주신 답변이 의외였던지라 기억에 많이 남았습니다.

진영님, 저는 저를 믿지 않아요.
저는 제가 할수밖에 없게끔 만들었어요.
평일이든 주말이든 항상 현장에 가세요.
-대흙 튜터님

튜터님조차 튜터님 본인의 의지를 믿는 게 아닌, 환경에 자신을 밀어넣으셨다는 말씀에

시키는 대로 하자! 일단 저지르자! 마인드로 임합니다.

이동시간이 편도로 대략 한시간 반 정도 소요되었기에

평일엔 한 단지의 두어개 매물을 잡아 보러가고,

귀가하면 임보에 집중했습니다. (생각해보니 집에 오자마자 기절한 날이 더 많았던 것 같기도….)

매물을 잡지 않은 날도 무작정 앞마당에 가려고 했지만, 유리공의 걱정이 커서 매물을 예약했을 때만 가기로 협의(?)하고, 부족한 부분은 전임을 하며 매물털기를 이어갔습니다.

투자금보다 더 들어가는 상단부터 매물 털기를 들어갔기에,

투자금이 맞으려면 더 많은 금액조정과 더 많은 전세가, 그리고 집주인의 협조가 필요한 상황이었고

처음에 보수적으로 생각해 20평형대부터 보다가

좀 더 들여다보니 30평대를 해도 투자금이 거의 차이나지 않는 걸 알게되면서

추가매임을 하다 거절했던 부사님과 다시 조우하는 조금 난감한 상황도 벌어졌습니다.

그럼에도 제가 할 수 있는 조건(잔금이 어려워 0.0억까지 조정이 되어야합니다)을 말씀드리고 혹시 있을지 모를 여지를 남겨두었습니다.

사임제출, 최임제출 일정이 다소 타이트했음에도

임장지 매임 후 바로 다음날, 앞마당 매물 털기를 할 때

조장님께서 일부러 시간을 내어 함께 다녀주셨는데요🥹 (피커조장님 든든&쏘스윗…. 너무 감사했습니다.)

매임예약은 겨우 2개. 심지어 하나는 방문전 계약되었다는 연락을 받았습니다.

일요일이었던지라 부동산의 대부분 문을 닫은 상태였는데요.

그렇다보니 부동산 방문보다는 부동산 앞에서 전임한 것에 가까웠지만

애매하게 불이 켜져만 있는(?) 부동산을 보며 ‘에궁.. 담에 연락드려야지’ 라고 망설이던 제게

조장님이 칼같이 ‘안계시네요. 전화해볼까요?’라고 말씀주신 덕분에 용기를 낼 수 있었습니다.

그리고 ‘가게 앞인데 안계셔서 연락드린다’라고 부사님께 전화하자

현장에 나와있다는 점이 플러스로 작용했는지 평소 전임에서 느꼈던 태도보다 누그러지신 부사님도 계셨습니다.

그리고 부동산 100%가 문을 닫은 건 아니었습니다.

워크인과 현장전임(?)을 병행하던 와중

정말 신기하게도 당일 보기로 했으나 계약이 완료되어버린 그 매물을 계약한 부사님을 만났습니다!

매물을 잡아주신 부사님은 공동중개라 매수인이 실거주인지, 투자자인지 모른다고 하셨는데 웬 걸, 모조리 불이 꺼진 부동산 라인에서 가게 안으로 들어가는 부사님을 보게 되어 달려가

‘오늘 보려고 했는데 계약됐어요’ 라고 말씀드렸더니

어? 그집 제가 방금 계약하고 오는 길이에요' 라고 말씀하시는 겁니다!

덕분에 매수인이 투자자가 아닌 실거주자임을 알게 되었고,

조정 여부와 매물 상태도 간단하게 들음과 동시에 연락처도 전해드릴 수 있었습니다.

사실 계약되어 보지 못한 매물의 단지는 대부분의 매물을 가지고 있는 메인 부사님들이 투자자들에 대한 피로도가 상당한 상태였고, 12월의 실수를 복기하고 강의에서 ‘전임에서 굳이 투자자임을 언급할 필요는 없다'라는 점을 BM하여 전임을 하였음에도, 여러모로 티가 났는지(😭) 전임 한 번 이후 문자도 전화도 받아주시지 않았습니다.

그래서 인근단지의 부동산을 통해 겨우 잡았었는데요. 상황이 이렇다보니 매물들의 세부 사항을 파악하는 데에 한계가 있어서 주변 단지의 부동산에 현장전임을 돌리며 그 단지에서 보려고 했던 매물의 가격을 언급하며 혹시 더 좋은 매물은 없는지, 저를 도와주실 파트너 부사님을 찾아다녔습니다.

‘그 투자금으로는 안돼’

‘세낀 건 세가 너무 낮아서 힘들 걸’

‘지난달에 왔으면 모르는데…. 이미 늦었어’

대부분의 부사님들 말씀은 한결같았습니다. 하지만 투자금이 1억미만인 저로서는 어찌보면 듣는게 당연한 말이었습니다.

분명 매매가는 지난달이 더 좋았을지라도, 전세가가 올라오지 않은 상황이라면 저는 투자할 수 없었을테니까요.

부사님들에게 ‘늦었다'라는 말을 듣는 건 소액투자자에게 당연한 말이기에, 그부분에서는 크게 주눅들지 않았습니다. 오히려 ‘제대로 하고 있구나'라는 안도감을 받았습니다.

그렇게 닫힌 부동산 여럿을 전전하다 문이 열린 부동산을 다시 발견,

용기를 내어 부사님께 상황을 말씀드리니

‘한 번 해볼게요. 번호 줘요. 매물 잡고 연락드릴게.’라며 적극적으로 나서주시는 부사님을 만났는데요!!!

조장님과 정말 다행이다, 잘됐다라며 기뻐했지만….

그게 난관의 시작이었습니다.

(추후 자세히 나옵니다…)

잘한점

1호기라는 목표를 위해 단계를 밟아나간 점
평일에도 매임하고, 일요일에도 워크인한 점 + 문이 닫혀있어도 바로 전임한 점
늦었다는 말에 기죽지 않은 점

반성할점

기준도 원칙도 없이 무턱대고 매물 보러가려고 한 점
내 자산 마련인데도 제대로 몰입하지 못했던 점

복기할점

투자금과 저평가 기준에 맞는 단지를 뾰족하게 판단하고, 매임갈지 결정하기
나의 목적과 방향성을 인지하고, 단계를 밟아나가기

통과 됐는데 통과된 게 아니었다 : 투자금 설정의 중요성

약 일주일간 퇴근 후 매임을 갈 때마다

볼 수 있는 매물의 수는 한정적이었지만, 그럼에도 여러 매물을 만날 수 있었는데요.

마침 세입자 만기가 얼마남지 않은 매물A는 다주택자 매물로, 매도자가 올해 팔아야한다는 강박이 있는데다 5월까지 자금이 필요한 곳이 있어 네이버에 올라온 호가보다 2천가량 조정된다는 물건이었습니다. 저층에 낀 평형이었지만 세입자분들이 깨끗하게 쓴데다, 부사님을 통해 전세문의가 지속적으로 있다는 추가 정보를 듣고 충분히 가능하겠다고 생각해, 내 마음속 후보매물1로 정합니다.

이틑날 보기로 예정되었던 매물은 10분 도착을 앞두고 집주인이 물건을 거뒀다며(다음날 2500만원가량 올린 가격으로 재개시 됨) 죄송하다는 부사님의 연락을 받기도 하고, 이대로 돌아가긴 아쉽다며 인근의 불켜진 부동산을 찾아 들어가기도 했습니다. 마찬가지로 ‘늦었다'라는 말을 듣기 일쑤였지만 워크인을 했기에 그 시간이 아깝지 않았습니다.

그리고 실전반 튜터님께 컨펌을 받아 마침내 매물코칭을 결심합니다.

문제는 직장 특성상 업무중 휴대폰을 볼 수조차 없어 매코를 신청할 수가 없는 상황이었습니다.

그래서 실전반 조원분들께 도움을 요청했고,

조원분들 모두가 발벗고 나서서 저의 매코 티켓팅을 도와주셨습니다.

마침 제가 상품권을 구매해뒀던 터였고,

로그인 인증이라는 약간의 장애물이 있었지만

무사히 매코 신청을 성공합니다. (일팔즈 여러분 감사했습니다 😭)

조장님께 미리 매코 양식 예시본을 받아 얼추 내용을 작성해뒀던터라,

차근차근 양식을 작성하고 단지에 대한 생각을 꽉꽉 눌러담아

다주택자 매물로 2천 조정 가능하다는 A매물과 지난 일요일 조장님과 본 매물이었던 매물B를 후보로 제출합니다.

그리고 최임발표날이자 매코 당일,

제게 연락주신 분은 밥잘 튜터님이셨습니다!

튜터님께선 우선 단지에 대한 제 생각을 먼저 물어보셨고,

제가 우선순위를 판단한 부분을 말씀드렸습니다.

튜터님께서는 제 생각에 동의해주시며, 후보 매물 모두 매수해도 괜찮다는 통과를 받습니다.

하지만 문제는 다른 곳에 있었습니다.

바로, 제 투자금이었는데요.

당시 제가 가진 투자금과 마이너스 통장 일부를 더해 투자를 계획하고

거기에 맞춰 후보단지를 추렸었습니다.

본래 마이너스통장은 역전세와 같은 리스크를 대비하기 위한 방어책으로 남겨둬야하지만,

무리하지 않는 선에서 활용하고자 했습니다.

근데 말만 ‘무리하지 않는 선에서’였지, 사실은 마통 최대한도 금액을 더해 투자금을 설정했습니다.

하지만 사정상 1년 예상 저축액은 한도금액의 절반 수준이었습니다.

제가 기준으로 잡았던 투자금은 제 상황에 맞는 적정투자금이 아니었던 거죠.

튜터님께서는 이부분을 지적하시며,

취득세 등 부대비용까지 고려하면 무리한 투자가 될 수 있다,

투자금 범위 줄이고 해당 투자금에 맞게끔 부사님께 조정을 부탁드려야한다고 말씀주셨습니다.

진영님은 지금 부동산마다 '저 이런 사람입니다'라고 명함을 돌리는 단계예요.
부사님께 진영님의 조건을 확실하게 말하고, 다른 후보도 찾으러 다니세요.
부산 어딘가에 또 매물이 있을거고, 없으면 부천에서 찾으면 돼요.
백 번 문을 두드린다고 생각하고 다니다보면, 되는 데에 막상 백 번까지 가지도 않아요.
하실 수 있죠?
- 밥잘 튜터님

통화말미에 부사님께 제 투자금과 조정한 투자금을 말씀드리는 연습을 하며 다시 해보겠다는 결심도 했지만,

마음이 쉽지는 않았습니다.

다 온 것 같았는데, 출발점으로 되돌아가는 것 같았고,

제 실수로 인해 모든 게 원점이 된 것 같았습니다.

잘한점