안녕하세요~ 월급쟁이 부자들에서
행복한 노후 대비를 하고 있는 채너리입니다 :)
오늘은 4년차 투자자가 알려주는
시세 트래킹에 대한 FAQ를
나눔글로 남겨보고자 합니다.
바로 시작할게요!
1. 어떤 단지를 몇 개 뽑나요?
가장 많이 듣는 질문입니다.
결론부터 말씀드리자면 저는
지역 당 10개~15개 정도를 트래킹합니다.
지역당 총 4~5개 정도의 생활권에 대해
생활권 별로 상/중/하로 나눠서 3개씩 뽑는 것이죠.
본인이 생각하는 선호도 대로 뽑으면 됩니다.
틀려도 괜찮습니다.
시세 트래킹은 정답 맞추는 게임이 아닙니다.
본질은 지역의 시세 흐름을
대략적으로 파악하는 것이고,
경험상 단지 수가 많다고 해서
시장흐름을 잘 판단할 수 있는 것도 아닙니다.
시세 트래킹은 앞마당 관리의 시작이지,
투자 물건을 바로 뽑아내는 결론이 아닙니다.
저는 경험상 지역당 단지 15개를 넘기지 않는 것이
앞마당 관리를 꾸준히 하는 데 도움이 많이 됐습니다.
2. 평형대는 몇 평으로 하나요?
59든, 84든 상관 없습니다.
다만 지역 별로 동일한 평형대를 적용하면 좋겠습니다.
제일 좋은 것은 모든 평형 다 하는 것인데요,
제 경험상 이렇게 하게 되면
관리하는 단지 수가 너무 많아지게되고,
시세 트래킹 자체가 허들이 되어
앞마당 관리를 아예 놓아버리게 됩니다.
그래서 차라리, 한 평형 만이라도
제대로 하는 것을 권장드립니다.
통상적으로 59의 시세 흐름이 빠른 편이니
59를 먼저 조사하셔도 좋고,
비교평가 할 때 통상 84를 기준으로 평가하니
84를 위주로 트래킹을 해도 좋습니다.
정답은 없습니다.
원칙은 시세 흐름을 파악하는 것이고
한 평형만 조사하다가 지역 내 흐름이 이상하면
그때 다시 다른 평형까지 포함해서
전수조사 하는 방식을 권장드립니다.
다시 한 번 말씀드리지만,
시세트래킹은 앞마당 관리의 시작이지
투자 결론을 내는 끝판왕이 아닙니다.
완벽하게 하려고 하다가
실행을 놓치지 마시고
차라리 20%라도 꾸준히 수행할 수 있는 구조로
만드시면 좋겠습니다.
3. 앞마당이 많아져서 막막해요…
한 지역당 10-15개를 뽑는다고 해도
앞마당이 2자리수가 넘어가면
시세 트래킹 해야 되는 단지가
150개가 넘어가게 됩니다.
이 때부터는 이제 시세 트래킹을 쳐다도 보기 싫고,
늘 앞마당 관리에 대한 고민이 떠오르는데요
이럴 때 권장 드리는 방법은 2가지입니다.
1) 하루 30분 루틴 vs 몰아서 하는 것
2) 규제/비규제/지방/중소도시 나눠서 하는 것
첫째. 루틴화 vs 벼락치기 스타일
본인이 어떤 것을 좀 더 선호하는지
패턴을 알아야 합니다.
저는 예전에는 루틴으로 하루 1시간씩 잡고
지역 하나를 전수조사를 진행했었는데요
최근엔 벼락치기 스타일로 바뀌어서
하루 날 잡고 시세 조사를 하는 편입니다.
본인에게 맞는 방식을 선택하면 좋겠습니다.
두번째, 지역 선택 후 나눠서 하는 것
모든 지역을 시세 트래킹 해야 된다는
압박감을 조금은 내려놓기를 권장드립니다.
차라리 테마를 잡고 한 달에 4개 지역이라도
제대로 시세 조사 하는 걸 목표로 해보세요.
예를 들어, 규제 지역 1곳, 비규제 지역 1곳
광역시 1곳, 중소도시 1곳
이런 식으로 내 앞마당 내에서 골고루
4곳 정도를 트래킹해보고
각 테마 별로 어떤 흐름을 보이는지
확인해보는 겁니다.
물론 내가 가진 모든 앞마당을 다 조사하면 좋습니다.
그러나 그게 어렵다면,
이렇게라도 장벽을 낮춰서
조금이라도 실행해보면 좋겠습니다.
100점 맞고 싶은 마음에
문제를 틀릴까봐 도전하지 못하는 것 보다는,
70점을 맞더라도
일단 문제를 풀어보는 것이 중요합니다.
4. 투자 물건이 잘 안보여요
마지막으로 많이 해주시는 질문 중 하나가,
시세 트래킹을 해도
투자 물건이 잘 보이지 않는다는 질문입니다.
사실 이는 어찌보면 당연한 겁니다.
시세 트래킹은 시작일 뿐이지,
끝판왕은 아니기 때문입니다.
시세 트래킹은 낚시찌와 같습니다.
본질 자체가 시세 흐름을 지켜보기 위함이고,
흐름이 왔을 때 전수조사로 확장하는 게 필요합니다.
만약 시세 트래킹은 잘 해오고 있는데,
투자 물건 뽑는 것이 잘 안돼서 고민이라면
내 다음 투자에 맞는 앞마당 몇 개만 골라서
전수조사를 해보는 것을 차라리 권장드립니다.
예시로 내가 1억 정도의 투자금이 있고,
현재 지방 광역시를 임장중이라면
내가 가진 수도권 외곽 앞마당과,
다른 지방 광역시 몇 개를 뽑아서
같이 비교해보는 것 입니다.
(Ex: 부산 연제구 임장중 👉 부산 다른 구 2곳 전수,
부천/군포 등 수도권 외곽 2곳 전수조사 등…)
저는 보통 1개 지역을 전수조사할 때
1시간 정도가 소요되는데요,
4개 전수조사 👉 총 4시간 정도 소요하여
이렇게 3-4개 지역을 미리 정한 뒤
하루에 날을 잡고 전수조사를 하는 편입니다.
투자 결론을 내기 위해서는
비교 단지의 모수가 많아야 합니다.
앞마당 관리는 잘 되는 듯 한데 결론이 잘 안난다면
일부 지역에 대해서
시세트래킹을 전수조사로 확장시켜보세요.
5. 완벽 주의를 버리세요
오늘 제가 이 글에서 여러번 강조드렸지만
제가 느끼는 앞마당관리의 핵심은
완벽하지 않더라도 꾸준히 실행하는 것입니다.
목표를 높게 잡는 것은 좋지만,
오히려 그게 부담이 되어 실행조차 안하는 것보다는
차라리 잘게 쪼개서 조금이라도 실행하는 것이
목표 달성을 하는데 훨씬 효율적일 것입니다.
시세트래킹으로 모든 투자 결론을 끝판 내겠다는
부담감을 조금은 내려놓기를 바랍니다.
꾸준히 실행하며 성장하는 여러분들이 되기를
진심으로 응원드립니다 :)
