안녕하세요.
행복을 그리는 투자자 그린쑤입니다.
오랜만에 경험담 게시판에 글을 써봅니다.
작년 이맘때만 해도 저는 1호기 투자를 하느라 정말 숨 가쁘게 달리고 있었습니다.
“1년에 1채씩 자산을 쌓자”는 목표 하나로 앞만 보고 달렸고,
실거주는 제 선택지 안에 없었습니다.
그런데 1년이 지난 지금,
저는 수도권 규제지역에 ‘내 집 마련’이라는 결실을 맺게 되었습니다.
요즘처럼 대출 규제와 다주택자 규제가 강화되는 시장에서
“지금도 투자만이 답일까?”
“내 상황에서는 어떤 선택을 해야 할까?”
고민하시는 분들께
제 경험이 작은 도움이 되었으면 하는 마음으로 글을 남깁니다.
“나는 투자자야”라는 틀에 갇혀있던 시간
결혼을 준비하며 유리공과 미래를 그릴 때도
제 머릿속은 온통 투자뿐이었습니다.
“돈을 합쳐서 다음 투자는 어떻게 할 수 있을까?”
가 늘 대화의 시작이었죠.
실거주는 자산을 쌓는 속도를 늦추는 선택처럼 느껴졌습니다.
그래서 결론을 낼 때도 항상 투자금에 맞는 단지를 먼저 봤습니다.
그런데 에이스반이라는 좋은 환경 안에서
권유디 튜터님과 이야기하며 생각이 조금씩 바뀌기 시작했습니다.
지금 시장은 예전처럼 단순히 채수를 늘리는 전략이 쉬운 시장이 아니었습니다.
다주택자 규제, 대출 규제, 스트레스 DSR 확대, 규제지역 대출 제한까지.
시장은 계속 바뀌고 있었고, 투자자가 선택할 수 있는 전략도 이전과 같지 않았습니다.
그 과정에서 튜터님께 들었던 말이 아직도 기억에 남습니다.
“지금은 내가 가진 자금으로 가장 좋은 자산을 가져가는 게 중요합니다.”
그 말을 듣고 처음으로 이런 생각을 하게 되었습니다.
“투자만 볼 게 아니라, 실거주까지 포함해서 봐야 하는 시장이구나.”
머리로 아는 대출과 ‘내 손’으로 계산한 대출은 달랐습니다
실거주는 투자와는 접근이 조금 달랐습니다.
받을 수 있는 대출금, 활용 가능한 현금, 매달 감당 가능한 원리금, 출퇴근 가능 여부까지
함께 봐야 했습니다.
사실 저는 LTV, DSR 같은 대출 용어를 어느 정도 알고 있다고 생각했습니다.
그런데 막상 제 상황에 직접 대입해보니, 생각보다 정확히 알고 있던 게 아니었습니다.
유리공의 소득, 현재 가진 현금, 신용대출,
부모님 도움 가능 여부, 매달 감당 가능한 원리금까지 넣고 계산해보니
정확한 예산을 확정할 수 있었습니다.
현재 가진 투자금으로 수도권 비규제지역 투자는 가능했습니다.
다만 생활권 안에서 봤을 때, 투자로는 중간 이하 정도 가치의 단지를 보는 상황이었습니다.
반면 실거주까지 포함해보니 선택지가 조금 달라졌습니다.
양가 부모님께 일부 도움을 받을 수 있었고, 유리공 명의로 대출을 검토하면서
규제지역 안에서도 입지가 더 좋은 단지를 볼 수 있었습니다.
이때부터 생각이 바뀌었습니다.
“같은 돈이라면, 지금은 더 좋은 자산을 가져가는 게 맞을 수도 있겠다.”
실거주를 선택한 이유
제가 실거주를 선택한 이유는 명확했습니다.
첫째, 규제지역 안에서 입지가 좋으면서도 저평가되어 있는 단지를 볼 수 있었습니다.
둘째, 양도세 중과 유예 종료 전 다주택자 매물을 만날 수 있었습니다.
셋째, 앞으로 전월세난으로 부담이 커질 가능성을 생각했을 때,
예상 보증금과 월세보다 원리금이 낫다고 판단했습니다.
넷째, 결혼 이후 거주 안정성까지 함께 가져갈 수 있었습니다.
물론 완벽한 선택지는 아니었습니다.
출퇴근 시간이 둘 다 아주 가까운 편은 아니었고, 약 1시간 정도는 감당해야 했습니다.
하지만 저희가 충분히 버틸 수 있는 거리라고 판단했습니다.
무엇보다 원리금이 월급의 50% 이하로 관리 가능했고,
대출을 갚으면서도 저축을 이어갈 수 있는 수준이었습니다.
감당 가능한 범위 안에서 더 가치 있는 자산을 가져갈 수 있다면,
지금은 실거주도 충분히 좋은 전략이 될 수 있겠다고 생각했습니다.
현 시장을 가장 생생하게 느꼈던 한 달
이번 내집마련 과정은 정말 빠르게 진행되었습니다.
5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전에 다주택자 매물을 매수하기 위해
유리공과 약 한 달 동안 바쁘게 움직였습니다.
대출을 알아보고,
예산을 확정하고,
단지를 선정하고,
매물을 털고,
약정서를 넣기까지.
짧은 시간이었지만 정말 많은 것을 배웠습니다.
내집마련은 예산이 정확히 확정되면 생각보다 방향이 선명해졌습니다.
출근 가능한 지역을 정하고, 그 안에서 예산에 맞는 단지를 추린 뒤,
우선순위대로 매물을 보면 됐습니다.
오히려 예산과 지역이 한정되어 있었기 때문에,
투자보다 매수 과정 자체는 더 단순하게 느껴지기도 했습니다.
물론 단순하다고 쉬운 것은 아니었습니다.
결국 중요한 것은 행동이었습니다.
저희는 5월 9일까지 계약해야 한다는 기한이 있었고,
약정서 허가 기간까지 고려해 4월 초까지는 매수하겠다는 목표를 세웠습니다.
기한이 정해지니 행동도 빨라졌습니다.
5월 9일이라는 데드라인 안에서 예산 확정부터 약정서 접수까지 몰아치듯 움직였습니다.
그 과정에서 다시 한 번 느꼈습니다.
기회를 잡기 위해서는 완벽한 확신을 기다리는 것보다,
정해진 기한 안에서 최선의 선택지를 고르고 결정해야 한다는 것을요.
5월 9일은 지났지만, 여전히 시장에는 매물이 있고 저평가된 단지도 남아 있다고 생각합니다.
다만 그 기회를 보기 위해서는 내 예산을 정확히 알고,
투자와 실거주를 함께 펼쳐본 뒤, 실제로 움직여야 한다는 것을 느꼈습니다.
지금처럼 대출 규제와 다주택자 규제가 강한 시장에서는 단순히 투자냐 실거주냐를 나누기보다,
내가 가진 자금으로 가장 좋은 자산을 가져갈 수 있는 선택이
무엇인지 보는 것이 더 중요하다고 생각합니다.
저 역시 그랬습니다.
투자만 봤다면 선택하지 못했을 자산을, 실거주까지 포함해서 보니 선택할 수 있었습니다.
이번 내집마련은 저에게 단순히 집을 산 경험이 아니었습니다.
시장 안에서 제 전략을 다시 점검하고, 투자자로서 선택지를 넓혀본 경험이었습니다.
앞으로도 저는 투자자로서 계속 자산을 쌓아가고 싶습니다.
다만 이제는 투자와 실거주를 나누어 생각하기보다,
제 상황에서 가장 좋은 자산을 선택하는 투자자가 되고 싶습니다.
(함께 고생한 유리공 감사합니다 😊)
