서울 아파트 시장 5월 지표가 나왔습니다.
지표를 보여드리기 전에 늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 사전에 세 가지 양해를 구하고 시작하겠습니다.
① 서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.
② KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 5월 지수 증감률은 4월 중순부터 5월 중순까지를 범위로 삼고 있습니다.
③ 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 5월 거래량의 정확한 수치는 6월말에 확인 가능한 셈입니다. 다만 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 추가적인 시차도 발생할 수 있는 점도 감안하셔야겠습니다.
자, 이제 그래프 보시겠습니다.
5월 서울 아파트 매매 지수 증감률 +0.83%.
이것도 매달 말씀드리는 부분입니다만, KB 매매 지수 증감률은 실제 시장 대비 1~2개월 정도 후행하는 감이 있습니다. 가령 2024년 급등 시기는 6~7월이었는데 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 8~9월, 2025년 토지거래허가구역 해제 직후인 2~3월 급등 때도 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 3~4월이었습니다. 따라서 이번 5월 매매 지수 증감률 +0.83%는 3~4월의 시장 분위기를 반영했다고 볼 수 있습니다.
지수 증감률이 +0.83%라는 것도 작지 않은 상승폭입니다만 매매가의 최상단인 강남구는 5월도 -0.22%로 하락한 반면, 중구 +1.22%, 영등포구 +1.12%, 동대문구 +1.06%, 성동구 +0.95%, 노원구 +0.86%, 성북구 +0.82% 등 전방위로 상승하고 있는 것도 사실입니다. 다만 서초구도 +0.61% 상승하면서 강남구 상승 전환도 멀지 않은 느낌입니다.
주택담보대출 금리(한국은행 경제통계시스템 가중평균 기준)는 2024년 11월 4.30%를 정점으로 2025년 5월 3.87%까지 꾸준히 하락하다가 그 이후 점진적 상승 추세였습니다. 그러나 최근 들어 2026년 2월 4.32% → 3월 4.34% → 4월 4.31%로 소강 상태에 들어갔습니다. 사실 현재의 주택담보대출 금리 수준이 낮은 편은 아닙니다. 그럼에도 불구하고 시장이 상승을 지속하고 있다는 것은 그만큼 향후 공급 부족 전망이 선취매 심리를 부추기고 있다고 볼 수 있습니다. 다만 국고채 금리 상황이 예사롭지 않습니다.
주택담보대출 금리와 무관할 수 없는 게 바로 국고채 금리입니다. 은행은 대출을 위해 금융채를 발행해 자금을 조달하는데 이 금융채 금리가 국고채 금리와 밀접한 관계가 있기 때문입니다. 그래프에서 보시는 바와 같이 국고채 3년물 금리는 작년 10월부터 꾸준히 우상향 추세에 있습니다. 반도체 초호황에 따른 외화 초과 유입 및 세수 초과 예상으로 국채 발행 증가폭 둔화가 예상되었고 올해 4월 세계국채지수 편입 이후 500~600억 달러의 외화가 단계적으로 유입될 전망이어서 안정화가 예상되었으나 미국-이란 전쟁 발발로 인플레이션이 다시 심화되면서 국고채 금리도 다시 상승하고 있습니다. 이는 주택담보대출 금리의 하향안정화도 당분간 바라기 힘들다는 의미로 연결됩니다. 마침 신현송 한국은행 총재도 기준금리 인상을 기정사실화 하는 듯한 발언을 하면서 금리 상승 가능성을 높여주고 있습니다.
서울 아파트 매매 매물은 2025년 2월말 9.4만여건까지 증가했다가 7월말 7.5만여건까지 급감했고 그 이후 안정화 추세를 보였었는데요, 10.15 대책 발표로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 9월말 7.8만여건 → 2026년 1월말 5.7만여건으로 빠르게 감소하였습니다. 그러나 1월말부터 시작된 이재명 대통령의 부동산 관련 SNS 발언 및 다주택자 양도세 중과 부활 예고로 매물이 빠르게 증가했었습니다. 2025년 12월말 대비 2026년 3월말 매물 증가폭이 큰 곳을 보면 성동구(+89%), 송파구(+72%), 광진구ㆍ강동구(+68%), 서초구(+64%) 순으로, 대체로 매매가가 많이 오른 곳들 위주로 매물이 크게 늘어났음을 알 수 있습니다.
그러나 5월 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 매매 매물은 다시 감소로 반전하였습니다. 매매 매물 증가율을 보면 4월 -6%에서 5월 -15%로 감소폭이 커졌습니다. 다주택자들이 양도세 중과 전에 내놓은 급매 매물은 어느 정도 소진되었고, 그 이후는 양도세 중과 시행으로 매물을 거둬들인 것이죠. 5월 매매 매물 증가율을 구별로 들여다보면 서초구(-22%), 강동구(-20%), 노원구ㆍ강북구(-19%), 성북구(-17%), 중랑구(-16%) 순으로 매물 감소폭이 컸습니다. 권역별로 가리지 않고 두자릿수 감소폭을 보여주고 있습니다.
전세 매물은 증가로 반전하였습니다. 그렇다고 문제의 심각성이 사라진 것은 아니죠. 절대 매물 수준 자체가 아직도 매우 적은 편이기 때문입니다. 서울 전세 매물은 4월말 대비 5월말 +10% 증가하였는데요, 그러나 그래프에서 보시다시피 아직 매물이 적은 편인 데에는 변함이 없습니다. 한 가지 눈에 띄는 것은 핵심지라고 할 수 있는 강남3구 및 용산구는 전세 매물 증가율이 +13%로 서울 평균 증가율을 앞서고 있다는 점입니다. 구별로는 서초구(+42%), 금천구(+38%), 관악구(+28%), 강북구(+25%), 마포구(+22%) 순으로 전세 매물 증가폭이 큰 반면, 송파구(-21%), 영등포구(-12%), 용산구(-10%), 광진구(-9%) 순으로 전세 매물이 감소하였습니다.
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 5분위(상위 0~20%)의 독주가 이어지다가 지난 2025년 9월부터 변화가 시작되었습니다. 가장 고가인 5분위 아파트는 전고점인 25.4억을 2024년 8월에 돌파한 이후 2024년 8월 25.8억 → 12월 27.3억 → 2025년 4월 29.5억 → 8월 32.6억 → 12월 34.4억으로 빠르게 증가하였으나 2026년 2월 34.7억을 기점으로 5월 34.4억까지 조금씩 하락했습니다. 반면 4분위(상위 20~40%) 아파트는 2025년 6월 14.9억을 기록하면서 전고점(14.7억)을 돌파하였고 2026년 5월 18.0억으로 상승 추세가 유지되고 이습니다. 최근 들어 가장 가파른 상승율을 기록하고 있는 3분위(상위 40~60%) 아파트도 2025년 12월 11.2억을 기록하면서 전고점(11.0억)을 돌파하였고 2026년 5월은 12.4억으로 빠르게 상승하고 있습니다. 최근 들어 2분위(상위 60~80%) 아파트 상승폭도 3분위 못지 않습니다.
변화의 추세와 폭을 보다 쉽게 보여주는 것은 분위별 상승률입니다. 그래프를 보시면 2025년 9월에는 4분위 아파트의 상승률이 5분위 아파트를 상회했는데 이는 2024년 1월 이래 20개월 만의 일이었습니다. 그리고 그 다음 달인 10월에는 3분위 아파트마저 5분위 아파트를 2023년 5월 이래 29개월 만에 상승률이 앞서는 일이 벌어졌습니다. 그리고 2026년 5월은 3분위 아파트(+1.7%), 2분위 아파트(+1.4%)가 여전히 상승을 주도하면서 5분위(-0.3%), 4분위(+0.7%), 1분위(+0.9%) 아파트를 압도하고 있습니다. 풍선 효과의 단면입니다. 전세 매물도 상대적으로 높은 급지의 증가폭이 큰 상황인 점을 감안하면 이러한 풍선 효과는 당분간 이어질 것으로 보입니다.
참고로 아래에 전고점 대비 각 분위별 가격이 현재 몇 % 수준인지 기재해놓았으니 참조 부탁드립니다.
5분위(상위 0~20%) : 2026년 3월 136% → 4월 136% → 5월 135%
4분위(상위 20~40%) : 2026년 3월 120% → 4월 121% → 5월 122%
3분위(상위 40~60%) : 2026년 3월 109% → 4월 111% → 5월 113%
2분위(상위 60~80%) : 2026년 3월 94% → 4월 96% → 5월 97%
1분위(상위 80~100%) : 2026년 3월 88% → 4월 89% → 5월 89%
전세가율은 2016년 1월(75.1%)을 정점으로 2020년 8월(53.3%)까지 꾸준히 내려가다가 임대차3법 시행으로 반등하여 2021년 1월(56.3%)까지 상승하였습니다. 2020년에 역대 최대 입주 물량(5.4만호)이 서울에 들이닥쳤으나 임대차3법 시행에 따른 전세 유통 매물 급감으로 전세가율이 오히려 반등한 것은 과도한 규제의 부작용이라고 할 수 있습니다. 시장에 내버려뒀더라면 역대급 입주 물량으로 전세가율이 하락 추세를 유지하면서 매매가 상승 동력을 훼손시켰을텐데 말이죠.
2021년 1월까지 반등한 전세가율은 그 이후 다시 하락 전환하면서 2023년 4월(50.8%)까지 빠르게 하락했다가 2023년 8월 51.0% → 2024년 8월 54.0%까지 꾸준히 올랐고 그 이후는 전세가 대비 매매가 상승으로 전세가율이 하락 추세였습니다. 그러나 최근 들어 전세가율 하락폭이 진정되고 있습니다. 공급 부족에 따른 전세가 상승이 눈에 띄게 시작되었기 때문입니다.
신축 입주 물량 감소 상황은 여전하고 토지거래허가구역 등 임대 매물 감소를 초래하는 규제도 여전합니다. 이는 곧 매매가가 멈칫하더라도 전세가 상승폭을 키우면서 다시금 상승 동력을 키우는 상황을 초래할 것으로 예상합니다. 또다시 규제가 상승 동력을 확충시켜주는 사례가 되겠네요.
이제 완연한 여름으로 접어드는 것 같습니다. 이럴 수록 건강 관리에 유념하시면서 다가오는 폭염에 대비하시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
