안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
5.9 이후 매물 잠김 현상과 함께 서울 부동산 시장이 많이 올랐다는 이야기가 들리면서 조급함을 느끼는 분들이 많습니다. 그런데 실제 현장을 다녀보면 단순히 "서울이 오른다" 정도로 설명하기 어려운 분위기가 만들어지고 있습니다.
요즘 거래가 가장 활발한 곳은 의외로 초고가 아파트가 아닙니다. 서울 하급지와 경기도 주요 지역의 15억 이하 단지들입니다.
심지어 현장에서는 매수자가 계약금을 보내겠다며 계좌를 달라고 해도 매도자가 매물을 거둬들이거나, 앉은자리에서 호가를 올리는 경우도 어렵지 않게 볼 수 있습니다.
왜 이런 일이 벌어지고 있을까?
가장 큰 이유는 전월세 시장의 공급 부족이라고 생각합니다.
현재 서울 수도권은 전세난이라는 표현이 나올 정도로 전월세 매물이 부족합니다. 토지거래허가구역으로 인해 투자자의 진입이 제한되었고, 5.9 대책 이전까지 다주택자들이 상당수 매물을 정리하면서 시장에 남아 있는 물량 자체가 줄어들었습니다.
그 결과, 전세를 구하던 수요자들 중 일부가 "차라리 집을 사자"는 실거주 수요로 전환되기 시작했습니다. 여기에 비규제지역은 투자자들까지 진입할 수 있는 몇 안 되는 시장이 되면서 수요가 더욱 집중되고 있습니다.
왜 15억 이하 단지에 거래가 몰릴까?
최근 거래가 집중되는 가격대는 대부분 15억 이하입니다.
현재 대출 환경을 고려하면 실수요자가 접근할 수 있는 현실적인 가격대이기 때문입니다. 실제로 올해 서울 아파트 거래의 상당수가 15억 이하에서 이루어지고 있다는 통계도 나오고 있습니다.
결국 실거주 수요와 투자 수요가 동시에 유입되는 반면, 매도자는 매물을 거둬들이고 있습니다. 수요는 늘고 공급은 줄어드는 구조가 만들어지면서 자연스럽게 매도자 우위 시장으로 바뀌고 있는 것입니다.
지금 우리가 해야 할 일
이런 시장에서 가장 위험한 것은 준비되지 않은 상태에서 조급해지는 것이라고 생각합니다.
무주택자나 갈아타기를 준비하는 분들은 지금 내가 감당 가능한 예산이 얼마인지, 어디까지 대출이 가능한지, 어떤 단지까지 검토할 수 있는지를 미리 정리해 둘 필요가 있습니다. 좋은 매물은 생각보다 오래 기다려주지 않기 때문입니다.
이미 집을 보유한 사람도 마찬가지입니다. 당장 갈아타지 않더라도 더 좋은 입지와 단지를 미리 공부해 두어야 합니다. 정책과 대출은 언제든 바뀔 수 있고, 기회는 늘 예상보다 짧게 찾아오기 때문입니다.
시장이 언제 오를지, 언제 규제가 바뀔지는 아무도 정확히 알 수 없습니다.
하지만 내가 감당할 수 있는 금액을 알고 있고, 좋은 단지를 알고 있으며, 움직일 준비가 되어 있는지는 지금 당장 결정할 수 있습니다.
최근 서울 수도권 현장을 보며 느끼는 것은 결국 부동산도 예측의 영역보다 준비의 영역에 가깝다는 것입니다. 지난 10.15 5일장에서도, 이번 5.9 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시장에서도 준비된 사람들은 찰나의 기회를 잡을 수 있었습니다.
기회는 미래를 맞춘 사람보다, 기회가 왔을 때 바로 행동할 수 있는 사람이 잡는 것이라고 생각합니다.
어쩌면 지금 시장도 몇 년 뒤 돌아보면 또 하나의 중요한 사례가 될 수 있을 것입니다. 서울이 올랐다는 결과보다, 돈이 어디로 움직였고 어떤 지역에 수요가 몰렸으며 무엇이 가격을 움직였는지를 기억한다면 다음 시장에서는 조금 더 빠르게 기회를 발견할 수 있을 것이라 생각합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
