"이 동네는 아직 공사 중입니다."
서울 한복판에 이런 동네가 있어요.
KTX가 서고, 철도가 동네를 동서로 가르고,
큼지막한 공터들은 담장 너머로만 보이고.
근처엔 옛 미군기지 터가 있고,
걸어서 닿는 거리에 243만 m² 규모의 공원이 조성되고 있어요.
(참고로 여의도 공원의 약 3배 크기입니다)
어수선해 보이지만,
저는 그 어수선함이 오히려 기회라고 생각이 들더라구요.
왜냐면 서울시가 발표한 478페이지짜리 답안지에
이 동네를 아주 특별하게 적어뒀거든요.
📌 이곳의 공식 포지션 : "3도심에 준하는 기능"
2040 서울도시기본계획에서 서울은
크게 3도심(강남·여의도·서울도심)과 7광역중심으로 나뉩니다.
이 동네는 7광역중심 중 하나인데, 그냥 광역중심이 아닙니다.
계획서에는 이렇게 쓰여 있습니다.
"3도심의 기능적 연계를 지원하는 공간이자, 3도심에 준하는 기능을 부여"
쉽게 말하면?
강남·여의도·서울도심이 서울의 핵심 3개 엔진이라면,
이 동네는 그 세 엔진을 연결하는 허브이자 준 도심이라는 겁니다.
공식 순위는 4위지만, 실질적 역할은 1.5위쯤 되는 거죠.
그리고 이 동네의 핵심은 세 개의 땅입니다.
서울 도심 한복판에 있는 여의도 절반 크기의 초대형 공터,
한강로 바로 옆의 옛 미군기지 부지,
그리고 남산과 한강을 잇는 초대형 공원.
이쯤 되면 어딘지 감이 오시나요?ㅎㅎ 👇
맞습니다, 용산입니다.
"용산은 아직 공사 중입니다."
그리고 그게 바로 포인트가 됩니다.
🏗️ 용산의 핵심 키워드 : 정비창, 캠프킴, 용산공원
① 용산 정비창 부지 (약 51만 m²)
한마디로 : 서울 도심 한복판의 초대형 공터.
여의도 면적의 약 절반인 이 땅이 한때는 철도 차량기지였어요.
지금은 텅 비어 있는 이 자리를, 계획서엔 이렇게 쓰여 있습니다.
"글로벌 기업·국제기구를 유치한 국제 업무·MICE 기능 강화,
일자리·여가·주거·문화 모든 활동이 한 곳에서 가능한 복합용도 도입"
판교가 IT 클러스터라면, 용산 정비창은
서울판 Hudson Yards(뉴욕)를 목표로 하고 있다고 보시면 됩니다.
② 캠프킴 부지 (옛 미군기지)
한강로 바로 옆에 위치한 이 땅은
"상업·업무·주거·문화 다기능 복합용도의
한강로변 신(新) 복합업무거점"으로 개발 예정이에요.
정비창과 묶어서 국제업무지구를 형성하는 그림입니다.
③ 용산공원 (옛 미8군 기지, 약 243만 m²)
여의도 공원의 약 3배.
계획서에서는
"남산~용산공원~한강을 잇는
서울의 생태·녹지축 복원" 이라고 명시돼 있어요.
서울에 센트럴파크를 만들겠다는 겁니다!
🚄 교통 : 서울에서 가장 '연결된' 동네
용산역을 한번 생각해보세요.
KTX, ITX 새마을, 무궁화호..
지금도 이미 교통 요지이긴 한데,
계획서엔 이런 내용이 더해지더라구요.
- GTX-B 노선 정차 (경기도에서 용산까지 20~30분대)
- 도심항공교통(UAM) 복합환승센터 조성 검토
- 여의도~용산~남산 신 이동수단 연결 인프라 신설
- 경부선 철도 지하화로 동서 단절 해소 + 상부 공원 조성
특히 저는 여기서 경부선 지화화가 가장 와닿았는데요.
경부선 지하화는 단순한 교통 개선이 아닙니다.
지금 용산의 가장 큰 약점이
철도가 용산의 동쪽과 서쪽을 갈라놓는다는 것인데,
이게 해소되면 용산의 생활권 자체가 통합된다는 뜻입니다!★
🤔 그래서 현실은? 지금 어디까지 왔나?
솔직하게 얘기해볼게요.
현실화된 것들 ✅
- 용산공원 부분 개방 (2023년~) — 실제로 개방되어 사람들이 공원을 즐기고 있어요
- 대통령실 이전으로 용산 일대 '국가상징거점' 위상이 생김
용산 정비창 개발 사업자 선정 논의 진행 중
아직 갈 길 먼 것들 ⏳
- 경부선 철도 지하화 — 천문학적 예산, 수십 년 단위 사업
- GTX-B 노선 — 착공은 했지만 2030년대 초 개통 예상
캠프킴 부지 — 미군 반환 협의, 개발 방향 아직 구체화 중
투자자 관점에서 솔직하게 말씀드리면요,
용산은 “10년 후 완성될 그림을 지금 사는 곳”입니다.
현재 가격엔 이미 미래 기대치가 상당 부분 반영돼 있지 않나 해요.
그래서 지금 들어가는 게 맞냐 틀리냐보다는,
용산의 어떤 구역이냐가 훨씬 중요한 질문입니다.
💡 2040 계획이 말하는 용산, 한 줄 요약
"서울의 3개 핵심 엔진을 연결하는 중심축으로,
초대형 가용지 위에 국제업무지구 + 공원 + 복합주거를 짓는다"
지금 어수선한 모습이 오히려 포인트이에요.
아직 서울시에서 그림을 다 그리지 않은 캔버스가 바로 용산입니다.
저는 그래서 용산을 볼 때 지금 가격이 아니라,
어떤 캔버스 어느 자리냐를 먼저 봅니다.
이 칼럼은 '앞으로 10년, 서울을 보는 답안지 — 2040 서울도시기본계획' 시리즈의 4-3편입니다.
월부 튜터님들이 478페이지 공식 보고서를 15편에 걸쳐 나눠 분석하고 있습니다.
다음 편에서는 갱지지님이 청량리·왕십리를 이어서 다뤄주실 예정입니다!
