강남에서 더 먼데, 왜 더 비쌀까?
최근 기사를 통해 동탄 아파트 실거래 가격을 보다
잠깐 스크롤을 멈췄습니다.
동탄 대장 단지인 동탄역롯데캐슬 84㎡가
20억 8천만 원에 거래되었고
현재 호가는 22억 수준으로 나오고 있습니다.
이외 인근 단지들 역시도 17~18억대로 거래가 되거나
호가가 나오면서 높은 가격을 보입니다.
가장 먼저 20억대에서 비슷한 가격대 아파트를
서울에서 찾아보면 용산의 대표 부촌인 이촌동에
위치한 20평대가 20억 초반에서 중반 정도의
가격을 보이고 있습니다.
17~18억대는 금호역과 약수역 인근에서
쉽게 찾아볼 수 있습니다.
이상하지 않나요?
우리가 아는 서울, 수도권 부동산의 공식은 단순합니다.
“강남에 가까울수록 비싸다.”
동탄은 강남이라는 서울 중심부터 먼 거리에 위치했지만
이촌동이나 약수, 금호 동은 강남과 가깝습니다.
하지만 비슷하거나 어떻게 보면
동탄의 가격이 더 비싼 가격을 보이고 있습니다.
과거로 돌아가 생각해보면 광교도 비슷했습니다.
비싸다, 비싸다 말이 많았지만
결국 지금도 높은 가격을 유지하고 있습니다.
그리고 가격이 높다는 건 그 가격을 지불할 의지가 있는 수요가
실제로 계속 있다는 것을 의미합니다.
그렇다면 여기서 던져야 할 질문은 "이 가격이 말이 되나?"가 아닙니다.
“무엇이 이 가격을 만드는 것인가?” 라는 질문입니다.
무엇이 동탄을 20억으로 만들었나?
가격을 만드는 건 결국 ‘양질의 일자리’
강남을 중심의 아파트 가격이 비싼
가장 근본적인 이유는 일자리가 몰려 있기 때문입니다.
양질의 좋은 직장이 모인 곳은 예외 없이
높은 집값을 보여줍니다.
강남을 제외하고도 살펴보면
마곡, 판교 그리고 광교가 이었습니다.
그렇다면 동탄의 일자리를 살펴보는 것이 필요합니다.
그리고 그 중심에는 굉장히 핫한 반도체가 있습니다.
삼성전자 화성·평택 캠퍼스는
동탄에서 셔틀버스로 쉽게 이동할 수 있습니다.
SK하이닉스도 이천 캠퍼스까지 직행 셔틀이 운행하고
인프라가 부족한 이천보다 동탄에 거주지를 결정한
SK하이닉스 임직원들이 많이 있습니다.
여기에 용인 원삼 SK하이닉스 클러스터의 배후 주거지 역시
결국 동탄이 될 거라는 기대감까지 더해졌습니다.
삼성전자와 하이닉스에 출퇴근 하는 사람들이 주거지를 고를 때
최근에 가장 먼저 보는 기준이 바로 셔틀 버스 정차여부입니다.
'삼전닉스 셔세권' 여부가 집을 고르는
핵심적인 기준이 된 것입니다.
삼성 DS부문 통근버스만 340여개 노선에
1740여 대가 새벽 4시 반부터 밤 11시 넘어서까지 운행됩니다.
그리고 올해 적지 않은 성과급에
비규제지역이기 때문에 대출 규제에서
상대적으로 자유롭다는 점도 주요 이유라고 볼 수 있습니다.
이런 이유들이 맞물리면서 동탄은 6월 첫째주
한주 만에 0.60% 올라 수도권 상승률 1위를 찍었습니다
완성형 신도시, 누구나 다 거주하고 싶은 환경
동탄을 선택하는 또 다른 이유는 거주 환경입니다.
경기 남부 최대 규모의 롯데백화점, 동탄호수공원
여기에 깔끔하게 정돈된 도로망과 학원가.
어린 자녀를 둔 3040 고소득 부부들의
취향을 정확히 저격하는 환경입니다.
서울 오래된 구축 단지에서 녹물과
주차난을 견디는 것보다 신축 신도시의
커뮤니티 시설을 누리며 아이를 키우는 쪽이
삶의 만족도를 높여주고 있습니다.
GTX-A, 강남 접근성까지
과거 동탄1 시절에도 대기업 배후수요와
쾌적한 환경은 있었습니다.
하지만 치명적인 약점이 있었죠.
서울로 이동하기 위해서는 광역버스로
최소 왕복 3시간을 길 위에 버려야 했습니다.
하지만 GTX-A가 개통되면서 동탄에서 수서까지
약 20분 정도록 확 줄어들면서
서울 강북에서 강남으로 출퇴근하는 시간보다 짧아졌습니다.
다만 강남 연결의 핵심인 삼성역 개통은
2027~2028년 정도로 예상하고 있습니다.
그리고 GTX-A에 삼성역 개통이라는 호재는
동탄 아파트 가격에 이미 반영되었다고 보는 것이 필요합니다.
그래서 동탄에 내집마련을 해야하는가?
여기까지만 보면 동탄에 내집마련을
하지 않은 이유는 없는 것처럼 보입니다.
하지만 과거를 한 번 살펴보는 것은 필요합니다.
지금으로부터 약 18년 전, 동탄1신도시가
막 입주를 시작했을 때도 지금과 비슷했습다.
당시 동탄1에 위치한 단지들 가격은
서울 마포나 성동구보다 비쌌고
대기업 직주근접과 신도시 쾌적함에
많은 사람들이 동탄1을 선택했습니다.
하지만 시간이 지나면서 가격이 역전이 되고
지금은 2배 이상의 가격 차이를 보이고 있습니다.
물론 과거와 다르게 GTX-A라는 노선이 생겼고
백화점과 신축 택지라는 점은 큰 장점입니다.
다만 현재 동탄 가격 상승의 핵심은
동탄역과 백화점을 도보로 이용하는 역세권 단지들을
중심으로 높은 가격을 보이고 있다는 것입니다.
동탄에 내집마련을 고민하고 있다면
동탄은 분명 경기 남부를 대표하는
훌륭한 자급자족 도시이자 완성형 도시입니다.
양질의 일자리와 GTX가 만들어낸 시너지는
받아들이는 것이 필요합니다.
하지만 시장 분위기에만 휩쓸려
내집마련을 결정하는 것은 조심해야 합니다.
앞서 살펴본대로 동탄 안에서 결정을 해야한다면
역을 직접 이용할 수 있는 입지 독점성이 있는
단지부터 살펴보는 것이 필요합니다.
동탄이라는 이름만 보고 외곽 단지를
매수하는 것은 다른 이야기가 될 수 있습니다.
다만 같은 가격이라면 서울하고
반드시 비교를 하는 것은 필요합니다.
현재 동탄 대장 아파트 가격인 20억 예산이라면
서울 마포·성동·동작 등 입지 좋은 지역내
선호 아파트까지 충분히 고려할 수 있는 금액입니다.
부동산의 가장 본질적인 가치인
대체 불가능한 입지를 놓치지 않고
장기적인 관점에서 바라보셔야 합니다.
