수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아 입니다.
최근 가장 핫했던 부동산 기사들을 살펴보면
동탄,기흥,구리까지 규제 지역이 확대되었고
어제는 국민 은행에서
기존 주택담보 대출을 6억에서 > 3억으로 축소하는 안까지 발표하면서
매매 전세 물건 자체가 실종된 상황에서
규제 지역과 대출 규제 등으로 어떻게 해야 할지
어려운 마음이 드실 것 같습니다.
하지만 이 정도의 고강도 규제책에도 불구하고
여전히 비규제 지역인 평택, 남양주 등에서는 신고가가 나오고
전세가 마저 신고가를 찍고 있는데요,
이런 시장의 모습을 왜 나타나는 것이고
그 안에서 우리는 어떻게 대응해나가야 하는 것이 좋을지
대한민국 부동산 역사 안에서 그 답을 찾아보려 합니다 .
수요를 억제한 뒤의 전세가 폭등 : 1980년대의 데자뷰
정부가 집을 살 수 있는 지역과 조건을 제한하는 토지거래 하가제,
살 수 있는 대출 자체의 조건을 어렵게 만드는 대출 규제가 있을 때,
그 수요가 일시적으로 줄어들 수는 있겠지만
가장 중요한 본질은 ‘사람들이 살 수 있는 집 자체가 부족'하다는 것입니다.
매매가 어려워지면 전세로라도 집을 구해야 하는데
전세마저 물건이 없고, 가격이 오르는 상황이다보니
오히려 전세를 살다가 혹은 찾다가 매수할 수 밖에 없는 상황으로
넘어가게 되는 것입니다.
그리고 이러한 현상의 가장 큰 원인에는
지난 2~3년간 공사비 급증과 정비 사업 규제로, 착공이 공백 상태에 가까워지면서
앞으로 5년간 입주 물량 자체가 수도권에서는 정말 가뭄 그 자체가 된 상황인 것이죠
마치 1980년대의 주택 공급이 부족한 상황이 이어지자
1986년부터 90년까지 전세가와 함께 매매가가 폭등했던 시기와 같은 것이죠.
결국 수요를 억제하는 규제는, 공급 부족이라는 상황을 누르기 역부족이라는
역사가 반복되고 있는 것입니다.
반도체 수퍼사이클, 역대급 성과급과 초고가 아파트 시장 양극화
대출 규제가 계속 심화되고 있음에도 불구하고
초고가 시장의 아파트 가격도 고공행진하고 있는 모습을 보여주는데요,
"대출이 막혔는데 그 비싼 집을 누가 사냐'라는 의문에는
사실 이런 밑바탕이 숨겨져 있습니다.
바로 역대급 호황을 맞는 업황과, 그 수혜를 받는 고소득 일자리가 늘어나면서
똘똘한 한채를 향해서 사고 말겠다는 ‘트로피’ 같은 자산으로써
부동산 시장이 자리매김하게 된 것이죠
그만큼 희소한 자산이라는 인식이 점점 더 강화되고 있는 것입니다.
다시 기회가 될 시기가 올까요?
이렇게 매매, 전세 물량도 사라지고
대출 규제로 매매 거래의 조건이 점점 어려워지면서
가격은 점점 오르는 시기를 보면 앞으로 더 심해지지 않을까?
내가 이런 집을 살 수 있을까?라는 고민이 드실텐데요,
마지막으로 잊지 말아야 할 것은 역사는 반복된다는 것입니다.
시장을 돌이켜보면 정부의 강력한 규제 정책은 오히려 시장의 내성을 키우고
잠재되어 있던 수요를 폭발시켜 부작용 (급등)을 낳는 경우가 많았는데요
불과 6년전 임대차 3법과, 분양가 상한제로 인해서 극단적 공급 부족이
결국 21년 불장을 만들었던 것도 같은 맥락입니다.
하지만 진짜 기회는 그 뒤에 찾아오는 시장의 공포인데요,
규제 강화를 계속 밀어왔던 정부조차, 시장 심리와 상황이 안좋아지면
규제 완화라는 카드를 꺼내면서
투기 과열 지구 해제, 대출 규제 (LTV 등) 완화, 양도세 중과 배제 등을 해주는 것이죠.
좋은 자산의 가치가 가격대비 싸고,
자산을 매입하는 허들도 낮춰진 시기가 바로 절호의 기회라는 것을
정부 규제 완화의 시그널에서 찾을 수 있는 것입니다.
물론 언제 이런 시기가 올지는 아무도 예측할 수 없지만
지금 이러한 현상이 왜 일어나고, 그 안에서 내가 무엇을 할 수 있는지
그리고 적극적으로 시장에 참여해야 했던 시기의 공통점은 무엇인지를 안다면,
조금 더 기민하게 다음에 다가오는 기회들을 잡으실 수 있을 것입니다.
당분간 신규 주택이 공급되지 않고, 전월세 물량이 점점 감소하는 시장 안에서
‘내가 살 집’이 없는 상태로 감당 가능할지,
이미 가격이 꽤 오른 상태에도 이 정도 가격대의 집도 괜찮을지 고민이 되신다면
지난 시장 안에서 어떻게 대응해나가는 것이 최고가 아닌 최선의 선택이었는지를
꼭 찾아보시면 좋겠습니다:)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
