지방투자 계약 프로세스의 모든 것
재이리 튜터님께서 강의해주셨습니다.
저,환,수,원,리 원칙과 기준에 대해 알아가는 것도 중요합니다.
그런데 실전투자를 위해서는 실제 계약을 하는 것도 중요합니다.
강의 명 그대로 정말 계약에 대한 모든 것이 담아있는 강의였습니다.
튜터님이 말하신 것 처럼, 특약도 정리해서 갤럭시 노트에 저장해두었답니다.
Part1. 매수
Part2. 전세
Part3. 보유, 매도
별첨. 계약전 체크리스트
이렇게 진행하였는데요, 매수부터 전세, 보유 매도까지 전반적인 계약과
꼭 알아야 할 포인트 들도 알려주셨습니다.
1. 매수
- 등기사항증명서 (금융거래 확인서, 대출잔액확인서)
등기사항증명서는 저 역시 많이 보았던 것입니다.
그런데 거래 건수 경험이 더 많지는 않기 때문에, 재이리 튜터님께서 말하신 금융거래확인서, 혹은 대출잔액확인서를 보면서 더 싸게 매수할 기회를 한 경험이 있지는 않았습니다.
그냥 단순하게 근저당이 매수가격보다 높게 껴있으면, 포기했을 것 같습니다.
이제는 계약 방법을 명확하게 알기 때문에 이걸 이용해서 기회의 폭을 늘릴 수 있을 것 같습니다.
- 중대하자, KB시세확인, 가계약도 특약, 본계약, 잔금, 법무사비, 취득세
매수에 관련된 모든 프로세스에 대해 설명해주시고, 키포인트를 잡아볼 수 있었습니다.
저도 매수만 5번 해보았는데, 그래도 배워야 할 것들이 많네요.
2. 전세
1) 전세가격 결정 및 광고
2) 임차인 확정
3) 특약 협의 및 계약금 일부 입금
4) 전세 본계약 및 전세 잔금
전세가격 설정은 가치 평가에 의해, 전략에 의해 결정됩니다.
이후에 광고하고, 임차인을 확정받고 나면,
실제 계약서에 어떤 것들을 넣어야 하는지 배울 수 있었습니다.
저는 임대인으로서도, 임차인으로서도 전세계약을 많이 했었는데요.
그래서 어느정도가 적정선인지 느끼게 되는 것도 있는 것 같습니다.
전세대출 : 임차인 신용.채권양도. 질권설정
이 3가지 절대 잊지 못할 것 같습니다. 통째, 채권, 찔끔 질권설정 이요
3. 보유, 매도
‘투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것’
이게 쉬워보이지만, 어려운 것인것도 같습니다.
특히나 지방에서는 이 원칙을 반드시 지켜야 하는 것이 아닌가 싶습니다.
수익실현을 해야하기 때문이라고 생각했습니다.
- 집의 수리, 유지
임차인은 무이자로 나에게 돈을 빌려주신 분, 나의 사업 파트너
집수리를 얼마나 해줘야하는가는 항상 고민거리이기도 합니다.
그럼에도 나의 사업파트너라는 것을 명심하고, 편의를 봐주는 행동을 해야겠습니다.
- 재계약
만기 3개월 전 문자- 신규계약 or 계약갱신청구권
저도 곧 내년초면 전세 만기가 다가오는데, 3개월전에 준비를 해야겠습니다
매도
- 경쟁 매물 파악후 1등 물건
- 예상 매도가(최저가, 더 네고, 더 네고, 더 네고)로 매도 후 다음 살 단지 후보 선정
매도가 선정이 쉽지는 않은거 같습니다.
저도 그랬는데 참 욕심을 버리기 어려운거 같아요.
매도 금액 레벨을 나눠두고 그 수익을 실현하면 갈아끼울 수 있는 단지를 찾아두는 것은 그래서 정말 중요하게 느껴졌습니다
- 매물을 다양하게 뿌리는 방법
호갱노노, 당근, 맘카페, 지역카페
지방 양도세 직접 영향은 없으나, 수도권 포트폴리오 있을시 고려 필요
“투자에서 대충은 비쌉니다.”
특약 한줄도 의도대로 필요
계약금 2천만원 날리신 분들도 있어요.
이 말처럼 정말 특약 한 줄도 의도를 넣고 임해야겠다 생각 들었습니다
숱한 새벽 발걸음으로, 여기까지 왔습니다
여러분의 빛나는 미래를 진심으로 진심으로 진심으로
응원드립니다
- 재이리 님
https://weolbu.com/s/O1LjBY9Txe
이 글은 30만km를 왔다갔다 하셨다는 재이리튜터님의 글입니다.
마치 지방투자실전반 수강생을 위로하는 것 같았습니다.
https://youtu.be/hP092xFmmUo?si=TPWKmYhpOOpth2al
추천해주신 노래도 정말 좋았습니다.
좋은 강의 해주신 재이리님 감사합니다
