안녕하세요, 자영업 투자자 키샤아입니다.
월부학교를 오고 정확하게 일주일만에 매도를 성공했습니다.
우선 제목에 대한 설명은 마지막에 해드리겠습니다.
불과 몇시간 전 (금요일 오후 5시경) 투자금대비 11%정도의 수익률로 3년 전에 투자 했던 1호기를 매도했습니다.
(실제로 매수-매도 복비+취등록세+전세 복비+3년 동안 보유한 재산세 까지 계산하면 대략 90만원 정도 마이너스입니다)
그럼에도 제가 매도를 선택한 상황과 이유를 설명하여 이 글을 보시는 분들 중 저와 비슷한 상황이 있다면
꼭 도움이 되시기를 바랍니다.
현재 저의 상황
- 다주택자입니다(5주택)
- 올해 말 역전세 예상 물건 1개 (잘 막으면 보합 또는 마이너스 3,000~5,000만원)
- 1호기 지역의 향후 2년 동안 공급 과잉
- 현금 천만원 있는 상황
- 대출 많이 쓴 상태(역전세 방어 비용 + 서울 주택 구입 등)
아주 솔직하게 저의 상황을 먼저 공유해드렸습니다.
이번 월부학교를 오기 전까지만 해도 계속 고민했습니다.
마스터 멘토님께 투자코칭도 받아서 물어보기도 하고, 실전반 튜터님이셨던 민갱튜터님께도 질문하면서도
내 자산 총액이 줄어드는 부분 + 제대로 된 수익을 보지 못하고 팔아야 하는가? 라는 마음의 벽 때문에
계속해서 매도를 고민했습니다.
매도를 선택한 이유
1. 멘토+튜터님들의 조언
마스터 멘토님, 민갱 튜터님, 김인턴 튜터님까지 한결같이 지금 상황에서는 1호기 지역과 제 개인 상황을 고려하였을 때는 매도하는게 맞다고 마치 세 분이 짠 것처럼 같은 이야기를 해주셨습니다.
(이번 월부 학교 담당 튜터님이 김인턴 튜터님입니다💖 , 매번 혼나지만 그래도 저는 감사합니다)
저보다 훨씬 높은 실력과 시야를 가지신 세 분이 같은 말씀을 했다면 이건 반드시 해야한다고 생각했습니다.
2. 매도를 안하고 물건을 지킬 경우를 가정하면?
현재 저는 법인 전세입자가 거주하는 상황이고, 이 분들이 올해 만기인데
새로운 세입자분이 들어올 경우 투자자에게 매도하는 경우가 아니라면 갱신권까지 생각했을 때
잘못하면 2030년에 매도를 해야하는 상황이 될 수도 있겠다고 판단했습니다.
그럴 경우 내 단지 선호도가 유지될 것인가?
현재도 신축 단지 공급이 많은 상황이고 제 단지 연식은 그때쯤 이면 10년을 넘기기에
점점 선호도가 밀릴 것이라 판단했습니다.
또한 2년 후 상황을 예측하기는 어렵지만 잘못하면 또 역전세를 맞을 수도 있다고 생각했습니다.
(참고로 현재 1호기는 전세 연장으로 역전세를 한번 방어한 상태였습니다)
3. 포트폴리오 상황 점검
1호기 외에 4호기 투자 지역은 공급의 끝판왕인 지역이었습니다.
4호기 지역은 24년 말에 이 정도면 지하 바닥까지 내려온 거다 라고 생각했지만
지구에는 내핵이 있듯이 무저갱까지 내려간 상황입니다…
현재 내가 올해 말에 4호기를 협상할 경우 같은 금액에 재계약을 못한다면(쉽지 않을거라 판단…)
나는 과연 대처할 수 있는가? 생각했을 때 도저히 막을 수 있는 상황이 아니었습니다.
그렇다면 현재 4호기를 큰 손해를 보고 매도하는 것이 나은 것인가? 라고 판단했을 때는
그것 역시 아니었습니다.
(권유디님도 그 지역은 가지고 있자 라고 해주셨던 기억이….🤣)
따라서 이번 1호기 매도를 통해 일부 대비해야 하는 상황이라고 판단했습니다.
그럼에도 불구하고
마음은 아프지만 그래도 다주택자의 장점은 어디에선가 마이너스가 난다면, 다른 곳에서는 수익이,
또 다른 곳에서는 점점 원래 가격으로 돌아오는 단지들이 있다는 겁니다.
[키샤아] 누구에게나 전성기는 있습니다 (마이너스 3.4억의 지옥에서 돌아온 사나이)
https://weolbu.com/s/Nt4W7e4kqE
지난번에 작성했던 글입니다.
마이너스 3.4억에서 4년만에 포트폴리오가 총 수익 구간으로 변경되었다는 이야기였는데요.
제가 2022년 불장에 처음 샀던 0호기가 현재 점점 제가 원래 샀던 가격으로 돌아오고 있습니다.
0호기에 저의 투자금 N억이 묶여있는데요, 이번에 1호기를 매도한 금액과 합친다면
그래도 덩치가 꽤 큰 금액이 됩니다.
(물론 4호기를 얼마나 방어하느냐에 따라서 금액이 달라질 겁니다)
그래도 앞으로의 기회비용까지 생각해서 처음 샀던 0호기와 1호기를 매도 후
더 좋은 자산으로 바꿀 수 있다면 10년을 보유한다고 가정했을 때
지금 무조건 갈아타기를 해야한다고 생각이 들었습니다.
이 생각을 확실하게 가질 수 있게 옆에서 계속 이야기해주신 김인턴 튜터님 감사합니다💖
그러니 지금 수도권(서울, 경기도)를 사지 못해서, 지방에 투자해서 수익이 나지 못한 분들이라도
지금 상황에서 내가 무엇을 해야 더 나은 선택인지를 계속 고민하고
선배님들께 조언 받으시고 행동으로 옮기시면 좋겠습니다.
여기서부터는 제목에 대한 설명+ 매도 협상 과정입니다.
매도해주신 부사님은 사실 제가 원수라고 생각했던 부사님입니다
https://cafe.naver.com/wecando7/10163374
(23년-1호기 경험담)
(허씨허씨님 그 때도, 지금도 고맙습니다💖)
저 캡처본의 주인공인 부사님이었습니다…
23년 9월 추석에 잊을 수 없는 추억을 남겨주신 부사님이었는데요.
제 1호기는 저렇게 한번 물건을 뒷통수 맞고, 같은 단지 다른 물건을 재차 가계약 했다가 파기하고,
또 같은 단지에서 3번만에 계약한 1호기였습니다.(그래서 매도를 결정하기가 더 어려웠나봅니다)
근데 막상 매도를 결정하고나니 저 단지에 계신 모든 부사님을 알고 있는데 후보가 4명 떠오르더라고요.
그 중 저 원수라고 생각했던 부사님이 머릿속에서 1등이다 라고 계속 울렸습니다.
물건을 매도하기로 결정한 이후 바로 전화를 드리고 저랑 나눈 문자 내역 보시면 기억하실거라고
이야기를 하고 그렇게 다른 3곳에서는 손님이 없다, 투자자가 없다, 보러 안온다라고 하는데
저 부사님은 또 기가 막히게 손님을 데려왔습니다.
거기서 저랑 부사님은 의기투합?하면서 이번에는 자기가 한번 빚 갚겠다고 꼭 믿어달라고 하시더라고요.
저는 법인 사택 담당자분이랑도 가끔 연락을 하고 안부를 묻고 지냈으며 관계가 좋았습니다.
그 분께 사정을 설명하고 날짜 조율을 부탁드리고,
부사님은 예비 매수자를 설득해서 전세 만기 날짜와 입주 날짜가 맞지 않는 부분을
한달만 월세로 연장해서 살 수 있도록 설득하는 등
서로 티키타카를 하면서 그렇게 오늘 매도 가계약금을 받았습니다.
참 그러고보니 그렇게 원수처럼 미웠던 부사님이 오늘은 가장 고마운 사람이 되더라고요.
그러니 여러분도 오늘 나에게 냉대했던 부사님이라도 언젠가는 꽃을 가져다 줄지 모르니
저처럼 너무 상처받지 마시고 긍정적인 생각으로 잘 대응하시길 바랄게요.
긴 글 읽어주셔서 너무 감사합니다❤
